Eskom Beurtkrag: Wat van kragopwekkers, battery en sonkrag-stelsels by verkoop van ‘n woning.

We recently  attended to the transfer of a property where the seller had not too long prior to the sale of the property acquired and “installed” an inverter-supported battery back-up system for the household.  After the sale, the purchaser however argued that the system had to remain in the property. The seller, on the other hand, contended that it was merely a plug-in solution for power outages and that the purchaser was welcome to purchase the system from him at a reduced price.  The purchaser claimed that it was not merely a plug-in solution as it had to be connected to the electrical reticulation system of the dwelling by a qualified and certified electrician. We were asked by the estate agent to provide clarity.

Algemeen gesproke is ‘n regstelsel basies die uitdrukking van die behoefte van 'n gemeenskap om verhoudings tussen burgers onderling, sowel as tussen daardie burgers en hul regering, doeltreffend te reguleer. Hierdie uitdrukking is óf gekodifiseer in wette, of dit is te vinde in wat as die gemenereg bekend staan.

Die gevolg van bogenoemde is dat die reg altyd agter in die ry staan as dit by innovasie kom, aangesien die bestaande regsreëls normaalweg eers aangepas word waar en wanneer 'n konflik ontstaan oor 'n nuwigheid wat die reg tot daardie stadium nog nie aangespreek het nie.  Met die huidige onsekerheid oor die aanbod van energie deur Eskom het baie Suid-Afrikaners groot bedrae geld aan toerusting bestee om 'n konstante voorsiening van energie te verseker. Daar is egter geen bestaande regsreëls wat die  spesifieke situasie aanspreek of sodanige stelsels deel uitmaak van die onroerende eiendom nie.

Aangesien die betrokke koopakte, in die onderhawige geval,  geswyg het oor die spesifieke vraag oor eienaarskap van die ondersteunende krag-stelsel en slegs die standaard klousule rakende aanhegtings en toebehore bevat het, en aangesien daar ook geen duidelike en spesifieke regs-presedente oor die kwessie is nie, het hierdie geskil die behoefte beklemtoon dat eiendom-praktisyns moet verseker dat sodanige aangeleenthede voor die sluiting van 'n verkoopooreenkoms aangespreek word en spesifiek in die koopakte behandel word.

Die Suid-Afrikaanse sakereg (waarvan eiendomsreg 'n onderafdeling vorm) se wortels is gegrond op die Romeins-Hollandse regstelsel wat nog nooit formeel gekodifiseer is nie.  Ons howe het egter van tyd tot tyd bygedra tot die begrip en interpretasie van die gemenereg en dit verder uitgebou soos en wanneer nuwe situasies ontstaan.  Hierdie hofuitsprake tesame geskrifte van ou Nederlandse juriste, wie verskeie praktiese situasies in hul eeue oue publikasies bespreek het, vorm dus die basis van ons gemenereg. Die gemenereg bevat die fundamentele beginsels wat nagevolg moet word wanneer die reg gekonfronteer word met nuwe vraagstukke wat van tyd tot tyd mag ontstaan. Daar bestaan al lankal 'n twispunt oor of sekere aanhegtings tot, of toebehore wat gebruik word met vaste eiendom, roerend van aard bly en of dit eerder deel vorm van die onroerende eiendom deur middel van aanhegting.

Ons howe het met verloop van tyd die volgende basiese beginsels neergelê wat toegepas moet word om dié vraag te beantwoord:

• Die bedoeling van die eienaar van die item ten tyde van die aanhegting of installasie; 
• Die wyse waarop die voorwerp aangeheg is;   
• Die aard en doel van die aangehegte voorwerp.

Oor die afgelope dekades het nuwe uitvindings soos televisie antennas, swembad pompe, outomatiese motorhuis-deur oopmakers, swembad skoonmaak stelsels en satelliet skottels die lig gesien en kon die regslui die meeste van die uitdagings in die verband aanspreek en oplos deur hul te laat lei deur hierdie regsbeginsels. Om te bepaal of die betrokke battery-ondersteuningstelsel in die onderhawige geval roerend van aard is en of dit eerder deel van die onroerende eiendom vorm, is die juris verplig om hom te laat lei deur bogenoemde beginsels.

In ons assessering van die betrokke geskil, is aanbeveel dat die battery stelsel nie deel van die onroerende eiendom vorm nie, omdat:

• Dit nooit die bedoeling van die verkoper was dat die stelsel deel van die onroerende eiendom sou word nie. Dit word ondersteun deur die volgende:
• Die wyse waarop die stelsel aangeheg was (deur middel van elektriese koord wat aan die verspreidingsbord gekoppel was en wat maklik deur 'n gekwalifiseerde elektrisiën ontkoppel kan word).
• Verder was die battery en die “invertor” nie op enige opsigtelike manier aan die struktuur van die gebou geheg nie, maar het bloot gerus op rakke wat gebruik kan word vir die stoor van enige ander roerende items soos normaalweg in 'n motorhuis gevind word;
• Die aard en doel van die aangehegte voorwerp was sodanig dat dit nie ondenkbaar was dat die verkoper kon beoog om dit in die toekoms te verwyder nie, of selfs te vervang met 'n meer kragtige en selfs miskien 'n meer permanente stelsel soos ‘n foto voltariese-sel stelsel nie.
• Dit sou ook sin gemaak het dat indien die verkoper beoog het om die stelsel as deel van die onroerende eiendom te verkoop, hy dit sou uitlig aan die bemarkingsagente en duidelik sou noem in die bemarkingsmateriaal.  Ons inligting was dat dit nooit as sodanig genoem is nie.

Die Koper is egter ingelig dat ons gestelde siening geensins sy reg om vergoeding van die verkoper te eis, as hy die teendeel kan bewys, benadeel nie en dat hy die reg behou om sodanige aksie in te stel as wat hy dit goed mag dink.  Die koper is voorts meegedeel dat ons as aktebesorgers gebonde is om voort te gaan met die registrasie van hierdie oordrag van eienaarskap van die eiendom streng in ooreenstemming met die bepalings van die koopakte en dat die aangeleentheid nie teruggehou kan word totdat die geskil bygelê was nie, tensy die verkoper deur 'n bevoegde geregshof beveel word om dit te doen.

Eiendomsagente moet dus kennis neem van hierdie tipe geskille wat mag ontstaan en behoort seker te maak dat beide koper en verkoper ten volle op hoogte gehou word oor kwessies van aanhegtings en toebehore by die verkoop van onroerende eiendom.

Groete, Regards,

Hennie, Eberhard & Cheryl-Anne