“Niks in die lewe is mos verniet nie” (Afrikaanse gesegde)

Jy teken ‘n huurooreenkoms vir ‘n pragtige woonstel (of vir ‘n ruim gesinswoning as jy ‘n lewensmaat, drie kinders en ‘n hond het). Ses maande later stel jou werkgewer jou in kennis dat hulle jou by hoofkantoor nodig het en jy moet van woning en van provinsie verander. Jy gaan jou huurkontrak voortydig moet kanselleer. 

“Dis regso” sê die Verhuurder “onthou net, ons het ‘n huurkontrak en ek gaan jou verantwoordelik hou vir die oorblywende huurtermyn van agtien maande.” 

Wat nou? Dit hang af …


Begin by die huurooreenkoms 

Begin by die bepalings van die huurooreenkoms en by die klousules oor die beëindiging van die huurooreenkoms. 

Die ooreenkoms sal waarskynlik bepalings hieroor bevat en ons regstelsel sal die partye by hul ooreenkoms hou. So as die partye ooreengekom het op ‘n vaste huurtermyn van twee jaar, moet jy aanvaar dat jy op risiko is om die volle huurtermyn te betaal as jy voortydig wil kanselleer. 

Voordat jy egter die oorbetaling doen, oorweeg eers die volgende –


Is die Wet op Verbruikersbeskerming van toepassing? 

Die eerste stap is om vas te stel of die Wet op Verbruikersbeskerming op jou huurooreenkoms van toepassing is. 

Die Verbruikerswet sal ‘n huurder met ‘n vaste termyn huurkontrak beskerm. Die bepalings van die Verbruikerswet is ook net op ‘n huurkontrak van toepassing indien die verhuurder die woning “in die normale loop van sake” aan jou verhuur. Dit is egter ‘n onduidelike begrip. As jou verhuurder ‘n eiendomsbelegger is met ‘n portefeulje van eiendomme wat uitverhuur word, kan ons aanvaar dat jou verhuurder dit in die normale loop van sake doen. Die Verbruikerswet is dan sonder twyfel van toepassing en die huurder gaan daardie beskerming geniet. Wat van ‘n private huiseienaar wat vir ‘n jaar oorsee werk en wat sy woning tydelik aan jou uitverhuur? Of ‘n afgetrede persoon met ‘n tuinwoonstel aangrensend aan sy woning wat hy uitverhuur om sy pensioen aan te vul? Die huurder sal aanvoer dat sodanige verhuring in die normale loop van sake is, terwyl die verhuurder die teendeel gaan beweer.   


Die Verbruikerswet gee jou 20 dae  

As die Verbruikerswet op jou huurooreenkoms van toepassing is, is die volgende van belang. Die Verbruikerswet bepaal dat die huurder ter enige tyd en vir enige rede aan sy of haar verhuurder kennis kan gee van 20 besigheidsdae. Dit is basies ‘n maand, maar dit kan enige tyd gegee word en dit is nie ‘n kalendermaand nie.  

“Mooi man” sê jy as die verhuurder. “Ek is hier weg.” Daar is egter ‘n bietjie meer op die spel.  

Die Verbruikerswet bepaal verder dat die Verhuurder -

• Alle agterstallige huurgeld van jou kan vorder tot met die datum van die kansellasie, en 
  
  
• Geregtig is om ‘n redelike boete vir kansellasie te hef. Dit beteken nie dat die verhuurder jou kan straf en die huurgeld vir die volle termyn van jou kan opeis nie. Die wet maak eerder voorsiening dat die verhuurder nie slegter daaraan af hoef te wees as voor die kansellasie nie. Die verhuurder behoort dus al die kostes wat deur die kansellasie meegebring word, van die huurder te kan verhaal. Dink aan huurgeld wat verlore is totdat ‘n vervangende huurder intrek, advertensiekostes om die eiendom weer te adverteer, nuwe fooie vir die verhuringsagent, kostes wat weer aangegaan moet word om die huurkontrak op te stel, ensovoorts. Jy gaan dus bykomende bedrae moet betaal, veral waar jy ‘n vaste termyn huurkontrak reeds vroeg in die termyn wil kanselleer. 

Hierdie bepalings is van toepassing al is dit in stryd met wat jou huurkontrak bepaal. Jy as huurder kan dus nie afstand doen van hierdie beskerming nie. As jou huurkontrak dus sy eie strafbepalings het vir die vroeë kansellasie van die huurkontrak, moet dit nog steeds redelik wees. Let ook daarop dat die huurder skriftelik kennis moet gee sodat daar rekord is van die kansellasie. 


Wat is die situasie as die Verbruikerswet nie van toepassing is nie?  

In so ‘n geval het jy nie ‘n algemene reg om voortydig te kanselleer nie; jy sal gebonde wees aan die bepalings van jou huurooreenkoms. 

Jy sal darem nie heeltemal sonder beskerming teen jou verhuurder wees nie. Enige boete of strafbepaling wat ingevolge die ooreenkoms opgelê kan word, moet steeds redelik wees. Ingevolge die Wet op Strafbedinge sal ‘n hof kan ingryp indien ‘n strafbepaling in geheel buite verhouding is met die nadeel wat die verhuurder in die proses ly.   

“Have you ever noticed that anybody driving slower than you is an idiot, and anyone going faster than you is a maniac?” (Komediant George Carlin)

Ons lewe in ‘n tyd waarin stres hoogty vier. Soos wat die verkeersdruk op ons paaie toeneem en soos wat stres opbou, kan ons meer gevalle van padwoede teëkom. YouTube het ‘n groeiende versameling van videobeelde waarin bestuurders reg in eie hande neem. Woedende bestuurders wat fisies handgemeen raak, voertuie van die pad druk, met opset in ander voertuie vasjaag, vloek en skel, vensters breek, rassistiese en seksistiese beledigings rondslinger – boeiende kykstof totdat jy self ‘n slagoffer van padwoede word. 

Eerstens het jy waarskynlik ‘n eis vir skadevergoedeing – praat met jou regsverteenwoordiger hieroor. Jy het dalk werklike fisiese skade aan jou voertuig en aan jou liggaam. Jy kan ook eis vir gevoelskade in die vorm van naamskending en belediging. 

Jy kan die oortreder ook by die polisie strafregtelik verkla. Dit kan die oortreder twee keer laat dink voordat hy hierdie optrede herhaal. 


Die insident in die parkeerarea… 

• Die insident het begin met ‘n bestuurder wat in die teenoorgestelde rigting gery het as wat die rigtingwysers in die parkeerarea aangedui het. 
  
  
• Die oortreder het dit opgemerk, uit sy geparkeerde voertuig geklim, die ander bestuurder hard en luid daarvan beskuldig dat hy amper ‘n ongeluk veroorsaak het, die bestuurder aan die keel gegryp het en hom ook gevloek. 
  
  
• Tydens die hofsaak het die oortreder hierdie bewerings ontken. Volgens hom het hy die bestuurder slegs gevra of hy oor ‘n bestuurderslisensie beskik het. Die hof het hierdie kalmer weergawe van die gebeure egter verwerp en het die oordreder skuldig bevind aan  twee klagtes –
  
  
  • Gewone aanranding, met ‘n straf van ‘n boete van R1,500 of drie maande se gevangenisstraf (die helfte hiervan is vir vyf jaar opgeskort) en 
    
    
  • Crimen injuria (strafregtelike inbreuk op ‘n ander persoon se eer en waardigheid), met ‘n straf van ‘n boete van R3,000 of drie maande se gevangenisstraf.
    
    
• Die oortreder het hierdie bevinding op appèl geneem. Die Hooggeregshof bevind dan dat sy weergawe so onwaarskynlik is, dat dit onwaar moet wees.  Die staat het sy saak bo redelike twyfel bewys. 

…’n kriminele rekord het gevolge 

Ons kan aanvaar dat die boetes wat die oortreder moes betaal die minste van sy probleme is.  Hy het nou ‘n kriminele rekord, sy vingerafdrukke is geneem en hy is op die polisie se register van oortreders gevoeg. Elke keer wat hy in die toekoms aansoek doen vir krediet, of navraag doen oor werksgeleenthede of sakegeleenthede, of aansoek doen vir ‘n reisvisum of iets soortgelyks, mag hy gevra word na sy kriminele rekord. Dit is duidelik die grootste nagevolg van hierdie insident.

Werknemers wat onwettige of onbehoorlike optrede van hul werkgewer of kollegas aanmeld, geniet al vir jare die beskerming van die Fluitjieblaserswet (die Wet op Beskermde Openbaarmakings, Wet 26 van 2000). 

Hierdie wet is onlangs uitgebrei en bied ook nou beskerming aan onafhanklike kontrakteurs, konsultante, agente, en ook werknemers wat deur arbeidsmakelaars aan die werkgewer beskikbaar gestel word. Werkgewers moet ook ‘n interne prosedure instel om inligting oor ongerymdhede te ontvang en ‘n beleid instel oor hoe die aanmelding van daar af hanteer moet word. 

Optrede teen ‘n fluitjieblaser in die werksplek sal die werkgewer self blootstel. Indien die optrede teen ‘n geregverdigde fluitjieblaser tot sy of haar afdanking lei, word dit as “outomatiese onbillike ontslag” beskou. Dit hou in dat die werkgewer gelas kan word om vergoeding tot ‘n maksimum van 24 maande se salaris aan die fluitjieblaser te betaal.  


Kon die partye nie oor die weg kom nie of is sy afgedank omdat sy ongerymdhede aangemeld het? 

• ‘n Werknemer in ‘n groot organisasie het gedink dat haar junior kollegas se posisies tot ‘n laer vlak aangepas is, sonder dat hulle in die saak geraadpleeg is of in kennis gestel is. Volgens haar sou dit hul toekomstige salarisse raak en ook ‘n valse weergawe gee in die maatskappy se bemagtigingsverslae. Sy het dit opeenvolgens by senior personeel, by die maatskappy se interne ouditafdeling en laastens by senior bestuurslede aangemeld, maar sy het geen terugvoering hieroor ontvang nie.
  
  
• Sy het kort hierna ‘n afleggingsaanbod ontvang om haar werk te beëindig. Sy het dit nie aanvaar nie. Hierna is sy afgedank as gevolg van onoorkomelike verskille met haar werkskollegas. 
  
  
• Sy het beweer dat haar ontslag outomaties onbillik was ingevolge die Wet op Beskermde Openbaarmakings. Die Arbeidshof het haar eis afgewys maar die Arbeidsappèlhof het haar hierna gelyk gegee. Die hof het vergoeding aan haar toegeken en die werkgewer moes aan haar agtien maande se salaris asook al haar regskostes betaal.    
  
  
• Die hof kyk na ‘n paar belangrike faktore- 
  
  
  • Het die fluitjieblaser die aanmelding in goeie trou gemaak, volgens die voorgeskrewe prosedure, en het die fluitjieblaser redelikerwys geglo dat die aanmelding die waarheid was? Indien wel, bevind die hof, is dit ‘n beskermde aanmelding. Die fluitjieblaser hoef nie 'n feitelike basis vir sy geloof in die ontoelaatbare optrede te bewys nie. So ‘n geloof kan steeds redelik wees al blyk dit later dat die inligting in die aanmelding nie akkuraat was nie. 
    
    
  • Was dit onder die omstandighede redelike optrede van die fluitjieblaser om die aanmelding te maak? Die hof bevind dat die feite daarop dui dat sy wel redelik opgetree het. Die hof het die latere bewering van die werkgewer dat sy onoorkomelike verskille met haar werkskollegas sou gehad het, verwerp en beskryf dit as “nothing short of fiction and the only probability is that the appellant’s dismissal was in retaliation for her disclosure of the irregularities in the re-grading process.”

Die les vir fluitjieblasers  

Die wet bied vir jou goeie beskerming. Volg die prosedures en maak seker dat jy voldoen aan die vereistes wat hierbo uiteengesit word. 


Die les vir werkgewers 

Al is die aanmelding wat ‘n fluitjieblaser maak, feitelik verkeerd beteken dit nie dat jy sondermeer teen hom of haar kan optree nie. Is hierdie geloof van die werknemer redelik en is die aanmelding in goeie trou gedoen? Stel ‘n beleid in plek en lig jou werknemers hiervan in. Dit is ‘n vereiste. Dit kan jou besigheid ook net goed doen as alle ongerymdhede in die werksplek aangemeld word. 

Met die vergoedingsbevele wat hier teen werkgewers toegestaan kan word, behoort jy professionele advies te neem oor die feite in jou spesifieke geval.

“The general rule of our law is that cohabitation does not give rise to special legal consequences, no matter how long the relationship has endured” (Dit is uit ‘n 2010 uitspraak van die Hooggeregshof en dit is nog steeds van krag.)

In Suid-Afrika bestaan daar ‘n wanopvatting dat as jy lank genoeg as lewensmaats saamwoon, daar wederkerige regsbeskerming vir die partye is omdat hulle in ‘n sogenaamde “gemeenregtelike huwelik” sou wees.

Dit is nie die geval nie. Ons reg erken nie ‘n gemeenregtelike huwelik nie. Jy kan dus finansieel blootgestel wees indien jou lewensmaat jou verlaat of doodgaan. Die probleem is dat lewensmaats nie dieselfde regte en verpligtinge teenoor mekaar het as wat die geval is met huweliksmaats of persone wat ‘n formele burgerlike verbintenis geregistreer het of persone wat ‘n gebruiklike huwelik aangegaan het nie. In 2008 was daar wel ‘n wetsontwerp bekend as die “Domestic Partnerships Bill” gepubliseer, maar sedertdien lyk dit nie of hierdie konsep enigsinds verder gevoer gaan word nie. 


Wat staan jou te doen?

Kom ons aanvaar jy wil nie formeel trou nie, jy wil nie ‘n burgerlike verbintenis registreer nie en jy gaan ook nie ‘n gebruiklike huwelik ingevolge erkende tradisionele voorskrifte sluit nie. Dan moet jy jou regsverteenwoordiger vir advies vra en opdrag gee om die volgende te hanteer –

1. Met die insette van beide partye moet julle ‘n ooreenkoms opstel om jul saamwoonverhouding te reguleer. Dit moet ten minste jul ooreenkoms met mekaar, jul regsposisie en julle spesifieke finansiële reëlings uiteensit vir die tydperk -
   
   
1. Vir solank as wat die verhouding duur, en  
   
   
2. In die geval van dood of in die geval van ander beëindiging van die verhouding. Kom dan voor die tyd met mekaar ooreen oor aspekte soos -
   
   
1. Hoe gaan die partye se bates verdeel word?
   
   
2. Gaan die partye geregtig wees om onderhoud te ontvang of verplig wees om onderhoud te betaal of soortgelyke ondersteuning te bied? 
   
   
3. Gaan daar enige finansiële aanpassing tussen die partye wees? Wat as net een lewensmaat werk? Wat as een betaal vir die ander se huisverband of betaal vir bouwerk wat op die ander se eiendom opgerig word? 
   
   
4. Wat gebeur met deurlopende verpligtinge soos huurooreenkomste, verbande, mediese dekking en lewenspolisse, maandelikse en ander herhalende betalings wat gemaak moet word? 
   
   
5. Enige ander belangrike aspekte wat julle voor die tyd moet reguleer. As daar kinders is, is dit natuurlik ‘n ooglopende aspek wat in detail gereguleer moet word. 
   
   
2. Maak seker dat jul testamente op datum is. Is daar voorsiening in jul testamente om die langslewende se posisie te beskerm indien dit in julle geval nodig is? Sonder ‘n testament geld die bepalings vir intestate vererwing. Dan het die langslewende lewensmaat geen aanspraak om te erf nie en ook geen aanspraak om onderhoud van die eerssterwende se boedel te eis nie. Jou testament moet deur ‘n kundige persoon opgestel word. Testamente wat onduidelik of onvolledig opgestel is of wat nie aan die formaliteitsvoorskrifte voldoen nie, gee ongelukkig aanleiding tot dispute en litigasie wat uit die staanspoor vermy kon gewees het.
   

Die risiko as jy niks doen nie

Sonder die voorgestelde ooreenkomste en sonder die voorgestelde testamente is jy onnodig op risiko. Jy sal geen reg op vererwing hê by afsterwe van jou lewensmaat nie. Indien die verhouding tot ‘n einde kom het jy slegs ‘n aanspraak op bates wat jy as jou eie kan bewys. Ongelukkig is ons hofverslae vol van gevalle waar lewensmaats sonder heenkome gelaat is, selfs waar hulle vir dekades in ‘n saamwoonverhouding betrokke was wat tot ‘n hartseer einde gekom het. 

Indien jy in hierdie posisie verkeer, verkry regsadvies oor jou situasie–

• Is daar enige regsbeskerming vir jou? Daar is sekere wetgewing wat wel voorsiening maak vir lewensmaats – soos onderhoud vir kinders, mediese fondse, inkomstebelasting, boedelbelasting, pensioenfondse, asook beskerming teen huishoudelike geweld om die belangrikste voorbeelde te noem.  
  
  
• In gevalle waar ons wetgewing nie erkenning gee aan die gelyke regte  van lewensmaats nie, kan jy die een wees wat probeer om ‘n hof te oortuig dat die wetgewing ongrondwetlik verklaar moet word. Dit is ‘n lang en duur proses om te kies. 
  
  
• Jy kan ook probeer om die hof te oortuig dat julle wel in ‘n universele vennootskap met mekaar getree het. Dit is moontlik maar moeilik; selfs al is jy suksesvol is daar geen waarborg dat die hof ‘n 50/50 verdeling sal beveel nie.   

Die risiko, koste, onsekerheid, dispute en onaangenaamheid kan grootliks vermy word, indien die partye vanuit die staanspoor ‘n volledige ooreenkoms met mekaar aangaan om hul saamwoonverhouding te reguleer. 

Of jou kantoor groot of klein is, die uitleg daarvan bly van uiterste belang vir jou werknemers se fisiese en geestelike gesondheid.  

Kyk met nuwe oë na jou kantoor se bestaande uitleg deur die “5 Office Design Hacks That Will Increase Employee’s Productivity” te gebruik op die Dumb Little Man webwerf.

Dan is daar natuurlik plante!  ‘n Duidelike en wetenskaplike uiteensetting oor hoe plante die lug suiwer en jou kantoorruimte verbeter is te vinde op Plant Life Balance se “The Simple Science” blad. Daarmee kan jy elke vertrek in jou huis of in jou kantoor oorweeg – en vasstel hoe gesond dit is. Hoeveel potplante benodig jy om die vertrek ‘n gesonde ruimte te maak? 


Uit die HAT:

stollingsgesteente s.nw. (-s) (geologiese term) gesteente ontstaan deur afkoeling van magma/lawa wat uit vulkane stroom.