View Online  |  Forward Newsletter
February 2022

Dear Client / Geagte Kliënt


Newsletter
 
 

Bestaan daar gevalle waar met ‘n on-onderverdeelde gedeelde van landbou-grond gehandel kan word, onderhewig aan voldoening van wetlike voorskrifte, as opskortende voorwaarde?

In this month’s article we will look whether or not the prohibition to sell or to advertise for sale a portion of agricultural land, whether surveyed or not, as contained in section 3(e) of the Subdivision of Agricultural Land Act 70 of 1970 (hereinafter referred to as “die Wet”) has any application to donations, other forms of alienation and even testamentary dispositions, or whether it has indeed been the intention of the legislature to merely restrict that section to the sale of land and not to include other methods of alienation.

‘n Kollega is die afgelope tyd genader deur iemand wat ‘n gedeelte van ‘n plaas-eiendom, waarop hy en sy eggenote ‘n gastehuis bedryf aan ‘n dogter wil bemaak, of te skenk.  Die eienaar ly aan ‘n terminale toestand en het dus nie tyd nie, om eers te voldoen aan al die voorwaardes en prosesse waaraan daar in terme van die Wet voldoen moet word, om die algemene verbod op die onderverdeling van landbou-grond vry te spring.

Ons kom dus voor die vraag of ‘n skenking, ander vervreemdings, of selfs ‘n testamentêre toewysing van ‘n gedeelte van landbougrond wat uitdruklik voorsiening maak dat sodanige vervreemding of toewysing onderhewig is aan ‘n opskortende voorwaarde dat die onderverdeling van die onderwerp eiendom behoorlik ingevolge die Wet moet plaasvind, geldig en afdwingbaar sal wees op eienaar (of die eksekuteur van sy boedel indien laasgenoemde te sterwe sou kom) voordat die onderverdeling formeel goedgekeur is.

Aangesien die definisie van “verkoop” in die Wet 'n verkoop insluit wat onderhewig gemaak is aan 'n opskortende voorwaarde  en dat “verkoping” 'n ooreenstemmende betekenis het. Die Wet verskaf egter geen definisie die begrip "vervreem" nie en die vraag ontstaan of die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981 dalk meer duidelikheid kan gee. Hierdie 1981 Wet definieer vervreemding as ‘n skenking of ruil, maar kan hierdie definisie regtig gebruik word in die uitleg van sub-artikel 3(e) die 1970 Wet?

In soeke na ‘n antwoord op hierdie vraag mag ‘n 2004 uitspraak van ons Appèlhof* dalk rigting gee. Die hof het in sy uitspraak genoteer dat waar landbougrond sonder toestemming van Minister van Landbou verkoop word strydig met artikel 3(e)(i) van die Wet, ook enige opskortende voorwaarde dat sodanige toestemming verkry moet word, nie die ongeldigheid van sodanige verkoping kontrak vermy nie. Die kontrak is dus van meet af nietig en Registrateurs van Aktes het instruksie om, in toepaslike gevalle, die datum van verkoop nagaan en dit vergelyk met die datum van uitreiking van die toestemming om die geldigheid al dan nie van die transaksie vas te stel voordat ‘n oordrag van eiendomsreg van ‘n onderverdeelde gedeelte van landbougrond geregistreer mag.

Die hof het verder bevind dat dit duidelik uit artikel 3(e)(i) van die Wet blyk dat die wetgewer van voorneme was om enige verkoop van 'n gedeelte van plaasgrond, hetsy voorwaardelik of nie, te verbied, tensy onderverdeling inderdaad reeds deur die Minister goedgekeur is.

Indien daar in die toepassing van bepalings van artikel 3(a) en 3(e) van die Wet duidelik onderskei word tussen die verbod op onderverdeling in die een geval  en die verbod op die verkoop, behoort 'n eienaar van landbougrond  gemaklik te wees om 'n gedeelte van landbougrond kan skenk of volgens testament toe te deel, of selfs deel te maak van ‘n ruil transaksie, reeds voordat die voor skriftelike goedkeuring van die Minister in plek is, mits, dokument van vervreemding of die testamentêre toedeling onderhewig gemaak word aan 'n opskortende voorwaarde dat sodanige toestemming verkry word na kontraksluiting of die afsterwe van die testateur.

(*Geue and Another v Van der Lith and Another 2004 (3) SA 333 (SCA)

Groete / Regards.

Hennie, Eberhard & Cheryl-Anne.

 

 
 
 
ArticleImage  
How the Property Practitioners Act Affects You as a Property Seller, Buyer, Landlord or Tenant from 1 February

From 1 February 2022 all property sellers, buyers, landlords and tenants acquire a series of new rights and responsibilities.

Although the Property Practitioners Act (“PPA”) is a complex piece of legislation and much of it will be of more interest to estate agents and conveyancers than to you as a seller or buyer, landlord or tenant, it is critical that you understand which provisions of the Act affect you on a practical level, and that you be prepared for them. To take just one example, as a property seller you will now have to disclose, in writing and with notice to the buyer, any and all defects and “deficiencies” known to you.

We highlight the main changes for you but as always with any property transaction, there is just no substitute for specific professional advice. 

Read More
 
 
 
 
 
 
 
Gebruik die nuwe Wet op Kubermisdade om uself te beskerm  
ArticleImage

Kubermisdaad van alle soorte neem al jare toe, met 'n toename van meer as 300% sedert die begin van die pandemie.

Vir ons as moontlike slagoffers sal voorkoming beter wees as genesing. Ons posisie  word darem nou versterk deur die (gedeeltelike) inwerkingtreding van die Wet op Kubermisdade.

Ons dink slegs aan kubermisdaad in terme van inbraak, aanlyndiefstal, aanlynbedrog en dies meer. Hier het ons nou ook die kriminalisering van "kwaadwillige kommunikasie". Ons lys 'n paar van die hoofkategorieë van nuutgeskepte misdrywe:  openbaarmaking van “intieme beelde”; en ook aanhitsing tot, of dreigemente van geweld teenoor persone of eiendom. Ons bespreek hierdie aspek met verwysing na gebruikers van sosiale media.

Read More
 
 
 
 
 
 
 
ArticleImage  
Why Life Partners Still Need Cohabitation Agreements and Wills

Some 32 million South Africans co-habit outside marriage (that’s actually from a 2016 census – the number is probably higher now). With the concept of “common law marriage” being a total fiction - albeit a persistent one - life partners need to understand the risks they run in not putting into place both valid wills and a cohabitation agreement to record their wishes as regards their relationship and its consequences. Our law reports are full of unfortunate tales of partners left destitute after decades of living together – a scenario easily avoided with some simple upfront paperwork.

A recent Constitutional Court decision has been rightly hailed as a victory for life partners in their fight to receive the same protections as spouses when it comes to inheritance and maintenance, but you still need a will and a cohabitation agreement. We discuss why… 

Read More
 
 
 
 
 
 
 
Wanneer lei die bywoning van 'n rugbywedstryd tot ontslag uit jou diens?  
ArticleImage

Dit lyk dalk nie na so 'n groot ding nie - 'n werknemer wat graag 'n groot rugbywedstryd wil bywoon, meld eerder siek aan as om vir 'n dag se verlof aansoek te doen. 'n Onlangse Arbeidsappèlhof-uitspraak bevestig dit kan wel tot ontslag lei. Die werknemer se oneerlikheid kan die vertrouensverhouding tussen werkgewer en werknemer sodanig  benadeel om ontslag te regverdig.

Afwesigheid (veral op dae van "groot sportgeleenthede") is 'n deurlopende kwessie vir baie werkgewers. Werkgewers en werknemers moet kennis neem van die Hof se houding en besluit.

Ons bespreek dit in die konteks van die feite van hierdie spesifieke saak.

Read More
 
 
 
 
 
 
 
 Our Directors
             
       
    Eberhard
Kruger
DIRECTOR
021 180 4552 / 082 789 1706
ekruger@vzk.co.za
      Cheryl-Anne
Ehrenreich
DIRECTOR
021 180 4564 / 082 783 7242
cheryl@vzk.co.za
      Andre
Van Greunen
DIRECTOR
021 180 4550
andre@vzk.co.za
   
     Full Bio →

       Full Bio →

       Full Bio →

   
         
     
    Marzanne
Van Wyk
DIRECTOR
021 180 4551
marzanne@vzk.co.za
      Kumedzani
Muloiwa
DIRECTOR
021 180 4578
kume@vzk.co.za
   
     

       

   
         
 
 
 
 
 
 

© LawDotNews & Van Zyl Kruger Inc. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as legal advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact your legal adviser for specific and detailed advice.

VAN ZYL KRUGER INCORPORATED (REG. NO 2015/174073/21) (VAT NUMBER 413 0273 172)


www.vzk.co.za

Suite 520 Tyger Lake, Niagara Road,
Tyger Waterfront, Bellville, Cape Town

info@vzk.co.za | Reception: 021 180 4550 | Fax: 021 180 4540


DIRECTORS: E S KRUGER (B.COMM LL.B MPRE); C A EHRENREICH (BA.LL.B LL.M); AJ VAN GREUNEN (BPROC, LLB, LLM);
M VAN WYK (B.COM LLB); K MULOIWA (LLB)
ASSOCIATES: S JANSE VAN RENSBURG (B.COM LL.B); L J CHANTLER (B.COMM LL.B);
A BARNARD (B.COM LL.B DIP.FIN PLANNING); B SCHOLTZ (LL.B)
PRACTICE MANAGER: F BRAVENBOER (NDIP FIS)
EXECUTIVE CONSULTANT: HL VAN ZYL (B.PROC) CONSULTANTS: JAL VAN ZYL (B.JURIS LL.B);
C I’ANSON-SPARKS Solicitor in England and Wales (LL.B(HONS), DIP LEGAL PRACTICE)