Die trustees van die beheerliggaam van ‘n deeltitelskema het ‘n regsplig om uitstaande heffings, rente en kostes te verhaal van ‘n eienaar van ‘n eenheid wat in versuim is om sy of haar maandelikse heffings te betaal. Wat nou gemaak as die oortredende eienaar ter skikking ‘n aanbod maak wat minder is as die totale uitstaande heffings, rente en kostes? Mag die trustees so ‘n skikkingsooreenkoms aanvaar? Hierdie kwessie het ter sprake gekom in ‘n onlangse saak Zikalala v Body Corporate, Selma Court and Another 2022 (2) SA 305 wat aangehoor is in Pietermaritzburg, KwaZulu Natal.

Mnr Zikalalam die appellant, is die eienaar van ‘n eenheid in Selmahof, Durban. Hy het versuim om die heffings en ander bydraes te betaal en die beheerliggaam het aksie teen hom ingestel en vonnis geneem in Februarie 2018. Hy het aangebied om die vonnisbedrag af te betaal by wyse van maandelikse paaiemente van R1 000 elk. Dit is van die hand gewys deur die beheerliggaam. Verdere regstappe en die instel van nog aksies vir verdere uitstaande heffings en bydraes het gevolg en gedurende Maart 2019 het Mnr Zikalala ‘n skriftelike aanbod gemaak waarin hy aanbied om die bedrag van R30 000, welke bedrag hy geleen het by sy familie, te betaal in volle en finale vereffening van die uitstaande bedrag plus kostes. Hierdie aanbod word herhaal tydens ‘n verskyning in die skuldhof en by ‘n volgende verskyning, op 5 April 2019, word die hof meegedeel dat die trustees die aanbod aanvaar het. Op 9 April 2019 rig die prokureurs vir die beheerliggaam ‘n skrywe aan Mnr Zikalala waarin die aanvaarding van die voorgestelde skikking teruggetrek word aangesien dit verkeerdelik aanvaar is. Die voorgestelde betaling van R30 000 sal egter aanvaar word as betaling ten opsigte van die agterstallige bedrae. Dit word geweier deur Mnr Zikalala en die beheerliggaam bring ‘n aansoek om sy eenheid uitwinbaar te verklaar.

Die aansoek word teengestaan deur Mnr Zikalala en hy bring ‘n teenaansoek vir ‘n bevel dat die skikkingsooreenkoms aangegaan in April 2019 met die beheerliggaam, geldig en afdwingbaar is. Hy beweer hy het nie die voorwaardes van die ooreenkoms verbreek nie en dat die terugtrekking van die aanvaarding deur die beheerliggaam eensydig geskied het. Hy het nie net aan die prokureurs van die beheerliggaam sy skikkingsvoorstel gemaak nie, maar ook aan twee van die trustees van die skema, welke twee trustees aangedui het dat dit aanvaarbaar is. Eers nadat die prokureurs vir die beheerliggaam die terme van die skikkingsooreenkoms aan die bestuursagent van die skema meegedeel het, is hulle in kennis gestel dat die werklike bedrag uitstaande R58 619.00 was, wat ver meer as die voorgestelde skikkingsbedrag was. Die trustees self, tydens die aanvaarding van die voorgestelde skikking, was nie bewus van hierdie uitstaande bedrag nie. Die beheerliggaam sou dus met ‘n tekort van R28 619.00 gesit het. Die hof van eerste instansie het Mnr Zikalala se teenaansoek van die hand gewys. Hy teken toe appèl aan na hierdie hof.

Die punt wat die hof moes oorweeg was of die trustees die reg gehad het om ‘n aanbod te aanvaar wat minder is as die bedrag wat verskuldig is deur Mnr Zikalala in soverre die optrede van die trustees strydig was met hulle magte in terme van die Deeltitelskemabestuurswet en die Regulasies. Artikel 7(1) van die Bestuurswet bepaal dat die funksies en magte van die beheerliggaam moet uitgevoer word deur die trustees van die beheerliggaam wat aangestel is in terme van die bestuursreëls. Dit beteken dat in die afwesigheid van ‘n uitdruklike of implisiete mag wat aan ‘n beheerliggaam toegeken word in die Bestuurswet, mag die trustees nie ‘n ooreenkoms aangaan wat buite die magte val wat aan hulle toegeken word nie. In soverre ‘n handeling buite die toegekende magte val, sal die beheerliggaam, synde ‘n statutêre skepping, geag word om buite sy magte op te getree het. So ‘n ultra vires handeling kan ook nie reggestel word by wyse van ‘n spesiale resolusie nie. 

Bestuursreël 25 verskaf uitdruklik die reg aan die beheerliggaam om heffings en bydraes op eienaars in te stel. Waar ‘n eienaar versuim om sy verpligting om hierdie heffings en bydraes te betaal, is die beheerliggaam by magte om die nodige stappe te neem om die bedrae, insluitend rente en kostes, te verhaal. Nêrens in die Bestuurwet of Bestuursreëls is daar enige mag toegeken aan die beheerliggaam om hierdie verpligting te verwater deur ‘n mindere bedrag te aanvaar nie. Daar bestaan nie eens ‘n implisiete reg op die beheerliggaam om ‘n mindere bedrag ter skikking te aanvaar nie. Wat ook al die beweegredes van die trustees was om die voorgestelde skikking te aanvaar, (eerder R30 000 nou as 5 jaar wag vir die volle bedrag), was hulle nie by magte om ‘n skikkingsbedrag vir ‘n mindere bedrag te aanvaar nie. 

Groete / Regards

Eberhard, Cheryl-Anne & Andre, Marzanne & Kume