English | Stuur aan per e-pos

Desember 2018 Nuusbrief

Beplan jy om hierdie Feesseisoen eiendom te Koop? Gaan dan die Titelakte van die eiendom na!

“Moenie wag om grond te koop nie, koop eerder grond en wag dan.” (Gesegde uit Amerika.)

Indien jy oorweeg om hierdie Feesseisoen eiendom te koop – dalk julle droomhuis, ‘n vakansiehuis, ‘n kantoorgebou vir jou besigheid, of bloot as ‘n belegging - maak seker dat jy die titelakte eers onder oë kry voordat jy enigiets teken.

Waarom is dit so belangrik?

Wat is ‘n titelakte nou eintlik? Waarom moet jy dit bestudeer?

In ‘n neutedop: ‘n “Titelakte” (dit word ook soms ‘n “Akte van Transport” of “Transportakte” genoem – verskillende benaming vir basies dieselfde dokument) dien as bewys van wie die geregistreerde eienaar van die betrokke eiendom is. Die Titleakte word deur die Registrateur van die relevante Aktekantoor geregistreer wanneer ‘n aktebesorger (prokureur toegelaat as aktebesorger) die eiendom aan ‘n nuwe eienaar oordra.

Die titelakte bevat wesenlike inligting oor die eiendom en die geskiedenis daarvan. Dit bevat voorwaardes waaraan die eiendom onderhewig mag wees. Dit moet regtig noukeurig nagegaan word. Waarom?

Dit kan waardevolle aanwysers bied oor die eiendom se werklike waarde. Dit behoort die prys wat die verkoper aanvanklik daarvoor betaal het en ook die datum van daardie transaksie te bevat. Hierdie inligting kan bepalend wees met die vasstelling van die waarde en prys wat jy aan die eiendom heg.
Indien jy nie die titelakte behoorlik nagaan nie, kan jy dalk met verloop van tyd ‘n onaangename verrassing of twee kry. Een voorbeeld van so ‘n onplesierige ontdekking is wanneer jy uitvind dat die eiendom aan serwitute onderhewig is. Wat as jy nou eers uitvind dat jou bure die reg het om oor jou eiendom te beweeg soos wat dit hulle pas? Of dat jy nooit daardie dubbelverdieping huis waarvan julle al so lank droom op die erf mag bou nie? Of dat die eiendom nie onderverdeel mag word wanneer jy eendag aftree nie?

Ons howe het gereeld te doen met dispute wat daaruit spruit dat ‘n koper onbewus van die voorwaardes in die titelakte was, totdat dit heeltemal te laat was. Die koper kan ook nie daarop terugval dat “ek het nie geweet dat ek ‘n eiendom koop met ‘n soneringsbeperking / hoogtebeperking / reg-van-weg serwituut nie”. Hierdie inligting is in die openbare domein beskikbaar en hierdie verskoning sal nie deug nie. Die Aktekantoor hou ‘n eiendomsregister by, wat vir almal oop is en wat aan die algemene publiek beskikbaar is. Dit is hoekom dit aanvaar word dat almal, jy hierby ingesluit, volledig kennis dra van die geregistreerde eiendomsregte- en verpligtinge soos hierbo genoem.

Jy kan ‘n afskrif van die titelakte direk by die Aktekantoor of aanlyn bekom. Dit is dalk makliker om bloot vir die verkoper (of die eiendomsagent) daarvoor te vra, of ‘n afskrif daarvan by jou prokureur aan te vra.

Waarna moet jy oplet voordat jy koop?

Kyk in besonder na die volgende –

Wie is die huidige, geregistreerde eienaar? Wanneer het hulle die eiendom aangekoop en wat het hulle daarvoor betaal?
Wat is die geskiedenis van die eiendom insoverre dit uit die Titelakte blyk?
Die volle beskrywing van die eiendom, die erf- of deelnommer, die presiese grootte van die eiendom en ook die verwysings na grense en grensbakens.
Watter reëls of kontraktuele voorskrifte is op die eiendom van toepassing? Indien die eiendom in ‘n residensiële kompleks geleë is en deur ‘n Huiseienaarsvereniging bestuur word, sal jy vind dat die nuwe eienaar ingevolge die titelakte verplig sal wees om ‘n lid van die Huiseienaarsvereniging te word.
Is daar enige “beperkende voorwaardes” op die titelakte geregistreer wat jou reg om die eiendom te gebruik of daarop te bou of te verkoop inperk? Nieteenstaande die bepalings van plaaslike soneringswette, kan die voorwaardes in die titelakte bepaal dat die eiendom spesifiek vir residensiële doeleindes gebruik moet word, of dat slegs ‘n enkelverdieping huis gebou mag word. Dit kan verder bepaal dat jy op nie meer as 50% van die erf mag bou nie, of dat ‘n groot stuk grond nie onderverdeel mag word nie.
Is daar enige saaklike regte oor die eiendom geregistreer? Saaklike regte is regte wat aan die eiendom koppel en wat saam met die eiendom oorgedra word. Dit beteken dat enige saaklike regte wat oor die eiendom geregistreer is, ook teen die nuwe eienaar afdwingbaar is. Die gevolg is dat nie net die waarde van die eiendom nie, maar ook die eienaar se gebruik en genot van die eiendom ingeperk kan word. Wat as al jou bure dalk ‘n reg van weg oor ‘n pad of selfs ‘n voetpad het wat oor jou grond kronkel? Wat as iemand dalk ‘n geregistreerde gebruiksreg het om lewenslank ‘n gedeelte van jou eiendom te gebruik of te bewoon?
Enige verbande wat oor die eiendom geregistreer is, sal ook op die titelakte aangedui word. Inligting oor verbande wat reeds gekanselleer is, sal ook verskyn. Hierdie inligting kan jou help met jou besluit oor watter bedrag jy kan aanbied om die eiendom te koop.
Onthou dat elke titelakte anders is. Bestudeer dit noukeurig vir enigiets wat dalk relevant mag wees met jou besluit om te koop (of nie te koop nie) en wat jou sal help om die prys wat jy bereid is om vir die eiendom aan te bied en te betaal, te bepaal.

Wanneer jy gevra word om ‘n aanbod om te koop te teken, moet jy seker maak dat alles daarin, ooreenstem met dit wat in die titelakte vervat word. Jy moet ook vrede maak met die beperkings wat op die bestaande titelakte mag verskyn, voordat jy ‘n koopaanbod vir die eiendom maak.

Selfs die eenvoudigste titelakte kan vol regstaal en slaggate wees vir diegene wat nie op hul hoede is nie. Daarom is dit, soos altyd, ‘n goeie idee om jou prokureur te vra vir hulp voordat jy enigiets teken!

As ek geld aan ‘n vriend leen of eiendom op skuld verkoop, moet ek dan as ‘n kredietverskaffer registreer?

“Neither a borrower nor a lender be
For loan oft loses both itself and friend” (Shakespeare)

Dit is logies dat die sterk beskermingsmaatreëls wat die Nasionale Kredietwet (NKW) bied, ontwerp is om in ‘n kommersiële omgewing gebruik te word. Waar “kredietverskaffers” as geregistreerde besighede in ‘n kommersiële omgewing lenings en geld aan “kredietverbruikers” verleen.

Maar is die NKW ook van toepassing waar eenmalige, nie-kommersiële lenings ter sprake is? Wat van ‘n lening aan ‘n vriend of familielid? Hoe maak ons met eiendomsverkope?

Moet jy jou hieroor kwel?

Vir die van ons wat nie in die gewone loop van sake krediet aan ander verleen nie, klink dit soos ‘n teenstrydigheid dat daar van ons verwag word om ingevolge die NKW te registreer, selfs wanneer ons net eenmalig aan iemand geld leen of geld voorskiet. Verskillende afdelings van ons Hooggeregshowe was tot nou toe ook self verdeeld oor die antwoord op hierdie vraag.

Maar dit het alles verander ná ‘n onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl. Indien jy veronderstel was om as kredietverskaffer te registreer, maar dit nie gedoen het nie, dan is die ooreenkoms wat jy gesluit het onregmatig en kan dit as ongeldig verklaar word. Die hele lening ingevolge só ‘n ooreenkoms sal dalk afgeskryf moet word.

‘n Familietwis en ‘n afbetalingsooreenkoms om aandele vir R2 miljoen te koop

‘n Egpaar het ‘n besigheidsman by hul besigheid betrek. Mettertyd het hulle hom as hul eie seun begin behandel. Hulle het voorsien dat hy uiteindelik die besigheid sou oorneem. Hy word oor tyd ‘n aansienlike aandeelhouer. Ongelukkig is daar 12 jaar later ‘n hewige uitval tussen die egpaar en die “seun”. Almal kom dan tot ‘n gemeenskaplike besluit dat dit beter sal wees as hul paaie skei.
Die partye kom ooreen dat die besigheidsman sy belang in die besigheid aan die egpaar vir R2 miljoen sal verkoop. Hierdie bedrag is betaalbaar deur ‘n aanvanklike deposito van R500,000 deur die egpaar. Daarna sal hulle maandelikse paaiemente van R30,000 per maand betaal. Rente is betaalbaar op die uitstaande gedeelte en ‘n verband oor die egpaar se eiendom moet as sekuriteit dien.
Die besigheidsman (in sy hoedandigheid as verkoper) het wel as ‘n kredietverskaffer geregistreer sodat hy die verband in sy guns kon laat registreer. Hy het dit gedoen nadat die kredietooreenkoms reeds onderteken is.
So gebeur dit dat die besigheid finansieël begin swaar trek en die egpaar nie meer die paaimente kan bybring nie. Die verkoper dagvaar hulle vir die uitstaande bedrag van R1,13 miljoen. Die egpaar se verweer is dat die ooreenkomste tussen hulle nietig is aangesien daar nie aan die bepalings van die NKW voldoen is nie.
Die Appèlhof beslis dat die verkoper reeds voor die sluiting van die ooreenkoms as kredietverskaffer geregistreer moes wees. Aangesien hy nie as ‘n kredietverskaffer geregistreer was nie, was die ooreenkoms ongeldig en het hy uiteindelik sy R1,13 miljoen verloor.

Wanneer is dit nie nodig om te registreer nie?

Is jy op risiko? Eerstens, die Nasionale Kredietwet bevat ‘n hele aantal algemene vrystellings en gevalle met beperkte toepassing. Dink aan “toevallige" kredietooreenkomste, rentevrye lenings, groter maatskappye en ooreenkomste (hier is afsnypunte van toepassing – verkry regsadvies oor die besonderhede).

Tweedens, die NKW is slegs van toepassing indien jy op ‘n “armlengte-grondslag” sake doen. Wat is die praktiese betekenis hiervan?

Om mee te begin word sekere aandeelhouerlenings en lenings tussen familielede wat “interafhanklik” of “afhanklik” van mekaar is, uitgesluit van die werking van die NKW. Hier dink ons byvoorbeeld aan ouers wat hul dogter onderhou terwyl sy nog studeer, of ‘n dogter wat haar ouers onderhou.
Dan is daar die wyer bepaling wat “enige ander situasie ... waarin elke party nie onafhanklik is van die ander nie en gevolglik nie noodwendig streef om die grootste moontlike voordeel uit die transaksie te verkry nie” uitsluit. Dit wil op die oog af voorkom asof lenings aan naby vriende ook uitgesluit word, maar dit is nie so eenvoudig soos dit nie.

Die uitlener in die saak hierbo kon natuurlik nie beweer dat hy in werklikheid ‘n familielid van die egpaar was nie. Hy het wel aangevoer dat hulle in ‘n verhouding “soortgelyk aan ‘n familieverhouding” met mekaar was, en dat hy nie die “grootste moontlike voordeel” uit die transaksie probeer verkry het nie. Dit sou beteken dat die NKW nie van toepassing sou wees nie. Die Appèlhof het egter nie hiermee saamgestem nie en beslis op die feite dat die verhouding tussen die partye vyandig en dreigend geword het voordat hulle die ooreenkoms onderteken het. Solank daar ‘n element van “onafhanklikheid” tussen jou en die skuldenaar is, is daar risiko vir die uitlener.

Buiten daardie spesifieke uitsluitings, moet jy ook onthou dat ‘n hof sal moet beslis of die partye op ‘n “armlengte grondslag” met mekaar sake gedoen het. Dit is maklik om jou hier in ‘n grys gebied te bevind.

Die verkoop van eiendom op uitgestelde betalings

Daar is ‘n besondere risiko vir die toenemende aantal verkopers wat instem om hul eiendomme op ‘n afbetalingsbasis te verkoop. Verkopers doen dit in ‘n poging om kopers in ‘n stil eiendomsmark te lok. Die transaksie behels dan afbetaling oor ‘n tydperk eerder as die standaard “betaal ten volle teen oordrag” basis. Wees op die uitkyk vir ‘n gewone “ons betaal ten volle” transaksie wat skielik verander in ‘n “ons betaal die res later” transaksie. Dit sal die geval wees as die koper se verbandlening slegs vir ‘n gedeelte van die koopprys goedgekeur word.

Indien enige van hierdie gevalle ter sprake is, is die kanse goed dat jy aan die NKW se verpliging om as kredietverskaffer te registreer moet voldoen, sowel as aan die streng vereistes van die Wet op Vervreemding van Grond. Jy benodig toegepaste regsadvies voordat jy instem om jou eiendom met enige vorm van “uitgestelde betaling” te verkoop.

Die gevolgtrekking

Totdat die NKW gewysig word om die posisie duideliker te maak, minder verwarrend en meer pragmaties te wees, kan ons net beklemtoon dat jy uiters versigtig moet wees wanneer jy aan enigiemand geld uitleen of voorskiet, hetsy in verband met ‘n eiendomstransaksie of andersinds.

Vra jou prokureur vir raad oor jou spesifieke omstandighede – is jou geval een van die bogenoemde uitsluitings, of moet jy as kredietverskaffer registreer? Indien jy wel moet registreer, wees gereed vir rompslomp en vertragings!

Die Aanmelding van ‘n Misdaad en die Gevaar van Laster: Lesse vanuit die Werksomgewing.

Jy vermoed dat iemand skuldig is aan ‘n misdaad. Jy stel die polisie in kennis en die verdagte word in hegtenis geneem. Die klag word egter teruggetrek. Kan jy nou vir laster gedagvaar word?

‘n Uitspraak van die Hooggeregshof bied antwoorde hierop.

‘n Bedrieglike iPad bestelling, ‘n arrestasie en ‘n eis van R1.6 miljoen

‘n Staatsamptenaar is in hegtenis geneem en deur die polisie ondervra nadat sy werkskollegas hom aangegee het. Hulle het vermoed dat hy op ‘n bedrieglike wyse 14 iPads, ter waarde van R138,000, op die departementele briefhoof bestel het.
Die werknemer het ‘n verklaring by die polisie afgelê en die polisie het hom hierna vrygelaat. Die werkgewer het ook nie enige verdere dissiplinêre stappe geneem nie. Trouens die werkgewer het die beskuldiging van onregmatige gedrag in die werksplek teruggetrek. Hulle dui wel aan dat hulle die saak in tyd weer mag ondersoek indien verdere inligting na vore kom.
Die werknemer beskuldig sy werkgewers van laster en dagvaar hulle vir skadevergoeding van R1,6 miljoen. Dit is vir die skending van sy waardigheid en reputasie by die werk, trauma, post-traumatiese stres, mediese uitgawes en verlies aan inkomste.

Die Hof beslis dat die verkondiging of bewering dat iemand van ‘n misdaad verdink word lasterlik is. In so ‘n geval is die onus op die aanklaer om te bewys dat dit “geregverdig” is. Op die feite van die saak beslis die hof dat hier inderdaad ‘n “redelike vermoede” was dat die werknemer by ‘n bedrieglike bestelling betrokke was. Die werkgewer se optrede was dus verstaanbaar en aanvaarbaar.

Die werknemer se eis vir skadevergoeding het misluk. Hy is wel met ‘n stewige rekening vir die regskostes gelaat.

Wat is die toets om te slaag – drie dinge wat ‘n aanklaer moet bewys.

‘n Klaer wat wil steun op die redelikheid van so ‘n aanmelding moet, aldus die Hof, kan bewys dat hy of sy -

Rede gehad het om te glo dat die bewering waar is,
Redelike stappe geneem het om die korrektheid daarvan te bevestig,
Redelik opgetree het met die aanmeldig van die saak by die polisie, of dat die verkondiging van die bewering onder die omstandighede van die saak redelik was.

Waarop dit neerkom is die volgende – in die werksplek of andersinds, jy is nie outomaties skuldig aan laster bloot omdat geen vervolging van die verdagte plaasgevind het nie.

Jy sal wel genoeg bewyse moet hê om al drie bene van die redelikheidstoets te kan staaf, indien dit nodig word om jou optrede in die hof te moet verdedig.

Vuurwapeneienaars: Wat staan jou te doen as jou lisensie verval het?

“… this is a matter of national security and… something of the order of 450,000 gun owners with their expired licences form part of this equation… in a country riddled with crime…” (Aanhaling uit hierdie uitspraak.)

Die besit van ‘n ongelisensiëerde vuurwapen is, met goeie rede, ‘n ernstige oortreding wat swaar gestraf kan word. Wetsgehoorsame burgers sal die polisie ondersteun in hul pogings om ons land van onwettige vuurwapens te bevry. Dit is ‘n aansienlike probleem. Media-berigte beweer dat ‘n skrale 3 miljoen van die totale 5,3 miljoen vuurwapens in Suid-Afrika wettig geregistreer en gehou word. Dit beteken 2,3 miljoen van die vuurwapens is onwettig!

Deel van hierdie syfer is die sowat halfmiljoen Suid-Afrikaanse vuurwapeneienaars wat nog altyd hul wapens ingevolge ‘n geldige lisensie gehou het, maar wat dit vir welke rede hierdie keer nie betyds hernu het nie. Dit is nie slegs privaateienaars wat ter sprake is nie, maar ook sekuriteitsdiensverskaffers. Die hof sien dit as ‘n ernstige saak - in hierdie aangeleentheid het die Hof beraam dat tot 60 miljoen rondtes ammunisie betrokke sou wees.

Hierdie vuurwapeneienaars staar nou ‘n ernstige dilemma in die gesig. Die Grondwetlike Hof het onlangs bevind dat die bepalings van die Wet op Beheer van Vuurwapens nie teenstrydig met die Grondwet is nie. Die polisie verkies om hierdie eienaars die “keuse” te bied om óf hul wapens te oorhanding vir vernietiging, óf om vervolg te word vir die oortreding ingevolge die wet. Die rede wat hiervoor aangevoer is dat, sodra ‘n lisensie verval het, dit tot ‘n einde kom. Dit kan dus nie hernu word nie. Die besit van daardie vuuwapens is dus onregmatig.

Die beste raad is natuurlik om altyd vroegtydig aansoek te doen om hernuwing van jou lisensie (ten minste 90 dae voordat dit verval). Die houers van vervalle lisensies het nou ten minse tyssentydse verligting in die lig van ‘n uitspraak van die Hooggeregshof. Die Hof moes, hangende ‘n aansoek deur WESA (Wapeneienaars Suid-Afrika) om die saak op te los, beveel dat die SAPD “…verbied word om enige planne van aksie te implementeer, of om enige vuurwapens te aanvaar by polisiestasies waarvan die lisensies reeds verval het en … om te beveel dat sodanige vuurwapens oorhandig moet word as die enigste rede daarvoor is dat die wapen se lisensie verval het…”

Onthou dat hierdie tussentydse regshulp was en dat daar nog baie onsekerheid is oor wat die finale uitkoms van die saak gaan wees. Daar is ook onsekerheid oor die geldigheid van ou “groen” lisensies, sprake van ‘n moontlike komende amnestie, en die inisiatief om die Wet op Beheer van Vuurwapens te wysig om vir grasieperiodes vir die hernuwing van lisensies voorsiening te maak.

Totdat daar sekerheid is oor al hierdie aspekte, vra jou prokureur vir toegepaste advies indien jy ‘n probleem het.

Webwerf van die Maand: Daar is mense met ‘n vrees vir geskenke gee. Daar is ook ‘n wetenskaplike oplossings vir die probleem!

“Every holiday season, as we drive ourselves crazy at the mall or shopping online, soaked in the existential dread that comes from trying to find gifts our loved ones might appreciate, I think of the great writer and social critic James Baldwin, who wrote: ‘If the hope of giving/is to love the living,/the giver risks madness/in the act of giving’” (uit die New York Times artikel hieronder.)

Sukkel jy dalk om – in die Feesseisoen of andersins - daardie perfekte geskenk te vind vir die spesiale persoon in jou lewe (of in jou besigheid)?

Lees verder vir beproefde en nagevorste hulp -

‘n Lys van drie maniere om jou vaardighede van “geskenk gee” te verbeter in “Gift-Giving Tips From Scientists” op die New York Times se webtuiste,
Wenke oor hoe om ‘n geskenk te kies wat daarop gemik is om jou verhouding te versterk in “The science of gift giving: What people REALLY want for Christmas” hier,
En laaste maar nie die minste nie, ‘n wen-wen idee oor hoe om die beste uit die geskenk wat jy gee, te kry in “To pick a great gift, it's better to give AND receive” op ScienceDaily.

Uit die HAT:

Festoen s.nw. 1. string ingerygde blare en blomme en/of vrugte;gierlande;guirlande
2. Figuur/patroon/ens. Wat soos ‘n string blare/blomme lyk. [Italiaans festone sierkrans]

Festoeneer ww. 1.met festoene versier 2. (figuurlik) in jou gedagtes as baie mooi voorstel.

Dankie vir jou ondersteuning in 2018. Ons wens jou ‘n Wonderlike Feesseisoen toe en ‘n Gelukkige en Voorspoedige 2019.

Geniet die ruskans wat nou om die draai is!

UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

A Client Connection Service by DotNews