Dissatisfied With The Adjudicator’s Decision In Terms Of The Community Schemes Ombud Service Act 9 of 2011? Available Options

The Community Schemes Ombud Service Act 9 of 2011 was called into life to provide a dispute resolution service to community schemes. In terms thereof the dispute can be referred to a conciliation process or it can be subjected to adjudication, with the appointed adjudicator to decide the dispute. What options are open to an affected person who is dissatisfied with the decision?

In terme van Wet 9 van 2011 kan enige persoon wat ‘n party is tot of materieel geraak word deur ‘n dispuut, aansoek doen tot die ombuddiens vir hulp met die beslegting van die dispuut.  Die spesifieke regshulp of uitkoms wat verlang word deur die applikant, moet tuisgebring kan word onder een of meer van die goedgekeurde bevele wat gelys word in artikel 39 van die Wet. Indien nie, het die ombuddiens nie die jurisdiksie om die spesifieke dispuut aan te hoor nie. Indien die ombuddiens nie van hulp kan wees nie, sal die applikant ‘n hof moet nader vir die spesifieke regshulp wat aangevra word. Die teendeel is ook waar. ‘n Applikant mag nie ‘n hof nader waar ‘n dispuut wel aangespreek kan word in terme van die Wet nie en die applikant nie die ombuddiens se hulp versoek het nie.

Wat nou gemaak as die ombuddiens wel jurisdiksie het, maar die applikant is ontevrede met die beslissing wat gemaak is deur die bemiddelaar (“adjudicator”)? In terme van artikel 57 van die Wet mag ‘n ontevrede applikant, die beheerliggaam of vereniging of enige party wat geraak word deur die bevel en wat ontevrede is daarmee, appèl aanteken na die Hoë Hof, maar dit slegs op ‘n regsvraag. Die appèl moet ook aangeteken word binne 30 dae na datum van die lewering van die bevel waarteen geappelleer word. Ons howe het bevind dat ‘n appèl na die Hoë Hof in terme van artikel 57 ‘n gewone appèl is en nie ‘n wye appèl nie. In ‘n wye appèl word die meriete en besluit wat geneem is van vooraf oorweeg met of sonder bykomende bewyse. In die geval van artikel 57 egter, word die reg tot appèl beperk tot regskwessies alleenlik. Die hof mag dus slegs oorweeg of die bemiddelaar se bevel regtens korrek is. So ‘n appèl mag byvoorbeeld nie gebring word om ‘n feitefout reg te stel nie. Wat staan ‘n applikant dus te doen in ‘n geval waar die bevel wat gelewer is, gegee is sonder dat die bemiddelaar die getuienis voor hom behoorlik in ag geneem het? Op appèl sal die hof nie hierdie aspek kan oorweeg nie wat tot nadeel van die applikant sal wees. Gelukkig het ons howe ook bevind dat aangesien die ombuddiens ‘n statutêre liggaam is wat by wyse van wetgewing in die lewe geroep is, die bevel van ‘n bemiddelaar administratiewe aksie daarstel binne die betekenis van artikel 1 van die Wet op die Bevordering van Administratiewe Geregtigheid 3 van 2000 (“PAJA”) en dat dit dus op geregtelike hersiening geneem kan word. In hersieningsverrigtinge kan die gronde vir hersiening verskillende kwessies vir oorweging insluit. Dit kan byvoorbeeld insluit of die bemiddelaar die mag gehad het om op te tree soos hy opgetree het, of hy regverdig of rasioneel opgetree het toe hy die beslissing gemaak het en of hy relevante kwessies oorweeg het. Dit is nie moontlik in appèlverrigtinge nie. Jy het ook 180 dae om ‘n hersieningsaansoek te bring, bereken vanaf datum van die bevel. 

In die geval van Turley Manor Body Corporate / Pillay & Die Ombuddiens, het Mnr. Pillay gekla dat sekere tuine omhein is wat sekere lede van die beheerliggaam toelaat om dit uitsluitlik te gebruik, terwyl daardie areas eintlik gemeenskaplike eiendom en nie uitsluitlike gebruiksareas is nie. As gevolg daarvan moes al die lede heffings betaal vir die onderhoud van hierdie private tuine, maar die voordeel van daardie tuine is slegs geniet deur daardie lede wat dit laat omhein het. Mnr. Pillay het ‘n klag gelê by die ombuddiens en dit is verwys in terme van artikel 48 van die Wet na konsiliasie. Die partye het tot ‘n skikking gekom in terme waarvan ‘n vergadering geroep sal word deur die lede om te besluit of die betrokke tuinareas omskep moet word na uitsluitlike gebruiksgebiede en of hulle so moet bly as gemeenskaplike eiendom. Die vergadering is gehou en ‘n meerderheid het gestem teen die verandering in uitsluitlike gebruiksgebiede. Die beheerliggaam ontvang toe ‘n brief vanaf die ombuddiens wat die dispuut tussen Mnr. Pillay en die beheerliggaam verwys na bemiddeling. ‘n Bemiddelingsverhoor is gehou en die bemiddelaar het ‘n bevel gemaak wat van die beheerliggaam vereis om die tuinareas as uitsluitlike gebruiksgebiede te registreer en om die heffing berekeninge te herwaardeer. Die eerste punt vir hersiening is dat die dispuut tussen die beheerliggaam en Mnr. Pillay geskik is by die konsiliasieverrigtinge. As gevolg daarvan kon die dispuut nie verwys word na die bemiddelaar nie en het die bemiddelaar geen jurisdiksie gehad nie. Tweedens is die bevel wat deur die bemiddelaar uitgereik is en wat vir die beheerliggaam vereis om die tuin areas as uitsluitlike gebruiksgebiede te registreer, ongeldig aangesien die bemiddelaar geen mag het om so ‘n bevel te gee nie. 

In ‘n verdere saak, van Naidoo / Embassy Gardens Body Corporate & Chicktay & ‘n ander, het Mev. Naidoo ‘n pergola opgerig in die tuinarea buite haar eenheid. Sy het die uitsluitlike gebruik van die tuinarea. Die beheerliggaam het ‘n aansoek gebring by die ombuddiens vir ‘n bevel dat die pergola verwyder moet word aangesien hulle geen toestemming gegee het nie en die pergola nie ooreenstem met van die ander pergolas wat opgerig is deur ander inwoners van die skema nie. Die hersiening is gebaseer daarop dat die bemiddelaar nie genoegsame oorweging geskenk het aan die bewyse wat voor hom geplaas is deur Me. Naidoo nie. In terme van die Wet moet ‘n bemiddelaar ‘n aansoek ondersoek om te besluit of dit wel ‘n bevel regverdig. Die bemiddelaar het dit nie in hierdie geval gedoen nie en sy besluit om Me. Naidoo se aansoek van die hand te wys, is dus hersienbaar en kan tersyde gestel word vir daardie rede alleen. Die bemiddelaar het staat gemaak op artikel 39(6)(d) van die Wet wat ‘n bevel magtig dat ‘n beheerliggaam se besluit om ‘n voorstel vir die maak van verbeteringe op gemeenskaplike areas verwerp kan word omdat dit onredelik is. Me. Naidoo het die pergola in haar eksklusiewe gebruiksgebied opgerig en nie op gemeenskaplike eiendom nie. Die bemiddelaar het versuim om dit te ondersoek en sy beslissing is as gevolg daarvan ook hersienbaar. 

In beide sake hierbo genoem is die spesifieke besluite dus tersyde gestel, nie op appèl nie, maar op hersiening. Dit is egter wenslik dat regsadvies ingewin word om te besluit of ‘n appèl en of ‘n hersiening die aangewese roete sal wees om te volg.