Teken aan
Follow Us On Facebook Follow us on Facebook

Julie 2018 Nuusbrief

Watter ruimte is daar om van ‘n borgooreenkoms by eiendom te ontkom?

Thales van Miletus, een van die wyses van die Antieke Grieke, was van mening dat om borg te staan, die voorloper tot bankrotskap was.  

Die antieke Griekse wysgeer en wiskundige, Thales van Miletus, het reeds twee en ‘n half duisend jaar gelede daarop gewys dat om borg te staan vir ander se skuld, wesentlike risiko vir jou inhou. Tog teken direkteure van eiendomsmaatskappye (en ander entiteite) maklik borg vir hul maatskappye se skulde, dikwels van miljoene rande. 
 
In die begin lyk dit heel veilig. Jy benodig ‘n lening om ‘n eiendom te ontwikkel of aan te koop. Jy het jou navorsing gedoen en dit lyk na ‘n goeie, sinvolle transaksie. Later ontstaan daar egter ‘n probleem met die eiendomstransaksie. Nou lyk dit skielik of jy persoonlik ingetrek gaan word in die transaksie want jy het dan borg geteken. Is jou doppie geklink of is daar uitkoms? 

‘n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof dui daarop dat daar onder beperke omstandighede, wel uitkoms vir die borg kan wees.
 
  
Die ontwikkelaar, die trust en die bank
  • ‘n Eiendomsontwikkelaar het ‘n bedrag van R10 miljoen aan ‘n verwante maatskappy geleen om ‘n winkelsentrum te ontwikkel. Die verwante maatskappy het ‘n verdere bedrag van R5 miljoen van ‘n bank geleen; die bank het ‘n verband van R5 miljoen oor die maatskappy se eiendom geregistreer. Die ontwikkelaar het ook bykomend teenoor die bank borg geteken vir hierdie lening van die maatskappy van R5 miljoen – in sy persoonlike hoedanigheid en ook namens ‘n familietrust waarvan hy trustee en begunstigde was.
     
  • Die ontwikkelaar het hierdie borgstellings onderteken in die geloof dat daar voldoende ekwiteit in hierdie eiendom was. Die waarde van die eiendom was immers R12 miljoen, met hierdie verband van R5 miljoen en ‘n ander verband van R2,7 miljoen. Wat hy nie geweet het nie, was dat daar reeds voorheen ‘n groot verband van R15 miljoen oor die eiendom geregistreer was. Beide die verwante maatskappy en die bank het nagelaat om hierdie belangrike feit aan hom bekend te maak. 

  • Eers toe beide die verwante maatskappye ondergegaan het, het die ontwikkelaar besef dat daar geen ekwiteit in die ontwikkelingseiendom oor was nie. Met totale verbande van R22,7 miljoen teenoor ‘n aangeduide waarde van R12 Miljoen, was dit skielik baie duidelik dat daar ‘n wesentlike tekort op die bank se likwidasiedividend gaan wees. 

  • Die bank het die ontwikkelaar in sy persoonlike hoedanigheid en ook die trust vir R5,7 miljoen (R5 miljoen plus rente daarop) op sterkte van die getekende borgstellings gedagvaar. Kom ons ondersoek hoe dit in die hof uitgedraai het. 

Kan jy van ‘n borgstelling ontkom? 
  • As ‘n algemene reël sal ons howe jou hou aan die ooreenkomste wat jy gesluit het, insluitende ’n borgooreenkoms. Dit is slegs in beperkte omstandighede waar jy van die verpligtinge van die ooreenkoms kan ontkom; soos waar die ooreenkoms aangegaan is as gevolg van bedrog, dwang, onbehoorlike beïnvloeding of mistasting, meegebring deur wanvoorstelling of andersinds.
      
  • Ons kan nie hier te diep in die regstegniese aspekte delf nie – jy gaan toegepaste regsadvies benodig om jou spesifieke situasie te beoordeel. Indien jy jou daarop wil beroep dat daar ‘n geregverdigde mistasting aan jou kant was oor die aard of inhoud van die borgooreenkoms, moet jy verder aantoon dat jy oor die aard van die dokument of die inhoud daarvan mislei was. Dit verg dus misleidende optrede of stilswye van die ander kontrakterende party of partye (onder omstandighede waar daar ‘n positiewe plig op daardie party gerus het om alle relevante feite onder jou aandag te gebring het). 

  • Jy moet dus kan aantoon dat die bank ‘n wanvoorstelling teenoor jou gepleeg het, of versuim het om wesentlike inligting aan jou bekend te maak. Indien jou verweer daarop rus dat die bank jou nie ingelig het nie, moet jy verder aantoon dat daar ‘n regsplig op die bank gerus het om daardie wesentlike inligting wel aan jou bekend te gemaak het. Ons reg verwag van jou as kontraktant om te weet waarvoor jy jou inlaat wanneer jy ‘n ooreenkoms sluit en verwag nie van die ander party om alles aan jou te openbaar nie. Die uitsondering is egter waar jy kan aantoon dat die ander party uitsluitlike inligting en kennis van ‘n uitsonderlike situasie gedra het, en onder die omstandighede, dit alom deur eerlike mense aanvaar sou word dat jy geregtig sou wees om, voor kontraksluiting, eers volledig daarvan in kennis gestel te word. 

  • Dit is ‘n mondvol. Dit word ook nie so maklik bewys nie. In hierdie spesifieke geval en met hierdie spesifieke feitestel, het die ontwikkelaar wel daarin geslaag om hierdie verweer te bewys. Die hof aanvaar dat die ontwikkelaar nie borg sou geteken het nie as die reedsgeregistreerde ander verband van R15 miljoen aan hom bekend was nie. Die bankamptenare was deeglik daarvan bewus dat hy reeds duidelikheid wou hê oor voldoende ekwiteit in die eiendom om die lening van R5 miljoen ten volle te dek. Die ontwikkelaar het ook nie enige soeke in die Aktekantoor oor die eiendom laat doen nie (wat die ander verband aan die lig sou bring), as gevolg van die vertrouensverhouding tussen hom en die bankiers. Hy het aanvaar dat die bankiers die bestaan van enige ander verbande oor die eiendom, onder sy aandag sou gebring het, voordat hy gevra sou word om borg te teken.  

  • Hier was dit wel van uiterste belang dat die bankiers die bestaan van die verband van R2,7 miljoen aan die ontwikkelaar uitgewys het, sonder om die ander verband van R15 miljoen onder sy aandag te bring. Dit was dus hierdie onvolledige en selektiewe openbaarmaking teenoor die ontwikkelaar waarmee die hof ‘n probleem gehad het en ons haal aan: “a duty arose requiring the [bank]’s officials to speak and to make a full and honest disclosure to the [developer] of the material facts in their knowledge.”
Die ontwikkelaar in sy persoonlike hoedanigheid sowel as die meegaande familietrust het dus van die verpligting om borg te staan, ontkom. Die saak wys egter daarop dat daar dikwels ‘n baie fyn lyn loop tussen aanspreeklikheid en moontlike finansiële ondergang as jy borg staan vir die skulde van ander persone en entiteite. Voordat jy borg teken, moet jy dit goed oorweeg en dan moet jy ook toepaslike regsadvies verkry!  

www.batechubb.co.za

Om jou van te verander – Jou keuses by huweliksluiting, egskeiding en afsterwe van ‘n lewensmaat

"What's in a name? That which we call a rose
By any other name would smell as sweet" (William Shakespeare)


Jy mag nie enige ander van in Suid-Afrika gebruik as die van wat in die Nasionale Bevolkingsregister vir jou verskyn nie. As jy dit nie volg nie, kan dit vir jou probleme op die hals haal. Wees dus omsigtig met enige gebeurtenis wat aanleiding kan gee tot ‘n moontlike naamsverandering. 


Dit is nie die tipe besluit wat jy daar en dan voor die kansel wil maak nie!

As ‘n vrou wat in die huwelik tree, moet jy besluit watter van jy na huweliksluiting voortaan in jou handel en wandel gaan gebruik. 

Daar is natuurlik voor- en nadele om met die verskillende opsies te oorweeg, maar regtens is dit uiteindelik jou keuse om te maak. 

Dink voor die tyd daaroor en besluit dan wat jy wil doen. Jy wil nie hierdie keuse voor die kansel maak nie. Die keuse wat jy gaan maak, word na afloop van die huweliksluiting, in die huweliksregister opgeneem. Jy moet aandui watter van jy as vrou na afloop van die huwelik gaan gebruik. Die Departement van Binnelandse Sake sal hierdie keuse soos aangedui in die huweliksregister in die Bevolkingsregister opneem.   


Hierdie is die keuses wat tot jou beskikking is na huweliksluiting, egskeiding en na afsterwe van jou lewensmaat. 
  1. Neem jou man se van aan of behou jou man se van. 

  2. Gebruik jou nooiensvan of keer terug na die gebruik van jou nooiensvan of enige ander van wat jy voorheen regtens gehad het. 

  3. Jy kan ook die twee vanne saamvoeg en voortaan ‘n dubbele van gebruik. 

Moet jy aansoek doen om jou van te verander? Wat is die situasie met mans? 

As ‘n vrou hoef jy nie aansoek te doen om hierdie veranderinge te maak nie. As jy dit egter in die bevolkingsregister reg wil laat opneem, moet jy skriftelik vir die Departement van Binnelandse Sake in kennis stel, anders sal daar geen aanpassing in die bevolkingsregister opgeneem word nie. 

Vir enige ander verandering in jou naam of jou van, moet jy eers by Binnelandse Sake aansoek doen vir magtiging. Jy sal goeie en voldoende redes moet verskaf vir die beoogde naamsverandering en jy sal dit ook in die Staatskoerant moet laat publiseer, voordat goedkeuring verleen sal word.  
 
Nota: Die verwysing na “‘n vrou” as dit kom by “die Aanneming van ‘n Ander Van” in die Wet op die Registrasie van Geboortes en Sterftes kan sekerlik op grondwetlike redes onder oorweging kom. Vir nou beteken dit dat die situasie so bly en dat mans aansoek moet doen as hulle hul naam wil verander of selfs ‘n saamgevoegde van saam met hul vrouens wil laat registreer. 


Wat gebeur as jy eiendom koop en verkoop? 

Indien jy met eiendom gaan handel, dit koop of verkoop, sal die oordragprokureur weet hoe om die partye se korrekte name in die transaksie te reflekteer. As ‘n reël sal die oordragprokureur vereis dat die partye hul name en hul naamkeuses ook onder eed moet bevestig en rekord hou van hierdie aangeduide keuses.

Depressie en afdanking – ‘n harde les vir die werkgewer

‘n Onlangse beslissing van die Arbeidshof wys daarop dat ‘n werkgewer duidelik moet onderskei tussen gevalle van wangedrag en gevalle van swak prestasie. 


Optrede as gevolg van depressie 
  • ‘n Werknemer met ‘n baie goeie diensgeskiedenis, is tydens ‘n dissiplinêre verhoor van vier klagtes van wangedrag aangekla –

    • Ongemagtigde afwesigheid vir ‘n periode van 17 werksdae,

    • Versuim om sy bestuurder van sy afwesigheid in kennis te stel soos deur die maatskappybeleid vereis word,  

    • “Growwe ongeskiktheid” nadat hy sy rug op sy bestuurder gekeer het wat oor sy afwesigheid wou praat,

    • Weiering om ‘n “wettige en redelike” opdrag uit te voer. 

  • Hy is aan al vier hierdie klagtes skuldig bevind en hy is hierna summier ontslaan.
     
  • Hy het die Arbeidshof genader en gevra dat sy ontslag as onregmatig bevind moes word. Hy ontken nie sy optrede nie, maar beweer dat sy optrede veroorsaak is deur die depressie waaraan hy ly.  Twee dokters het hom ondersoek en het depressie by hom gediagnoseer. Hulle het ook anti-depressante vir hom voorgeskryf. ‘n Kliniese sielkundige het voorgestel dat hy eerder op siekteverlof geplaas moes word, aangesien hy simptome van uitbranding en “reaktiewe depressie” getoon het; hy was ook op die punt om ‘n emosionele ineenstorting te hê.  

  • Volgens hom was die depressie die gevolg van sy persoonlike en finansiële probleme en ook stres by die werksplek as gevolg van die bestuur se reaksie en gebrek aan optrede toe hy om hulp gevra het vir sy depressie. Daar was geen salarisverhoging vir hom nie en ook nie enige prestasiebonus nie. Hy het ook gevoel dat sy werkgewer hom in die rug gesteek het toe sy bestuurder ten gunste van sy vrou in hul egskeidingsgeding getuig het.  

  • Die hof bevind dat depressie wel ‘n geestelike siektetoestand is. Sy optrede was direk aan sy geestestoestand gekoppel. Die werkgewer moes dus ‘n ondersoek ingestel het na sy onvermoë om sy werk te doen as gevolg van sy siekte, eerder as om ‘n dissiplinêre verhoor te hou. Die werkgewer het geweet dat die werknemer hieraan ly en moes gevolglik redelikerwys die situasie en sy toestand hanteer het. 

  • Na oorweging van al die omstandighede bevind die hof dat –

    • Die ontslag outomaties onbillik was ingevolge die Wet op Arbeidsverhoudinge, en 
       
    • Die werknemer aan ongeregverdigde diskriminasie onderwerp is ingevolge die Wet op Billike Indiensneming. 

Die harde lesse vir die werkgewer 

In hierdie geval moes die werkgewer –
  • Die werknemer weer ten volle met terugwerkende effek in diens neem,

  • Bykomende vergoeding van ses maande se salaris betaal, 

  • Al sy regskostes betaal.  
Geestessiektes en - aandoenings word dikwels nie soos gewone mediese kwessies en siektes in die werksplek behandel nie. Beide kan egter lei tot tydelike of selfs permanente onbevoegdheid om jou werk te doen. In beide gevalle word ‘n mate van empatie van die werkgewer gevra. Daar is spesifieke voorskrifte en regsreëls wat ‘n werkgewer in hierdie omstandighede moet volg. Selfs al vermoed jy as werkgewer dat die werknemer die situasie uitbuit, moet jy steeds billik en ingevolge die prosedures teenoor die werknemer optree. 
   
Kry spesifieke advies van ‘n arbeidsregkenner indien jy as werkgewer met so ‘n geval te doene het. As jy dit nie reg hanteer kan dit jou duur te staan kom. Ons howe werk nie sagkens met werkgewers wat ons arbeidswetgewing oortree nie – veral in gevalle van outomatiese onbillike optrede en in gevalle van ongeregverdigde diskriminasie. 

Dagvaar ‘n Insolvente Skuldenaar – kan jy iets van “sy” Trust verhaal?

‘n Persoon skuld jou miljoene rande, maar wanneer hy gesekwestreer word, blyk dit dat hy oor geen bates beskik nie. Dan kom dit onder jou aandag dat hy ‘n trustee is van ‘n welgestelde familietrust met baie bates wat jy vermoed eintlik syne is. Kan jy enigiets van die trust opeis om jou skuld te verhaal? 

Onder sekere omstandighede sou jy dit wel kon regkry, maar dit is ver van ‘n algemene reël af. ‘n Onlangse saak wat in die Appèlhof aangehoor is, illustreer die moontlikhede.

 
Die piramiedeskema, selfmoord en vee ter waarde van R11 miljoen wat skoonveld is. 
  • ‘n Voormalige boer en veehandelaar het selfmoord gepleeg. Hy het skulde van R35 miljoen agtergelaat. In die proses het hy heelwat plaaslike boere en sakemense in sy piramiedeskema ingetrek en bedrieg. Ingevolge die skema sou boere met “beleggingskontrakte” hul vee op plase by hom laat wei. Hy het die plase gehuur en uiteindelik sou die boere hul vee saam met die vee se nageslag as opbrengs weer terugkry. 

  • Die veehandelaar het selfmoord gepleeg, waarna sy bestorwe boedel deur die hof as insolvent verklaar is.

  • Een van die grootste skuldeisers het 1501 stukke vee met ‘n geraamde waarde van R11 miljoen verloor. Hierdie skuldeiser het die Hooggeregshof genader om die trust te sekwestreer waarin die plaaseiendom geregistreer was en waarvan die oorlede bedrieër in lewe ‘n trustee was. Die skuldeiser het aangevoer dat die trust die bedrieër se alter ego was. Volgens hom was die trustvorm hier misbruik en was daar nooit werklike enige skeiding van die bates van die oorledene en van die trust nie. Die trusts se finansiële sake is nooit afsonderlik gehou nie; daar was nie werklik sprake van onderskeiding van bates tussen hom as persoon en in sy hoedanigheid as trustee van die trust nie; hy het die trustfondse ook gebruik asof dit deurgaans sy eie was. 

  • Die Hooggeregshof het geweier om ‘n sekwestrasiebevel teen die trust uit te reik; en die Appèlhof het met hierdie bevinding saamgestem. Die skuldeiser se eis was ongelukkig beperk net teen die oorledene se boedel, daar was geen eis teen die trust nie. Die skuldeiser het gevolglik nie enige gronde gehad om die trust te sekwestreer nie. Die hof bevind hierbenewens dat -

    • Indien die skuldeiser beweer het dat sy vee in groot getalle deur die trust gehou is of wanaangewend is, moes hy die hof eerder genader het vir ‘n bevel om teruggawe van sy vee, alternatiewelik vir skadevergoeding teen die trust as gevolg van die verliese van die vee. Om so vanuit die staanspoor weg te val met ‘n aansoek vir sekwestrasie van die trust, is glad nie regtens aanvaarbaar nie. 

    • Indien die trust inderdaad ‘n skyntrust was (“a sham”), kan dit nie gesekwestreer word nie, want dit bestaan regtens nie. Jy kan nie iets sekwestreer wat nie bestaan nie.

    • Indien dit later sou blyk dat daar bates in die trust was, wat eintlik bates van die oorledene was, sou dit nie die skuldeiser se plek wees om die bates van die trust op te eis nie. Dit sou slegs die aangestelde trustees van die insolvente boedel wees wat hierdie funksie sou kon uitoefen. 

  • Die hof bevind dat die skuldeiser eerstens sy volledige eis teen die insolvente boedel moes bewys. Daarna moes hy dan aandring op ‘n ondervraging om vas te stel of daar gronde was waarop die boedel die vee van die trust sou kon opeis en /of skadevergoeding van die trust kon eis. 

Die aanslag op ‘n trust 101

Indien jy die geldigheid van ‘n truststruktuur wil aanval, sou jy die hof kon vra vir ’n bevel om te verklaar dat die trust se bates as die persoonlike bates van die skuldenaar verklaar moet word. Ingevolge ‘n bekende uitspraak van die Hooggeregshof in 2014, moet jy onderskei tussen twee verskillende gevalle met trusts. Die twee sluit mekaar uit -
  1. Jy moet aanvoer dat die trust ‘n skyn is (“a sham”) en nie werklik bestaan nie; of 

  2. Indien die trust nie ‘n skyntrust is nie en dus wel bestaan, kan jy die hof steeds nader om rondom die trustvorm te werk en te kyk wat werklik aangaan. In die proses vra jy ook dat die normale gevolge van trusteienaarskap in geheel of gedeeltelik opgeskort word. (You ask the court to “go behind the trust form” or to “pierce its veneer” and to disregard “the ordinary consequences of [the trust’s] existence”.) Die hof is dan by magte om byvoorbeeld te beveel dat trustbates in werklikheid bates in die trustee se persoonlike boedel is.   
Hierdie is egter ‘n uiters gespesialiseerde regsgebied – vra jou prokureur om jou hierin by te staan en te adviseer.

Webwerf van die maand: Wetenskap en jou daaglikse roetine

“Ons gesondheid is ons grootste rykdom” (Virgilius, Romeinse digter)


Ons lewens is reeds en word toenemend meer gejaagd. Dit maak net sin om in die sakewêreld seker te maak dat ons effektiewe maniere vind om ons gesondheid te bevoordeel.  

‘n Goeie en gesonde daaglikse roetine is ooglopend aan te beveel. Die aantrekking van ‘n goeie roetine is juis dit – jy hoef nie besluite daaroor te neem nie, jy hoef nie daaroor te stres nie; jy moet dit net volg en uitvoer. Die uitdaging is om tussen die uiteenlopende en weersprekende weergawes ‘n roetine vas te stel wat wel goed is vir ons. 

Die volgende artikel sal beslis van hulp wees - “What your daily routine should look like, according to science” op Business Insider waarin wetenskaplik gefundeerde ondersoeke gedoen word op vrae soos –
  • Wanneer en hoe gereeld moet ons oefen? 

  • Hoe gereeld behoort ons te stort? 

  • Wanneer is die beste tyd om daardie eerste koppie koffie te drink? 

  • Wat behels ‘n gesonde ontbyt? 

  •  …en so gaan dit aan, totdat dit afsluit met wenke om ‘n goeie en gesonde nagrus te verseker.
attorneys@batechubb.co.za www.batechubb.co.za attorneys@batechubb.co.za www.batechubb.co.za

Uitsluiting
Die inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.


© DotNews.  All Rights Reserved.


  A Client Connection Service by DotNews