Bestaan daar gevalle waar met ‘n on-onderverdeelde gedeelde van landbou-grond gehandel kan word, onderhewig aan voldoening van wetlike voorskrifte, as opskortende voorwaarde?

In this month’s article we will look whether or not the prohibition to sell or to advertise for sale a portion of agricultural land, whether surveyed or not, as contained in section 3(e) of the Subdivision of Agricultural Land Act 70 of 1970 (hereinafter referred to as “die Wet”) has any application to donations, other forms of alienation and even testamentary dispositions, or whether it has indeed been the intention of the legislature to merely restrict that section to the sale of land and not to include other methods of alienation.

‘n Kollega is die afgelope tyd genader deur iemand wat ‘n gedeelte van ‘n plaas-eiendom, waarop hy en sy eggenote ‘n gastehuis bedryf aan ‘n dogter wil bemaak, of te skenk.  Die eienaar ly aan ‘n terminale toestand en het dus nie tyd nie, om eers te voldoen aan al die voorwaardes en prosesse waaraan daar in terme van die Wet voldoen moet word, om die algemene verbod op die onderverdeling van landbou-grond vry te spring.

Ons kom dus voor die vraag of ‘n skenking, ander vervreemdings, of selfs ‘n testamentêre toewysing van ‘n gedeelte van landbougrond wat uitdruklik voorsiening maak dat sodanige vervreemding of toewysing onderhewig is aan ‘n opskortende voorwaarde dat die onderverdeling van die onderwerp eiendom behoorlik ingevolge die Wet moet plaasvind, geldig en afdwingbaar sal wees op eienaar (of die eksekuteur van sy boedel indien laasgenoemde te sterwe sou kom) voordat die onderverdeling formeel goedgekeur is.

Aangesien die definisie van “verkoop” in die Wet 'n verkoop insluit wat onderhewig gemaak is aan 'n opskortende voorwaarde  en dat “verkoping” 'n ooreenstemmende betekenis het. Die Wet verskaf egter geen definisie die begrip "vervreem" nie en die vraag ontstaan of die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 dalk meer duidelikheid kan gee. Hierdie 1981 Wet definieer vervreemding as ‘n skenking of ruil, maar kan hierdie definisie regtig gebruik word in die uitleg van sub-artikel 3(e) die 1970 Wet?

In soeke na ‘n antwoord op hierdie vraag mag ‘n 2004 uitspraak van ons Appèlhof* dalk rigting gee. Die hof het in sy uitspraak genoteer dat waar landbougrond sonder toestemming van Minister van Landbou verkoop word strydig met artikel 3(e)(i) van die Wet, ook enige opskortende voorwaarde dat sodanige toestemming verkry moet word, nie die ongeldigheid van sodanige verkoping kontrak vermy nie. Die kontrak is dus van meet af nietig en Registrateurs van Aktes het instruksie om, in toepaslike gevalle, die datum van verkoop nagaan en dit vergelyk met die datum van uitreiking van die toestemming om die geldigheid al dan nie van die transaksie vas te stel voordat ‘n oordrag van eiendomsreg van ‘n onderverdeelde gedeelte van landbougrond geregistreer mag.

Die hof het verder bevind dat dit duidelik uit artikel 3(e)(i) van die Wet blyk dat die wetgewer van voorneme was om enige verkoop van 'n gedeelte van plaasgrond, hetsy voorwaardelik of nie, te verbied, tensy onderverdeling inderdaad reeds deur die Minister goedgekeur is.

Indien daar in die toepassing van bepalings van artikel 3(a) en 3(e) van die Wet duidelik onderskei word tussen die verbod op onderverdeling in die een geval  en die verbod op die verkoop, behoort 'n eienaar van landbougrond  gemaklik te wees om 'n gedeelte van landbougrond kan skenk of volgens testament toe te deel, of selfs deel te maak van ‘n ruil transaksie, reeds voordat die voor skriftelike goedkeuring van die Minister in plek is, mits, dokument van vervreemding of die testamentêre toedeling onderhewig gemaak word aan 'n opskortende voorwaarde dat sodanige toestemming verkry word na kontraksluiting of die afsterwe van die testateur.

(*Geue and Another v Van der Lith and Another 2004 (3) SA 333 (SCA)

Groete / Regards.

Hennie, Eberhard & Cheryl-Anne.