English | Stuur aan per e-pos

Januarie 2018 Nuusbrief

Plot en Plan: Die tyd stap aan!

“Buy land, they’re not making it anymore” (aldus Mark Twain)

Om ‘n huis te koop is ‘n belangrike en opwindende ervaring. Een van jou eerste keuses is om te besluit of jy ‘n bestaande huis gaan koop en of jy ‘n plot en plan opsie gaan uitoefen en van ‘n ontwikkelaar gaan koop.

Dit is ‘n besluit met voor- en nadele en dit hang van jou eie voorkeure en natuurlik ook jou finansies af. Die gewildheid van eiendomme in nuwe ontwikkelings en in sekuriteitslandgoedere en die geleentheid om jou huis volgens jou eie voorkeure en behoeftes te laat bou, maak van plot en plan ‘n gewilde leefstyl opsie.

Hou net in gedagte dat daar bykomende faktore is wat jy as koper in ag moet neem. Daar is gewoonlik twee koopooreenkomste. Een om die erf te koop en die ander om die kontrakteur of bouer aan te stel om die huis op die erf te bou. Hier is heelwat regsaspekte ter sprake. Dit maak dus sin om jou prokureur te kry om saam met jou na die ooreenkomste te kyk, voordat jy enigiets onderteken. Kyk ook na die reëls van die huiseienaarsvereniging en ook na die algemene en spesifieke bouvoorskrifte en riglyne en na alle voorwaardes in jou titelakte wat op jou eiendom van toepassing gaan wees.

Spertye met die aanvang en voltooiing van bouwerk – voordele en risiko’s.

Daar is waarskynlik ‘n vereiste dat die bouwerk binne ‘n sekere tyd nadat jy eienaar geword het, ‘n aanvang sal neem en verkieslik ook ‘n voorskrif oor hoe vinnig dit voltooi moet word.

As ‘n koper moet jy hierdie voorskrifte verwelkom. Anders het jy die onaangename vooruitsig dat daar vir jare nog bouwerk in die kompleks aangepak word. Dit bring natuurlik sy eie uitdagings mee, soos deurlopende bouers, kontrakteurs en werkers op die perseel, met stof- en klankbesoedeling, ongerief en veiligheidsoorwegings. Dit kan ook vir jare so aangaan.

Ten einde te verseker dat kopers so gou as moontlik begin bou, sal ontwikkelaars dikwels kontraktueel voorsiening maak vir spertye waarbinne die koper sy of haar droomhuis moet bou. So kan daar voorsiening wees vir herhalende boetes wat maandeliks gehef word, vir solank as wat die bouperiode oorskry word. Daar kan ook voorsiening wees vir verpligte terugkoop-opsies en ‘n verpligting om die eiendom weer terug te verkoop en oor te dra. Hierdie opsies is dikwels tot voordeel van die ontwikkelaar opgestel.

Ontwikkelaars – die risiko van verjaring

Twee kopers het elkeen ‘n erf in ‘n groot omheinde sekuriteitsontwikkeling gekoop. Ingevolge die voorwaardes in die titelaktes moes die kopers binne ‘n tydperk van 18 maande hul wonings op die erwe bou.
Die koopooreenkoms het bepaal dat indien die kopers nie in die voorgeskrewe tydperk begin bou het nie, die ontwikkelaars geregtig was om die eiendomme weer terug te koop. Die ontwikkelaars moes die oorspronklike kooppryse (sonder rente) aan die kopers oorbetaal en sou dan kon aandring op oordrag van die eiendomme. Die ontwikkelaars het die hof genader om uitvoering te gee hieraan en om oordrag te beveel ingevolge die spesifieke bepalings van hul oorspronklike koopooreenkoms.
Die Appèlhof beslis dat die ontwikkelaar se eis deur tydsverloop verjaar het. Hul eis kon nie afgedwing word nie omdat hulle meer as drie jaar gewag het voordat hulle die klousule probeer afdwing het.
Die verjaringsperiode is drie jaar want die ontwikkelaar se reg is ‘n “persoonlike” reg en nie ‘n “saaklike reg” nie. Die verskil tussen die twee kan regsgeleerdes vir ure besig hou. Die belang vir die kopers en die ontwikkelaars hier is egter meer direk. Die hof bevind dat die ontwikkelaar binne drie jaar moes begin het met sy regstappe om sy regte af te dwing. Dit is drie jaar vanaf die datum waarop die koper se verpligting om ‘n woning te bou, verstryk het.

Boodskap vir ontwikkelaars: Gebruik die reg om terug te koop.

Kopers – ontwikkelaars is by magte om hierdie regte af te dwing

Die Hooggeregshof het in ‘n vroeëre hofsaak, waar ‘n ander koper en dieselfde ontwikkelaar betrokke was, sterk kritiek teen hierdie terugkoopklousule uitgespreek. Daardie hof het bevind dat die klousule skreiend onredelik was en dat sodanige klousules nie sommer die toets van Grondwetlikheid sou slaag nie. Dit het mense laat wonder of ‘n terugkoopklousule ten gunste van die ontwikkelaar nog enigsins toelaatbaar sou wees.

Die Appèlhof beslis egter dat in hierdie spesifieke geval dit nie van pas was om die grondwetlikheid van hierdie klousule te ondersoek nie. Daar is dus geen bevinding van ongrondwetlikheid nie en kan hierdie terugkoopklousule wel in ‘n ooreenkoms opgeneem word. Die klousule moet wel binne die voorgeskrewe periode afgedwing word.

Kopers – Hou by die voorgeskrewe en ooreengekome periode om jou bouwerk te begin en klaar te maak. Jy mag dalk jou eiendom kwyt wees as jy nie hierby hou nie.

Televisiekameras in die Hofsaal – Mediavryheid of Mediasirkus? Wat leer ons uit die Van Breda hofsaak?

“The media’s right to freedom of expression is thus not just (or even primarily) for the benefit of the media: it is for the benefit of the public” (Deel van die Appèlhof se uitspraak.)

Die strafsaak van Henri van Breda wat in die Hooggeregshof in Kaapstad aangehoor word, is een van vele opspraakwekkende hofsake wat die publiek se verbeelding aangryp. Die media uitsendings en die feit dat die verrigtinge lewendig gestroom en op die internet gevolg kan word, dra verder by tot hierdie ongekende belangstelling.

Hier is egter botsende belange ter sprake wat teen mekaar afgespeel moet word. Die getuies het ‘n reg tot privaatheid en veiligheid, die beskuldigde het ‘n reg op ‘n regverdige verhoor, die media het die reg om hul mening te lug en om inligting te publiseer en die algemene publiek het die reg om inligting te ontvang en om die regspleging in ons strafhowe eerstehands waar te neem.

Hoe moet ons howe hierdie belange teen mekaar opweeg?

Die Appèlhof het met die aanvang van die Van Breda hofsaak die volgende riglyne neergelê – ook as algemene riglyne om in toekomstige sake toegepas te word: –

Vryheid van uitdrukking en die regverdige toepassing van die regstelsel is beide onmisbaar vir die behoorlike funksionering van ons demokrasie. Dit moet sover moontlik in harmonie met mekaar versoen word.
Geregshowe kan nie rigiede reëls toepas nie. Die voorsittende regsbeampte behoort die situasie in elke hofsaak op sy eie unieke faktore te oorweeg en hierdie geregtelike diskresie dienooreenkomstig uitoefen. Die voorsittende regsbeampte kan dus die uitsending van die verhoor in geheel toelaat of afkeur of op enige redelike wyse op beperkte wyse toelaat. So kan die hof byvoorbeeld bepaal dat die klankuitsending van ‘n getuie se getuienis uitgesaai mag word, maar nie enige grafiese beelde van geweld of beserings nie.
Vryheid van spraak gaan hand aan hand met geregtigheid wat in die openbaar geskied. Geregtigheid moet nie net geskied nie, maar dit moet ook in die openbaar geskied en vir die algemene publiek toeganklik en sigbaar wees. Hierdie aanvaarde regsbeginsel is die rede waarom hofsake as ‘n reël vir die publiek toeganklik is. Die uitgangspunt is dat ‘n lid van die publiek enige hofsaak kan bywoon en dat ‘n geregshof in die openbare domein is.
In beginsel is dit toelaatbaar en aanvaarbaar dat die media alle opsommings en betoë wat regsverteenwoordigers aan die hof maak, kan opneem en aan die publiek kan uitsaai. So ook alle uitsprake en bevindings van voorsittende regsbeamptes wat by sodanige verhore in die ope hof gelewer word.
‘n Getuie sou beswaar kon aanteken teen die regstreekse uitsending van sy of haar getuienis. Die hof moet dan die redes hiervoor oorweeg en ‘n beslissing maak na gelang van elke getuie se redes. Elke getuie voer sy redes aan en elke getuie se redes word afsonderlik oorweeg waarna die hof ‘n spesifieke bevinding vir elke getuie maak. Die hof sou ook ‘n onderskeid kon tref tussen verskillende tipes getuies soos deskundige getuies, professionele getuies soos lede van die polisiediens en toevallige getuies soos lede van die publiek.
‘n Regter sou byvoorbeeld kon bepaal dat die getuie ‘n geldige beswaar het teen die direkte beeldsending van sy getuienis. Die hof sou dan kon kyk na alternatiewe maatreëls soos byvoorbeeld dat die getuie se identiteit verberg word. ‘n Getuie se identiteit kan deur beligting en deur elektroniese stemverandering beskerm word, of deur slegs mondelinge getuienis toe te laat sonder dat die getuie afgeneem word of deur die getuie se getuienis eers te laat beeldsend na afloop van die verhoor.
‘n Beskuldigde sou ook kon beswaar maak teen die beeldsending van sy of haar verhoor. ‘n Regter sou sodanige beswaar op meriete moet beoordeel en in gepaste gevalle kan die hof bevind dat kameras nie by die verhoor toegelaat mag word nie.
Die hof sluit as volg af oor hierdie diskresie om kameras en beeldsending toe te laat:

“… courts will not restrict the nature and scope of the broadcast unless the prejudice is demonstrable and there is a real risk that such prejudice will occur. Mere conjecture or speculation that prejudice might occur ought not to be enough.”

Daar moet dus oortuigende redes voorgehou word, voordat die hof die drastiese stap sal neem om die beeldsending van ‘n hofsaak te verbied.

Die Hooggeregshof het gevolglik beslis dat die Van Breda hofsaak wel uitgesaai mag word. Die hof het wel aangedui dat getuies en enige belanghebbende party enige tyd in die toekoms sou kon aansoek doen vir ‘n spesifieke wysiging of uitsluiting van hierdie algemene toelating van kameras in die verhoor.

Ons kan aanvaar dat televisiekameras en -uitsendings in die toekoms dikwels deel sal wees van enige hoë profiel strafsaak.

Verkopers en Verhuurders : Is jou eiendomsagent geregistreer?

Mediaberigte dui aan dat tot soveel as 50 000 eiendomsagente sonder die verpligte Getrouheidswaarborgsertifikate praktiseer. Die werklike geval behoort veel minder te wees. Vermoedelik is daar heelwat agente oor die laaste tien jaar wat nie hul sertifikate hernu het nie, omdat hulle nie meer as eiendomsagente praktiseer nie.

Dit is moontlik dat die agent wat jou huis verkoop het of verhuur het (of dit nou opsetlik of onwetend is) nie meer by die Raad op Eiendomsagentskapaangeleenthede (“die Raad”) as ‘n agent geregistreer is nie.

‘n Ongeregistreerde eiendomsagent …

Slegs geregistreerde eiendomsagente (en praktiserende prokureurs wat nie as agente hoef te registreer nie) word regtens toegelaat om vergoeding of kommissie voortspruitend uit ‘n eiendomstransaksie te eis. ‘n Agent wat nie geregistreer is nie, kan regtens nie ‘n eis vir kommissie afdwing nie.
Dit kan ook beteken dat jy ‘n groot bedrag geld in kommissie kan bespaar. Die vraag is – kan jy die risiko neem om dit nie voor die tyd vas te stel nie. Kan jy werklik bekostig om jou grootste bate aan iemand toe te vertrou wat nie professioneel geregistreer is nie en wat jou gevolglik ook nie die beskerming van ‘n professionele Getrouheidsfonds kan bied nie.

Dit is ooglopend beter om versigtig met jou bates en met jou opdragte om te gaan. Verkry bevestiging van jou agent dat sy of haar registrasie op datum is. Indien daar enige onduidelikheid is of enigiets is wat jou ongemaklik laat voel, vra jou prokureur om ook navraag te doen, voordat jy enige mandaat of opdrag of koopkontrak of verhuringskontrak teken.

Notas aan eiendomsagente

As jy nie jou Getrouheidsfondssertifikaat hernu nie, kan jy nie enige kommissie opeis of afdwing nie. Dit is ook ‘n strafregtelike oortreding indien jy sonder die voorgeskrewe sertifikaat praktiseer.

As agent kan jy seker maak dat jy jouself onderskei en dat almal met wie jy te doene het, met een oogopslag kan bevestig dat jy wel geregistreer is. Gebruik die EAAB se PrivySeal en maak seker dat dit reg op jou e-posse aangebring is. Kyk gerus na die aanwysings onder die artikel “Ensure your PrivySeal reflects the current date and time” op die Raad (“EAAB”) se webwerf.

Wie ry aan die pen? BTW Bedrog en die vonnis van 25 Jaar

“Soms is die verskil tussen belastingvermyding en belastingontduiking slegs die breedte van ‘n tronkmuur.” (Dis nou volgens Denis Healey soos vertaal.)

Hierdie is ‘n waarskuwing aan enigiemand wat daaraan dink om op bedrieglike wyse belasting te ontduik. Die Hooggeregshof het direkte gevangenisstraf van 25 jaar aan drie maatskappydirekteure opgelê.

Die drie maatskappydirekteure het oor ‘n tydperk van drie jaar 198 bedrieglike BTW opgawes by SARS ingedien. SARS het BTW uitbetalings van R216 miljoen rand gemagtig wat aan die maatskappy uitbetaal is.

Die hof het al drie direkteure aan die aanklagte van bedrog, vervalsing, uitgifte en geldwassery skuldig bevind.

Eerlike en hardwerkende belastingbetalers, veral diegene wat al maande sonder geluk sukkel om regmatige terugbetalings van SARS te probeer terugvorder, sal bly wees hieroor. Hulle sal ook hoop dat ander voornemende belastingontduikers eerder hul belastingsake in orde sal kry en betaal wat aan SARS verskuldig is. Hopelik sal die vooruitsig van ‘n paar dekades agter tralies as gevolg van belastingbedrog en belastingontduiking mense van sulke optrede weerhou.

Webwerf van die maand: Wat hou 2018 vir ons in?

“Prediction is very difficult, especially if it's about the future” (Niels Bohr, fisikus en wenner van die Nobel Prys.)

Die laaste jaar of twee het heelwat verrassings opgelewer. Die stem vir Brexit, Donald Trump as president van Amerika, Bitcoin se opgang, die ANC se nuwe leierskap ... die lys groei by die dag.

Hoe kan ons in 2018 strategies beplan in ‘n veranderende wêreld?

Jakkals verander mos van hare, maar nie van snare nie. So van jakkals gepraat, Suid-Afrika se bekendste scenario beplanner en skrywer van boeke soos “The Mind of the Fox”, Clem Sunter, het onlangs ‘n interessante artikel gepubliseer. Die artikel is “The 21st century is stranger than fiction” op Leader.co.za en dit is ‘n baie goeie beginpunt vir jou strategiese beplanning vir 2018 en verder die toekoms in. Clem bespreek 9 fundamentele “vlae” of aanwysers wat vir ons ‘n aanduiding gee oor wat onlangs gebeur het en wat die tendense vir die onmiddellike toekoms behels.

Uit die HAT:

Jakkals verander van hare/haar maar nie van streke/snare nie (Gesegde)

‘n Mens ontgroei nooit jou ingebore geaardheid nie.

“Ons wil u graag hiermee ‘n gesonde, gelukkige en suksesvolle 2018 toewens.”

UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

A Client Connection Service by DotNews