English | Stuur aan per e-pos

April 2018 Nuusbrief

Eiendom in gesamentlike besit. Hoe om dispute te voorkom

“Gesamentlike eienaarskap is die moeder van alle dispute” (Spreuk uit die Romeinse Reg.)

Om eiendom te koop kan ‘n goeie belegging wees. Dit is gewoonlik ook duur. Dit kan dus sinvol wees om die finansiële las te verdeel en die eiendom saam met ander te koop.

Dit kan so eenvoudig wees soos getroude mense of mense in ‘n vaste lewensverhouding wat hul eerste woning gesamentlik koop. ‘n Groep vriende wat besluit om gesamentlik ‘n vakansiehuis te koop. Dalk twee sake ondernemings wat besluit om saam ‘n besigheidsperseel te koop om te deel.

Wees maar net versigtig.

Wat kan nou verkeerd gaan?

Gesamentlike eienaarskap begin op die beste voet. Julle is dan in ‘n lewensverhouding, of sakevennote, of beste vriende (dit kan selfs al drie gesamentlik wees) en alles is goed en mooi tussen julle. Wat kan nou verkeerd loop?

Ongelukkig wys hofuitsprake vir ons dat gesamentlike eienaarskap ook dikwels ontspoor en dat gesamentlike eienaars nie altyd kan ooreenkom op ‘n sinvolle ontknoping nie.

Dink aan die situasie waar die gesamentlike eienaars nie kan ooreenkom oor hoe die eiendom bestuur moet word nie of hoe die uitgawes verdeel moet word nie. Of die eienaars is reg om die eiendom te verkoop, maar kan nie ooreenkom oor hoe om dit te doen of hoe om die opbrengs te verdeel nie.

Een eienaar is dalk reg om die ander uit te koop, maar die partye kan nie ooreenkom op ‘n billike prys nie, of die ander weier om aan die spesifieke aanbieder te verkoop. Of een eienaar verkoop aan ‘n vreemdeling wat dalk glad nie inpas by die oorspronklike eienaars se gedeelde visie vir die eiendom nie. Of jy kom op ‘n punt waar jy verplig is om jou deel in die eiendom te verkoop en die ander eienaars weier om saam te werk om dit moontlik te maak.

Die uitdaging is dat gesamentlike eienaars van eiendom nie elkeen sy eie deel ingevolge ‘n afsonderlike titelakte gaan hou nie. Die titelakte sal aandui dat elke eienaar ‘n onverdeelde aandeel (een halwe, een derde, een kwart deel ensovoorts) in ‘n eiendom het. Die eienaars moet gevolglik gesamentlik met die eiendom handel of hul prokureurs kry om die situasie namens hulle te probeer beredder.

As die partye nie self kan ooreenkom oor hoe die eiendom hanteer moet word nie, lê daar moeilikheid voor. Die koste, vertraging en onsekerheid van litigasie is op hande. Die hof kan bevind dat die een eienaar verplig is om die ander uit te koop, of dat die eiendom eerder formeel onderverdeel moet word, of dat die eiendom verkoop moet word (selfs op veiling) en dat die opbrengs gelykop tussen die gesamentlike eienaars verdeel moet word. Dit moet egter die heel laaste uitweg wees om ‘n hof te nader om besluite namens gesamentlike eienaars te maak.

‘n Moontlike oplossing en riglyne wat kan help

Dit help altyd om realisties te wees en om voor die tyd te beplan. Ondersoek die beste struktuur om te gebruik, voordat jy ‘n eiendom saam met ander koop. Kyk na die manier waarop die eiendom geregistreer gaan word, kyk ook na die koste van eienaarskap, die belastingimplikasies, is die eiendom beveilig, hoe lank gaan julle die eiendom behou, watter invloed het dit op jou boedel, bied dit enige beskerming teen skuldeisers, hoe eenvoudig gaan dit wees om jou deel eendag te verkoop? Hierdie is van die belangrikste faktore wat julle moet oorweeg.

Elke situasie gaan anders wees. Dit gaan ook bepaal of die eiendom dalk eerder in ‘n maatskappy of trust gehou moet word, of in elkeen se naam afsonderlik, of op ‘n ander manier om seker te maak dat julle die kostes van die eiendom billik gaan deel, maar ook dat julle die voordele van die eiendom gesamentlik gaan geniet.

Die belangrikste is dat die eienaars ‘n skriftelike ooreenkoms aangaan waarin die volgende so eenvoudig en duidelik moontlik uiteengesit word –

Die ooreengekome manier waarop die eiendom gehou gaan word en of die onverdeelde aandeel 50/50 of in ‘n ander verhouding gehou word.
Hoe gaan die uitgawes verdeel word en hoe gaan dit betaal word? Dink maar aan oordragskostes, verskuiwingskostes, onderhoud, munisipale dienste, heffings en verbandbetalings. As dit ‘n kantoorgebou is wat in ‘n maatskappy gehou word, watter huurbedrag gaan elke besigheid wat huur betaal? Wie gaan die belastings betaal? Kan een party wesentlike verbeteringe aanbring aan sy “gedeelte” wat hy huur en hoe gaan dit eendag weer in berekening gebring word wanneer die eiendom verkoop gaan word?
Indien die eiendom in geheel uitverhuur word, gaan julle die winste of verliese in dieselfde verhouding deel as julle aandeelhouding in die eiendom of gaan julle ‘n ander formule gebruik?
Wie gaan na die algemene administrasie van die eiendom omsien? Dink maar aan die verbandbetaling, versekering en eise, die vordering en ontvangs van huurgeld en die hantering van die huurders in die algemeen en die boekhouding wat bygehou moet word. Is daar enige vergoeding of voordeel vir die gesamentlike eienaar wat hierdie verantwoordelikhede namens die groep hanteer? Moet hierdie funksies van tyd tot tyd geroteer word?
Hoe gaan die voordele en die gebruik van die eiendom verdeel word? ‘n Kantoor wat gedeel word – wat is die gemeenskaplike dele en watter dele word vir eie gebruik uitgesit? Hoe word toegang gereël en hoe word parkering toegedeel? Indien dit ’n gedeelde vakansiewoning is – hoe verdeel julle die langer vakansies en roteer julle Paasnaweek? Hoe werk die onderhoud van die eiendom? Indien dit ‘n woonhuis is van twee mense in ‘n saamwoonverhouding – julle moet regtig ‘n skriftelike ooreenkoms hê om jul saamwoonverhouding te reguleer. Indien nie, vra jul prokureur om ‘n ooreenkoms vir julle op te stel waarin die gesamentlike eienaarskap van die woonhuis ook vervat en hanteer word.
Gesamentlike eienaars moet ook uit die staanspoor al aandag gee oor hoe die finale fase van gesamentlike eienaarskap gaan werk. As daar nie ‘n ooreenkoms is wat dit keer nie, kan ‘n eienaar sy deel aan enigiemand verkoop. Die ander eienaars hoef nie ‘n geleentheid te kry om eerste ‘n aanbod te maak nie of enige insae te hê in die onderhandelinge nie. Dit is ‘n ooglopende swak plek en dikwels die oorsaak van dispute. Indien die verhouding tussen die partye so verbrokkel het dat hulle nie meer met mekaar kan praat nie, wil jy ‘n ooreenkoms hê wat die partye die geleentheid bied om hul gesamentlike eienaarskap te ontbind, sonder dat dit nodig sal wees om daaroor hof toe te gaan. Wat gaan gebeur as een eienaar insolvent raak of sy aandeel in die eiendom deur ‘n skuldeiser in beslag geneem word om op veiling verkoop te word? Kom ooreen oor hoe die aandeel hanteer gaan word indien ‘n eienaar tot sterwe kom. Besluit vooraf op die waarde van die aandeel of kom ten minste skriftelik ooreen op die wyse waarop die eiendom en die waarde van ‘n onverdeelde aandeel daarin in die toekoms deur ‘n onafhanklike deskundige vasgestel gaan word.

Hierdie is ‘n opsomming en oorsig oor die mees algemene aspekte wat in die ooreenkoms vervat moet word. Vra jou prokureur om saam met jou te kyk na die aspekte wat op jou spesifieke geval van toepassing gaan wees en maak seker dat dit in julle ooreenkoms opgeneem word.

Daardie Terme en Voorwaardes op ‘n webwerf? Kyk daarna voordat jy dit aanvaar

“The Internet is a Real Place with Real Consequences” (Rebecca MacKinnon, ‘n deskundige op die gebied van beleide oor internetgebruik.)

Ons leef in ‘n tyd van aanlyn handelsdienste. Ons kan omtrent enigiets op die internet koop en verkoop. Ons kan baie maklik dienste, van ‘n Uber-rit tot ‘n loodgieter, aanlyn bestel.

Daarom weet ons ook van daardie boksies wat iets sê soos die volgende: “I agree to the terms and conditions available here” (met ‘n skakel by “here” wat jou neem na terme en voorwaardes in fyn skrif van ‘n hele paar bladsye).

‘n Interessante geval is onlangs in die Hooggeregshof afgehandel.

“Ek het R5 miljoen gewen!”

Die persoon was ‘n gereelde besoeker en deelnemer aan sportweddenskappe op ‘n webblad wat hierdie dienste aangebied het. Hy het oor ‘n tydperk van agt maande 530 weddenskappe deur die webblad geplaas. Met ‘n betaling van R100 het hy ’n weddenskap geplaas en die wenners in agt verskillende perdewedrenne suksesvol aangewys.

Hierdie suksesvolle weddenskap het ‘n moontlike uitbetaling van R4,841,728 aangedui en die dobbelaar het gedink dit is presies wat hy gewen het. (Dit sou meer as R5 miljoen gewees het voordat belasting in berekening gebring is.)

Toe dit by die uitbetaling kom het hy slegs R1 miljoen ontvang. Die dobbelhuis het hom na hul standaard terme en voorwaardes verwys, wat elke deelnemer moet aanvaar, voordat hulle weddenskappe deur die aanlyn platform kan plaas. Klousule 9 se opskrif is “Maximum Payout” ingevolge waarvan die daaglikse maksimum wat ‘n kliënt kan wen duidelik beperk is tot R1 miljoen.

Die dobbelaar was nie hiermee tevrede nie en het die dobbelhuis vir die volle bedrag gedagvaar. Hy het aangedui dat hy nie die terme en voorwaardes gelees het nie (sekerlik ‘n algemene posisie om in te wees) en dat die gedrukte weddenskapsverslag wat hy met betaling ontvang het, die voorwaardes vervang het toe die volle bedrag as moontlike wenbedrag daarop gedruk is.

Let op as jy iets onderteken

Die geluksgodin was egter nie aan sy kant nie. Die hof het sy eis met koste van die hand gewys. Die bedrag wat op die weddenskapsverslag aangedui is, was nog steeds ondergeskik en onderhewig aan die algemene daaglikse limiet wat in die terme en voorwaardes vervat is.

Die hof wys daarop dat die enigste manier waarop die dobbelaar ‘n rekening op die webwerf kon oopmaak, was deur al die standaard terme en voorwaardes van die webwerf en die dobbelhuis te aanvaar:

“When signing the document by placing an electronic tick in the box, the applicant placed himself in the same position as a person who had physically signed the document. He is bound by the maxim caveat subscriptor [‘let the signer beware’], whether or not he actually took the trouble to read the terms.”

Ons kry almal in die proses ‘n waarskuwing. Wanneer jy daardie boksie op die webwerf afmerk om toegang te verkry of om sake te doen, is jy daaraan gebonde. Jy kan nie na die tyd kom en sê jy het dit nie gelees nie en daarom is jy nie gebonde nie. Min mense lees dit. Jy dink dalk niemand het die tyd of die krag om dit te lees nie. As daar iets groot op die spel is, moet jy maar die tyd neem en die moeite doen om dit te lees en te verstaan. Indien dit ‘n omvangryke situasie of aankoop of belegging is, moet jy selfs oorweeg om regsadvies in te win, voordat jy dit aanvaar.

Wag, dit is nie al nie. (‘n Waarskuwing aan diegene wat hul produkte en dienste aanlyn verhandel)

Hierdie is ‘n gedeelte van ons regstelsel wat nog ontwikkel en verander. Ons leef in ‘n era van sterk verbruikersbeskerming. Hou in gedagte dat die diensverskaffer se saak hier deur twee bykomende feite versterk is –

Die dobbelaar het skriftelike waarskuwings op elkeen van die 530 weddenskapsverslae ontvang waarop die bestaan van daaglikse limiete aangedui is, asook elke keer wanneer hy ‘n bedrag gewen het, was dit ook op die verslag aangedui.
Die volledige terme en voorwaardes was deurentyd beskikbaar deur slegs op die skakel te kliek.

Die hof maak dan die bevinding dat die dobbelhuis “takes all reasonable steps to ensure that the client assents to the terms and conditions before the account is opened and both prior and subsequent to the placing of any bet the punter is told about the limits on winnings.”

Die dobbelhuis sou waarskynlik die saak gewen het deur net te steun op die instemming wat die dobbelaar gekliek het en op die beginsel dat as jy iets onderteken, moet jy daaraan gebonde gehou word.

Dit is ‘n goeie voorbeeld vir ander diensverskaffers om die terme en voorwaardes deurentyd op die webblad sigbaar en maklik toeganklik te hou. Dan steun jy nie uitsluitlik op ‘n enkele kliek wat dalk jare gelede al gedoen is, met die aanvanklike toetrede tot die webwerf nie.

POPI: ‘n Bestaande Risiko, ‘n Koninklike ergenis en ‘n sperdatum van die EU

Wanneer sal die bepalings van die Wet op Beskerming van Persoonlike Inligting (die Engelse akroniem van POPI of POPIA word algemeen gebruik) in werking tree? Die kantoor van die Inligtingsreguleerder het aangedui dat die Regulasies en die aanvangsdatum binnekort afgekondig sal word. Tot op hede het ons al egter soveel vertragings ervaar, dat mens nie werklik op hierdie afkondiging kan staatmaak nie.

Hier is drie aangeleenthede van belang –

Wanneer die regulasies afgekondig is en in werking tree, sal jy twaalf maande hê voordat voldoening verpligtend raak. Daarna, sal enige onwettige verbruik of aanwending van persoonlike inligting jou duur te staan kom.
Selfs vir kleiner besighede gaan dit ‘n tydsame proses wees om aan die vereistes te voldoen. Vandaar die gedurige waarskuwings om nou al aandag te gee hieraan.
Nog voordat POPI ten volle in werking gaan tree, is daar reeds risiko’s indien jy nie ander se persoonlike inligting met omsigtigheid hanteer nie.

Die Koning en die ywerige verkoopspersoon

Om die risiko te illustreer-

'n Verkoopspersoon van ‘n bekende versekeraar het vir Koning Goodwill Zwelithini geskakel om vir hom goedkoop versekering aan te bied. Die werknemer het vir Koning Zwelithini op die voornaam aangespreek wat as ‘n growwe belediging beskou word.
Die werknemer het wel hewig om verskoning gevra, nadat hy oor die werklike stand van sake ingelig is, en dit het oënskynlik die gemoedere laat bedaar.
Ongelukkig is ‘n opname van die oproep hierna op sosiale media versprei. Die Koning is blykbaar nou in die proses om die betrokke versekeraar te dagvaar.
Die Inligtingsreguleerder het reeds nader gestaan. Hulle het ‘n formele mediaverklaring uitgereik dat hulle in kontak is met die versekeraar oor die insident. Hulle het die versekeraar formeel versoek om aan te dui watter prosesse hulle in plek het om te verseker dat hul hantering van persoonlike inligting aan POPIA voldoen. Die Inligtingsreguleerder is nog nie by magte om die klagte ingevolge POPI te hanteer nie. Daar is ook al duisende ander klagtes oor direkte bemarking wat ander verbruikers reeds aangemeld het en wat nog nie hanteer kon word nie. Dit lyk egter of ‘n informele berisping vir die versekeraar wag, indien dit blyk dat persoonlike inligting op onwettige wyse verkry of gebruik is.
Die negatiewe publisiteit en ‘n moontlike eis vir skadevergoeding kan op hierdie stadium heel moontlik ‘n groter risiko vir die versekeraar inhou.

Europa se sperdatum van 25 Mei 2018 – wie moet daaraan voldoen?

Indien jy goedere of dienste in of aan die Europese Unie lewer, moet jy teen 25 Mei 2018 aan die regulasies van die EU se GDPR (General Data Protection Regulation) voldoen. Dit is van toepassing al is jy hier gesetel en nie in die EU nie. Neem advies oor die spesifieke bepalings. Al is dit baie soortgelyk aan POPI is daar ook belangrike verskille. Daar is ook ‘n Europese angel (nee, nie engel nie) ter sprake. Oortreders kan met boetes van tot €20 miljoen of tot 4% van hul jaarlikse wêreldwye omset beboet word.

SARS, Huisverkope en die BTW Styging

Teen hierdie tyd weet ons almal dat die BTW koers op 1 April 2018 van 14% tot 15% verhoog. Hoe raak dit ‘n transaksie waar residensiële eiendom gekoop en verkoop word?

Dit kan ‘n aardige verskil maak in die koopprys en in die kostes van die transaksie. Indien jy byvoorbeeld ‘n woonhuis van ‘n ontwikkelaar gekoop het vir R10 miljoen plus BTW, kan daardie bykomende 1% ‘n bedrag van R100,000 by jou kostes voeg. Gelukkig is daar ‘n bietjie verligting in die BTW wet vir kopers van residensiële eiendom.

Dit is wat SARS hieroor te sê het (losweg vertaal en bietjie vereenvoudig) –

Vraag – “Is daar ‘n reël ter sprake indien ek ‘n koopooreenkoms gesluit het om ‘n residensiële eiendom te koop (byvoorbeeld ‘n woonhuis) voordat die BTW koers verhoog word, terwyl betaling en registrasie eers op of na die 1ste April 2018 gaan geskied?”

Antwoord – “Ja. Jy sal BTW betaal op die koers wat van toepassing was voor die verhoging van 1 April 2018 (jy sal dus 14% BTW betaal en nie 15% BTW nie).

Hierdie reelings is slegs van toepassing indien –

Jy ‘n skriftelike ooreenkoms geteken het om ‘n woning (residensiële eiendom) te koop voor 1 April 2018;
Beide die betaling van die koopprys en die registrasie van die eiendom in jou naam sal eers op of na 1 April 2018 geskied; en
Die BTW-inklusiewe koopprys vasgestel was en as sodanig in die ooreenkoms aangedui is.

Vir doeleindes van hierdie reël, beteken “residensiële eiendom” –

‘n Bestaande woning, tesame met die grond waarop die woning gebou is asook enige ander saaklike regte wat met daardie eiendom verbind word;
Sogenaamde plot-en-plan transaksies waar die grond verkoop word tesame met ‘n bou-ooreenkoms waarin ooreengekom is dat ‘n woning op die perseel opgerig gaan word;
Die oprigting van ‘n nuwe woning deur enige diensverskaffer wat ‘n konstruksie besigheid bedryf.

Wat dan van kommersiële eiendom?

Ons kyk weer na wat SARS in vereenvoudigde en vertaalde vorm hieroor te sê het:

Vraag – “Hoe gaan die koersverhoging in die algemeen met eiendomstransaksies werk?”

Antwoord – “Die BTW koers wat op eiendomstransaksies van toepassing gaan wees, sal die koers wees wat geldig is op die datum waarop die transaksie formeel in die Aktekantoor geregistreer word, of die datum waarop enige betaling aan die verkoper van die eiendom gemaak word – watter ookal eerste gebeur.

Indien ‘n deposito betaalbaar is en by die oordragprokureur in trust gehou word, sal sodanige betaling nog nie as die datum van lewering geag word nie; die betaling in trust is nog nie die betaling van ‘n gedeelte van die koopprys aan die verkoper nie.

Gewoonlik sal die verkoopprys van ‘n eiendom ten volle op die datum van registrasie in die Aktekantoor aan die verkoper betaal word. Hierdie betaling sal deur die koper se bank gemaak word of deur die oordragprokureur indien verbandfinansiering nie betrokke is nie, of deur beide.

Indien die transaksie egter so gestruktureer is dat die verkoper die koper die geleentheid gee om die koopprys oor ‘n tydperk af te betaal, word die uitsetbelasting en die insetbelasting bepaal deur die belastingbreuk soos op die oorspronklike datum van die transaksie met die bedrag van elke opvolgende betaling, soos en wanneer dit betaal word, te vermenigvuldig . Indien die eerste betaling dus voor die 1 April 2018 gemaak is, sal jou ooreengekome betalingsbedrae aan die verkoper nie verhoog as gevolg van die verhoogde BTW koers wat van 1 April 2018 van toepassing is nie.”

Jou Webwerf van die maand : 5 Maniere om produktiwiteit by die kantoor te verbeter.

Suksesvolle entrepreneurs en suksesvolle korporatiewe entiteite verstaan dat ‘n gelukkige en gesonde werksomgewing ‘n produktiewe werksomgewing is. ‘n Produktiewe werksomgewing is op sy beurt ‘n belangrike faktor om ‘n winsgewende besigheid daar te stel.

Dink aan ‘n produktiewe kantoor. Wat sien jy? Hoe lyk die kleurskema, hoeveel lig is daar? Is die temperatuur gemaklik, is die geraasvlakke aanvaarbaar, is daar ‘n subtiele dog aangename geur in die lug?

Stel jou eie lys op om ‘n ware produktiewe werksomgewing te skep. Kry gerus baie goeie leiding en kyk na “5 Office Design Hacks That Will Increase Employee’s Productivity” op Dumb Little Man se webwerf.

Uit die HAT:

Skuimblusser: s.nw. Toestel om vlamme met koolsuurhoudende skuim te (kan) blus.

UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

A Client Connection Service by DotNews