Die opsie om huurkontrakte te hernu – Risiko’s vir Verhuurders en Huurders

“It is only where the enforcement of a contractual term would be so unfair, unreasonable or unjust so as to be contrary to public policy that a court may refuse to enforce it” (Uit die uitspraak van die eerste hofsaak wat hier bespreek word.)


Huurkontrakte bied dikwels aan die Huurder die opsie om die huurkontrak aan die einde van die aanvanklike huurtermyn te verleng of te hernu. ‘n Huurder moet let op hierdie bepalings en volledig daaraan voldoen indien hy of sy dit wil benut. 


Huurders 

Wanneer die tyd vir jou aanbreek om hierdie opsie uit te oefen, moet jy volledig daaraan voldoen. Lees die kontrak en die spesifieke bepaling goed deur. Maak seker dat jy die spesifieke vereistes verstaan en aanvaar voordat jy die huurkontrak onderteken. Dan moet jy aan die bepalings voldoen, indien jy wil hernu. ‘n Hof sal nie sommer afwyk van die huurooreenkoms as jy nie aan die hernuwingsbepalings voldoen het nie en die verhuurder nie die ooreenkoms wil hernu nie. 

Ons kyk na vier onlangse hofsake – een in die Grondwetlike Hof, twee in die Hoogste Hof van Appèl en een in die Hooggeregshof. Ons meld eers iets vir die Verhuurders. 


Verhuurders  

Hierdie is natuurlik ook van uiterste belang vir jou as Verhuurder. Jy wil nie ‘n huurooreenkoms met ‘n swak huurder of met ‘n lae huurbedrag hernu nie, indien jy dit regtens kan vermy nie. Jy wil ook nie onnodig regsonkostes aangaan omdat die bewoording van die hernuwingsklousule onduidelik is nie. Nog minder wil jy in ‘n situasie wees waar die hof bevind dat jou huurbepalings nie afgedwing kan word nie, omdat die huurooreenkoms so onbillik is nie. 


Die eerste saak: Nie-nakoming van die huurbepalings teenoor Ubuntu, openbare beleid en onregverdigheid

‘n Suksesvolle landswye maatskappy wat toerusting en bougereedskap verhuur, het as deel van hul bemagtigingsprojek, ‘n franchise ooreenkoms met vier voormalige werknemers gesluit. ‘n Trust met noue verbintenisse met die moedermaatskappy het die besigheidsperseel aan die vier voormalige werknemers verhuur.  
  • Die huurooreenkoms was vir ‘n aanvanklike periode van vyf jaar, met die opsie om die huurooreenkoms vir ‘n verdere vyf jaar te verleng. Hiervoor moes die Huurder meer as ses maande voor die verstrykingsperiode kennis gee, en die partye moes die huurbedrag vir die nuwe termyn ooreenkom. Die huurooreenkoms het ook ‘n metode bevat om die nuwe huurbedrag vas te stel. Die franchise ooreenkoms self was vir ‘n periode van 10 jaar, wat daarop dui dat die partye die verlenging van die huurooreenkoms voorsien het. 

  • Die huurders het nie hul opsie om die huurooreenkoms te verleng betyds uitgeoefen nie. Hulle het wel probeer om dit later te doen, maar hulle het ook nie aan die ander bepalings van die huurooreenkoms voldoen nie.

  • Die verhuurder het twee van die huurders kennis gegee om die persele te verlaat, met die ander twee huurders wat vir eers op ‘n maand tot maand basis kon aanbly. Die twee huurders wat wel kennis gekry het, het die Hooggeregshof genader vir ‘n bevel om hulle toe te laat om in die huurpersele aan te bly. Die huurders het wel toegegee dat hulle nie aan die bepalings van die huurooreenkoms voldoen het nie, maar hulle voer aan dat op gronde van regverdigheid en Ubuntu, die huurkontrakte nie tot ‘n einde moes kom nie.

  • Die Hooggeregshof was die Huurders se saak simpatiek gesind; maar die Appèlhof het daardie bevinding later tersyde gestel. Die Huurders het hulle saak na die Grondwetlike Hof geneem. Hier het hulle aangevoer dat hulle in besigheidsterme nie gesofistikeerd was nie en ook nie die fynere besonderhede van die ooreenkoms en die reg verstaan het nie. 

  • Die hof beslis in die guns van die Verhuurder. Die hof bevind dat grondwetlike oorwegings soos Ubuntu, wat regverdigheid, redelikheid en billikheid insluit, wel deel is van die gebalanseerde oorweging om vas te stel of ‘n kontraksbepaling of die toepassing daarvan, teen die openbare beleid is. Dit is slegs in uitsonderlike gevalle waar die afdwinging van ‘n ooreengekome bepaling so onregverdig, onredelik en onbillik bevind sou word en gevolglik teen die openbare belang verklaar sal word, dat die hof sou weier om dit af te dwing. 

  • Die Grondwetlike Hof bepaal dat die streng bepalings van ‘n huurkontrak afgedwing sal word, tensy die huurder kan aantoon dat die bepalings teen die openbare beleid is. Jy kan jou beroep op die beginsels van grondwetlike waardes omdat ons kontraktereg daaraan moet voldoen. Die vraag bly steeds - het jy die hof oortuig dat die bepalings van die huurooreenkoms in stryd is met die openbare beleid? Die hof bevind dat die huurders dit hier nie gedoen het nie. Die Grondwetlike Hof bepaal dan dat die huurders die perseel binne 30 dae moet ontruim en verlaat. 

Die tweede geval : Die onduidelike klousule 

‘n Huurder het ingevolge die oorspronklike huurooreenkoms en verdere verlengings daarvan vir ‘n tydperk van 10 jaar in ‘n huurhuis gewoon. Die huurder het kennis gegee dat hy weer die ooreenkoms wou hernu. Die huurooreenkoms het bepaal dat by verlenging, die Huurder en die Verhuurder die huurbedrag en die kostes skriftelik moet ooreenkom. Die partye kon egter nie op die nuwe huurbedrag ooreenkom nie.

Die verhuurder het aansoek gedoen om die huurder uit te sit. Die Appèlhof bevind dat as die partye nie op die huurbedrag kon ooreenkom nie, was die bepaling onafdwingbaar. Dit was ‘n ooreenkoms om iets in die toekoms ooreen te kom; dit hou geen regskrag in nie. Die hof het die hernuwingsklousule gevolglik nietig verklaar omdat dit onduidelik was. Die hof gee die huurders dan 14 kalenderdae om die huurperseel te ontruim. 

 
Die derde geval: Daar is geen ooreenkoms oor die huurgeld nie; dit is ook te laat vir ‘n derde party
 
‘n Huurder het kennis gegee van hernuwing. Hierdie huurooreenkoms het bepaal dat die partye die nuwe huurbedrag vir die huureiendom sou vasstel met verwysing na die huur vir huise in hierdie huurmark. Indien hulle nie kon ooreenkom nie, moes ‘n derde party dit vasstel. 

Die Appèlhof bevind dat die huurkontrak reeds verval het. Op die stadium wat die huurder hom op die derde party wou beroep om die huurprys vas te stel, het die partye se huurooreenkoms reeds verval. Die huurbedrag moet vas wees of dit moet reeds ooreengekom wees vir ‘n hernuwing of verlenging om geldig te wees. 

Die vierde geval: Geen kennisgewing van hernuwing en geen ooreengekome meganisme vir vasstelling van die huurbedrag in die geval van ‘n dispuut nie

In hierdie geval het die huurder nie betyds kennis gegee dat hy die huurkontrak wou  verleng nie. Sy pogings om ‘n verlenging met die verhuurder ooreen te kom, was onsuksesvol en die Hooggeregshof het sy uitsetting beveel. Die huurder het in die hof aangevoer dat die verhuurder oor die jare vir hom herinner het dat die verlenging op hande was; dit was die verhuurder se gebruik om hom as huurder te vra of hy die huurooreenkoms wou verleng. Die hof bevind dat hierdie gebruik van die verhuurder nie relevant is nie. Die klousule oor verlenging was nie volledig nie.   

Die betrokke klousule bepaal dat die partye die huurbedrag en die bepalings van die voorgenome huurkontrak sou oorenkom. Selfs al het die huurder betyds kennis gegee van sy voorneme om die huurooreenkoms te hernu, sou die partye steeds ‘n ooreenkoms moes bereik. Hier was daar geen meganisme in plek om ‘n dispuut oor die vasstelling van die huurbedrag te oorkom nie.
Disclaimer
Die inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.