English | Stuur aan per e-pos

Junie 2019 Nuusbrief

Jy het reeds ‘n Koopkontrak geteken – kan jy nog ‘n Beter Aanbod aanvaar?

Jy sit jou eiendom in die mark. ‘n Aanvaarbare aanbod kom in, maar die aanbod is nie perfek nie. Op die beginsel dat ‘n halwe eier beter as ‘n leë dop is, besluit jy om die aanbod te aanvaar, al is dit nie heeltemaal ideaal nie.

Een rede waarom die aanbod dalk tekort skiet, is omdat dit onderhewig is aan ‘n sogenaamde “opskortende voorwaarde”. Algemene voorbeelde hiervan is voorwaardes wat aan die koper tyd verleen om sy/haar huidige eiendom te verkoop, of om ‘n verband by ‘n finansiële instansie te verkry. In beide gevalle sal jou kooptransaksie deur die mat val as die koper nie binne ‘n sekere tydperk suksesvol is nie. As dit gebeur bevind jy jou na ‘n lang en vrugtelose vertraging weer terug by stap een. Hou ook in gedagte dat die vertraging dalk ‘n uitgerekte een mag wees, afhangende van wat die verkoopooreenkoms inderdaad bepaal – gewoonlik sal die koper minstens 30 dae gegun word om ‘n verband te bekom, en dikwels tot etlike maande om ‘n bestaande huis te verkoop. Hierdie is uiters waardevolle bemarkingstyd wat verlore gaan – en jy sal nooit weet of jy dalk in hierdie tyd die perfekte aanbod net-net gemis het nie.

Die “72-uur klousule” en wat dit behels

Dit is waar die “72-uur”, “volgehoue bemarking” of “ontbindings” klousule handig te pas kom.

In ‘n neutedop, laat dit jou toe om voort te gaan om jou eiendom te bemark totdat daar aan all die opskortende voorwaardes voldoen is. Indien jou verdere bemarking vrugte oplewer en jy ‘n onwoorwaardelike aanbod ontvang, kan jy jou bestaande koper 72 uur gee om dit te ewenaar. Die koper word dus die geleentheid gebied om die koop onvoorwaardelik te maak, wat gedoen kan word deur óf formeel afstand te doen van die voorwaarde óf deur geheel daaraan te voldoen.

Indien die koper nie binne die 72-uur periode voldoen aan die vereistes van die klousule nie, staan dit jou vry om die nuwe aanbod te aanvaar. Aan die ander kant, indien die koper wel betyds uitvoering daaraan gee, sal die bestaande kooptransaksie onmiddellik ten volle bindend word en die oordragproses kan dan ‘n aanvang neem.

‘n Nota aan kopers

Die klousule word gewoonlik tot voordeel van die verkoper ingesluit. As koper sal jy verkies dat dit nie ingesluit word nie. As dit egter bepalend is vir jou aanbod om aanvaar te word of nie, moet dit inbly. Hou in gedagte dat ‘n getekende koopooreenkoms vir jou as koper ten minste ‘n behoorlike basis gee vir ‘n volledige verbandaansoek en/of die hupstoot wat jy benodig om die verkoop van jou bestaande eiendom te finaliseer.

Wees net solank gereed om vinnig te spring indien die verkoper jou wel 72 uur kennis gee – jy wil nie inderhaas op nommer 99 sukkel om alles gedoen te kry nie.

Kopers en verkopers - gaan die bewoording noukeurig na!

Alhoewel 72-uur klousules algemeen in standaard koopooreenkomste voorkom, kan die presiese bewoording aansienklik van een kontrak tot die volgende verskil. Dit mag dus nodig wees om die klousule aan te pas om in jou spesifieke behoeftes te voorsien. Jy sal heel eerste bevestiging wil sien dat daar voldoende fondse beskikbaar is om vir jou eiendom te betaal.

Hierna is daar die voldoening of afstanddoening van die koper se verbandklousule. Dan benodig jy afdoende bewys van ‘n (praktiese uitvoerbare) verkoop van die koper se bestaande eiendom. Saam met dit benodig jy bevestiging of bewys dat die balans van die vereiste fondse vir die gekoppelde eiendomstransaksie inderdaad ook beskikbaar is. Elke situasie sal anders wees.

Bo en behalwe die ander vereistes, moet jy seker maak dat–

Die 72-uur periode spesifiek Saterdae, Sondae en Openbare Vakansiedae (asook godsdienstige vakansiedae indien dit vir jou belangrik is) uitsluit,
Die partye die 72-uur periode by wedersydse ooreenkoms kan verleng, indien jy sou wou,
Dit baie duidelik ooreengekom word oor die wyse en tydstip waarop kennis gegee moet word en hoe afstanddoening moet geskied, en
Jy jouself nie verbind tot enigiets waaroor jy later spyt gaan wees nie.

Verwyder die klousule indien dit nie op julle transaksie van toepassing gaan wees nie.

Soos altyd, laat jou prokureur deur die dokumente gaan voordat jy enigiets teken.

Direkteure wat Koppe Stamp en die Likwidasie-Opsie – Wedywering tussen Broers en Suster

“Family quarrels are bitter things. They don't go according to any rules” (F. Scott Fitzgerald)

‘n Maatskappy se direkteure het beide die magte en die verpligtinge om ‘n maatskappy tot voordeel van die maatskappy te bestuur.

Waar daar twee of meer direkteure aan boord is, is dit nie ongewoon dat daar af en toe meningsverskille tussen hulle sal ontstaan nie. Inteendeel, ‘n maatskappy se direksie en die besigheid self sal aansienlik daarby baat indien verskillende standpunte en idees gereeld onderling uitgeruil word. Die voorbehoud is natuurlik dat die direkteure steeds in staat moet wees om met mekaar saam te stem oor die besluite wat noodsaaklik is vir die maatskappy se voorgesette bedrywighede.

Wat gebeur wanneer onenigheid en dispute in so mate eskaleer dat dit onmoontlik raak om die besigheid voort te sit? Dit kan gebeur dat kommunikasie tussen die betrokke partye so wanfunksioneel raak dat die hele besluitnemingsproses tot stilstand kom. Die eerste prys sal natuurlik altyd wees om ‘n vreedsame skikking te bereik – dalk deur formele mediasie, of deur onderhandeling om ‘n afwykende direkteur se aandeelhouding oor te koop. Indien die verskillende pogings tot ‘n opbouende oplossing misluk, is daar waarskynlik moeilikheid vir ons maatskappy op die horison.

Ons reg bied wel ‘n moontlike remedie (oplossing) in die vorm van ‘n “billike en regverdige” likwidasie. Dit bring sy eie risiko’s en waarskynlik aansienlike kostes mee. Gevolglik word dit tereg as ‘n laaste uitweg beskou, maar dit kan werk. (Vra jou prokureur vir advies oor die verskeidenheid ander remedies wat tot jou beskikking mag wees.) ‘n Onlangse geval in die Hooggeregshof dien as voorbeeld.

Suster teenoor Broers: Die ontwikkelingsmaatskappy by ‘n dooiepunt

‘n Suster en haar twee broers het, via onderlinge familietrusts, gelyke aandeelhouding (belange) in ‘n plaas besit. (Die aandeelhouding het hulle gedeeltelik van hul vader geërf, en gedeeltelik uit hul oom se bestorwe boedel aangekoop.)

Hulle was die drie direkteure (en, weereens via familietrusts, die gelyke aandeehouers) van ‘n maatskappy wat gestig was om gedeeltes van die plaas onder te verdeel en te ontwikkel en as residensiële erwe te verkoop.

Vir baie jare het die direkteure die maatskappy suksesvol en winsgewend bedryf, aansienlike dividende aan die aandeelhouers uitbetaal, en die maatskappy het deurentyd gesond en solvent gebly.

‘n Paar jaar gelede het onmin tussen die direksie onstaan; hoofsaaklik tussen die suster en die broer wat die dag-tot-dag bedrywighede van die besigheid beheer het. Ernstige meningsverskille en familietwis het ontstaan. Die bestaan van ‘n vennootskap is betwis, bewerings van bedrog van meer as R6 miljoen is teen die broers gemaak, asook ander bewerings van persoonlike misbruik en mishandeling binne familieverband is gemaak.

Hierdie bewerings is in geheel ontken. In ‘n skikkingsooreenkoms het die broers wel onderneem om hul suster nie “emosioneel te mishandel” nie. Dit was vir die hof duidelik dat die verbrokkeling van die verhouding nie beperk was tot die broers en die suster se professionele sake nie. Die verhouding tussen die direkteure en aandeelhouers was, volgens die Hof, “soortgelyk as die van vennote in ‘n gesinsverband”.

Die suster doen dan aansoek vir die likwidasie van die maatskappy op die gronde dat dit “billik en regverdig” is. Die Maatskappywet maak voorsiening vir hierdie prosedure, en bepaal voorts dat ‘n hof die diskresie het om ‘n maatskappy te likwideer – ten spyte daarvan dat die maatskappy solvent is – met die doel dat ‘n onafhanklike likwidateur die sake van die maatskappy kan oorneem.

Die broers staan die aansoek teen, en voer aan dat daar geen dooiepunt in die funksionering van maatskappy of tussen die direkteure en aandeelhouers bestaan nie. Die Hof stem egter nie met die broers saam nie en staan ‘n bevel om likwidasie van die maatskappy toe. Die Hof se redes hiervoor dien as ‘n nuttige opsomming van hoe hierdie betrokke regsbeginsel in die praktyk toegepas word.

Drie gronde waarop ‘n solvente maatskappy gelikwideer kan word

Die Maatskappywet maak voorsiening vir ‘n hof om ‘n solvente maatskappy te likwideer op aansoek van die direkteur/e of aandeelhouer/s op enige van drie gronde –

“Die direkteure ’n dooiepunt in die bestuur van die maatskappy bereik het en die aandeelhouers nie in staat is om die dooiepunt te verbreek nie, en -
- die dooiepunt onherstelbare skade aan die maatskappy tot gevolg het of tot gevolg kan hê; of
- die maatskappy se besigheid as gevolg van die dooiepunt nie tot voordeel van aandeelhouers in die algemeen bedryf kan word nie;
die aandeelhouers ’n dooiepunt in stemreg bereik het en vir ’n tydperk wat minstens twee agtereenvolgende algemene jaarvergaderingdatums insluit, versuim het om opvolgers te verkies vir daardie direkteure wie se termyne verstryk het; of
dit andersins billik en regverdig is vir die maatskappy om gelikwideer te word.”

Die maatstaf van “billikheid en regverdigheid” verleen aan ons howe ‘n wye diskresie om ‘n beslissing te maak wat op al die feite van elke betrokke saak gebaseer is. In hierdie geval het die hof bevind dat die effektiewe deelname van al die direkteure in die besigheid in wese tot stilstand gekom het. Die Hof het onder andere in ag geneem dat die direkteure sedert 2014 nie vergader het nie, asook die feit dat die suster geweier het om die jongste finansiële state van die maatskappy te onderteken.

Die Hof beslis dat “die direkteure nie met mekaar kommunikeer nie, en dat daar aansienlike persoonlike vyandigheid tussen hulle bestaan, tesame met ‘n gebrek aan vertroue en geborgenheid”, wat dit moeilik maak om te glo dat die maatskappy kan voortgaan met sake. Die afwesigheid van ondersteunende bewysmateriaal om van die suster se aantygings te staaf, doen nie afbreuk “aan die onbetwisbare werklikheid dat ‘n verbrokkeling in hul verhouding plaasgevind het, en dat daar ‘n wesentlike gebrek aan onderlinge geborgenheid en vertroue tussen die familielede bestaan nie”.

Onder hierdie omstandigheide was dit reg en billik om die maatskappy te likwideer.

Gelyke betaling vir gelyke Werk – Kan jy ‘n onderskeid tref, sonder om onbillik te diskrimineer?

“Verbod op onbillike diskriminasie: Geen persoon mag, regstreeks of onregstreeks, teen ʼn werknemer diskrimineer in enige indiensnemingsbeleid of -praktyk of op enige van die volgende gronde nie: Ras, geslag, swangerskap, huwelikstatus, gesinsverantwoordelikheid, etniese of maatskaplike oorsprong, kleur, seksuele oriëntasie, ouderdom, gestremdheid, geloof, MIV-status, gewete, geloofsoortuigings, politieke standpunt, kultuur, taal, geboorte en/of enige ander arbitrêre gronde.” (vanuit die Wet op Gelyke Indiensneming)

Ons arbeidswetgewing en arbeidshowe kom hard neer op enige gevalle van onbillike diskriminasie in die werksplek, maar dit is nie altyd maklik om te besluit wanneer “differensiasie” tussen werknemers “onbillike diskriminasie” daarstel, al dan nie.

‘n Goeie voorbeeld is ‘n onlangse Arbeidshofsaak waar ‘n swart, vroulike werknemer by die KVBA (Kommissie vir Versoening, Bemiddeling en Arbitrasie) aangeklop het omdat haar wit, manlike kollega ‘n veel hoër salaris as sy verdien het.

Hulle het beide as toesighoudende ouditeure (“surveillance auditors”) in ‘n kasino met dieselfde posbeskrywings gewerk. Hulle het daagliks dieselfde werk gedoen, hulle is op dieselfde vlak beoordeel, en beide van hulle moes aan dieselfde toesighoudende skofbestuurder rapporteer. Nieteenstaande die ooreenkomste in posbeskrywing en werksomstandighede was haar vergoedingspakket ongeveer die helfte minder as haar kollega s’n – onbillike diskriminasie, volgens haar, op grond van ras en geslag.

Sy was suksesvol en die KVBA het haar gelyk gegee. Die KVBA het die werkgewer beveel om (1) sonder verdere versuim haar in dieselfde salarisskaal as haar kollega te plaas, en (2) ‘n eenmalige bedrag aan haar uit te betaal wat gelyk is aan die jaarlikse verskil tussen die twee werknemers se salarispakette.

Vereistes en verwere

Hierna het die Arbeidshof egter die KVBA se toekenning tersyde gestel. Die Arbeidshof beveel dat die saak van vooraf voor ‘n ander kommissaris aangehoor moet word. Die hof se beslissing is gefokus op die omstandighede van “hersienbare onreëlmatighede” in die KVBA. (Dit is opsigself ‘n onderwerp wat eerder vir arbeidsregprokureurs as vir hul kliënte van belang sal wees.) Die uitspraak bevat wel ‘n bruikbare opsomming van die belangrike regsbeginsels soos wat dit in hierdie saak toegepas is.

Beginsels van belang vir beide werknemers en werkgewers –

Waar onbillike diskriminasie beweer word, is die onus (bewyslas) op die werkgewer om te bewys dat diskriminasie nie plaasgevind het nie, of dat enige diskriminasie wat wel plaasgevind het, rasioneel en nie onbillik was nie, of dat dit andersins geregverdig was.
Daar is ‘n algemene verpligting op werkgewers om te “verseker dat werknemers nie op gronde van ras, geslag of gestremdheid verskillend vergoed word vir werk van dieselfde waarde nie.”

"Werk van dieselfde waarde” beteken werk wat –
1. "Dieselfde is as die werk van ‘n ander werknemer van dieselfde werkgewer, indien hul werk identies of verwisselbaar is;
2. Wesenlik dieselfde is as die werk van ‘n ander werknemer in diens van dieselfde werkgewer, indien die werk deur die werknemers verrig in geheel soortgelyk is sodat dit redelikerwys beskou kan word dat hulle dieselfde werk verrig, al is hulle werk nie identies of verwisselbaar nie;
3. Van dieselfde waarde is as die werk van ‘n ander werknemer van dieselfde werkgewer in ‘n verskillende pos, indien hul onderskeie vakgebiede of beroepe dieselfde waarde toegereken word ...”.
  
  (In hierdie geval was daar natuurlik geen dispuut oor die feit dat die eerste kategorie – dieselfde werk - van toepassing was nie, so die ander kategorieë is nie deur die Hof ondersoek nie. In baie ander werksplekke sal hierdie vrae en ondersoeke wel hoogs relevant wees.)
Waar daar wel ‘n onderskeid gemaak word, kan ‘n werkgewer verskeie verwere opper om dit te regverdig – senioriteit, tydperk van diens, kwalifikasies en dies meer. In hierdie geval het die werkgewer gesteun op die manlike werknemer se aansienlike (30 jaar) relevante ondervinding in sekuriteit, baie beter kwalifikasies en “markkragte” wat die werkgewer na bewering gedwing het om die werknemer se bestaande vergoedingspakket te ewenaar ten einde hom vir die werkgewer te kon werf. Die kommissaris se versuim om hierdie verwere en die feitelike omstandighede behoorlik te ondersoek en aan te spreek, was die redes waarom die Hof die aangeleentheid na die KVBA terugverwys het. Vir ons is dit prakties van belang om daarop te let dat, watter verweer (of verwere) ookal aangevoer word, ‘n werkgewer “rasionaliteit, billikheid of ander gevalle van regverdigbaarheid” moet kan bewys.

Besigheidsredding: Is Jou Borgskappe Afdwingbaar? ‘n Les van R5.5 Miljoen vir Direkteure en Skuldeisers

“Some people use one-half their ingenuity to get into debt, and the other half to avoid paying it” (George Prentice, skrywer en redakteur)

‘n Maatskappy wat aan jou ‘n aansienlike bedrag verskuldig is, word in besigheidsredding geplaas. Die besigheidsreddingsplan maak daarvoor voorsiening dat skuldeisers soos jy ‘n dividend van slegs ‘n paar sent in die Rand sal ontvang ter vereffening van die skuld. Jy is op die punt om ernstige verliese te ly.

Dalk is daar wel hoop – ‘n direkteur wat oor bates beskik het ‘n persoonlike borgskap vir die skuld onderteken. Kan die direkteur nou bloot sê “jammer, jy het ingestem tot die besigheidsreddingsplan so jou eis bestaan nie meer nie”, en weier om jou te betaal?

Die direkteur se verweer

‘n Skuldeiser word R6.5 miljoen geskuld vir die verhuring van myntoerusting aan ‘n maatskappy wat in besigheidsredding geplaas is. Ingevolge ‘n besigheidsreddingsplan, wat deur die skuldeiser goedgekeur is, word die skuldeiser slegs ‘n gedeelte van sy eis betaal, en verbeur sodoende sy reg om enige verdere bedrae van die skuldenaar-maatskappy te eis.
Die twee direkteure van die skuldenaar het ‘n borgstellingsakte onderteken ingevolge waarvan hulle saam met hul maatskappy as mede-borge en mede-hoofskuldenaars aanspreeklik is vir bedrae wat deur die maatskappy verskuldig is.
Die skuldeiser dagvaar die direkteure vir die tekort in die bedrag van ongeveer R5.5 miljoen. Die direkteure se verweer is dat hulle nie aanspreeklik is nie, aangesien–
- Die borgskap die skuldeiser slegs in staat stel om “enige bedrag wat ná ontvangs van sodanige dividend/e of betaling/s steeds deur die Skuldenaar verskuldig mag wees” (eie beklemtoning) van die direkteure te verhaal.
- Die skuldenaar ingevolge die besigheidsreddingsplan van sy skulde onthef is, en daar gevolglik geen bedrae (niks) meer deur die skuldenaar verskuldig nie.

Met ander woorde, die direkteure argumenteer dat daar niks deur die skuldenaar-maatskappy verskuldig is nie, en dat hulle daarom vir niks aanspreeklik is nie.

Die Hof stem nie saam nie. Dit “sal die bepalings van die borgstellingsakte onsinnig/nutteloos maak. Dit is in stryd met die einste rede waarom ‘n skuldeiser sekuriteit verkry teen ‘n skuldenaar se skuld, om die risiko dat die skuldenaar nie in staat sal wees om sy verpliginge na te kom nie (as gevolg van, onder andere, besigheidsredding), te beperk.” Die besigheidsreddingsplan het geen voorsiening gemaak vir die posisie van borge nie, en daarom “word die aanspreeklikheid van die borge, in my opinie, voorbehou. En hoewel die skuld nie teen [die maatskappy] afdwingbaar mag wees nie, doen dit nie afbreuk aan die verpligting van die borge om te betaal in die omstandighede van hierdie saak nie.” Met ander woorde, ‘n borg se aanspreeklikheid word nie deur besigheidsredding beïnvloed nie, tensy die besigheidsreddingsplan uitdruklik met die posisie van borge handel.
Die uiteinde – die direkteure moet persoonlik R5.5 miljoen (plus rente en koste) opdok.

Lesse vir direkteure en skuldeisers

Die uiteinde van hierdie aangeleentheid kon heeltemal anders gewees het indien die bewoording van die betrokke borgskap, of die besigheidsreddingsplan, die direkteure se verweer ondersteun het.

Skuldeisers – wanneer jy jou eis met ‘n borgskap van ‘n direkteur verseker, maak seker dat jy gedek word in gevalle waar die besigheid misluk. En maak ook seker dat ‘n besigheidsreddingsplan spesifiek bepaal dat die aanvaarding daarvan nie enige borge van hul verpligtinge onthef nie.

Direkteure – wanneer jy ‘n persoonlike borgskap onderteken, maak seker dat jy presies verstaan waarvoor jy jouself inlaat. As jy jouself ooit in die middel van ‘n besigheidsredding bevind, wees pro-aktief met die bestuur van jou persoonlike aanspreeklikheidsrisiko’s – veral wanneer dit kom by die bewoording van die besigheidsreddingsplan.

Belastingvryheidsdag 2019 het Aangebreek!

“Ongekende welvaart. Dit wat nie op belastingopgawes verskyn nie.” (Anoniem)

“Belastingvryheidsdag” is die eerste dag van die jaar waarop ons Suid-Afrikaners (as ‘n geheel) genoeg verdien het om Jan Taks klaar te betaal vir die jaar, en uiteindelik vir onsself te begin werk.

Vanjaar het hierdie dag op 18 Mei aangebreek. Dit is vyf dae later as in 2018. Dit is ook ‘n volle 37 dae later as in 1994, die eerste jaar waarin ons geredelik rekord hiervan het. Dit is nie ‘n verblydende tendens nie en ongelukkig ook nie een wat in die nabye toekoms gaan verander nie.

Maar dit kon erger gewees het. Belastingbetalers is in verskeie ander lande nog steeds besig om vir die regering te werk – die Noorweërs, om een voorbeeld te noem, vier eers Belastingvryheidsdag op 29 Julie!

Webtuiste van die Maand: Binnekort Beskikbaar – Meer Howe Bied Mediasie-Opsies

“Agree, for the law is costly” (Engelse spreekwoord oor die reg.)

Die koste, vertraging en risiko’s wat by bestrede litigasie ter sprake is, is van die redes waarom dit dikwels meer gepas is om ‘n geskil eerder by wyse van mediasie te probeer oplos. Vra jou prokureur om jou te adviseer of jou aangeleentheid vir mediasie geskik is. Ons beskik al vir baie jare oor die opsie om “privaat mediasie” te gebruik om geskille op te los. Jy kan ook vandag ‘n dispuut na “hofgedrewe” mediasie verwys. Dit is beskikbaar by sekere landdroshowe regoor die land, óf voor óf tydens ‘n verhoor. Die getal howe wat hieraan kan voldoen, brei ook voortdurend uit.

Die lys van bestaande howe wat hierdie opsie van mediasie bied, word vanaf 1 Julie 2019 weer aansienlik uitgebrei – sien die volledige lys hier.

Uit die HAT:

Kalant: s.nw. (dikwels skertsend) iemand (veral man/seun) wat hom sleg gedra, maar van wie jy tog hou;vabond.

Klant: s.nw. iemand wat (gereeld) by iemand, ‘n winkel, ens. koop: Die winkelier het baie klante. ‘n Klant help/bedien. In hedendaagse Afrikaans word klant in hierdie betekenis dikwels deur kliënt vervang.

Kliënt: s.nw. Iemand wat van ‘n ander persoon/maatskappy/organisasie se professionele diens /raad gebruik maak.

UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

A Client Connection Service by DotNews