English | Stuur aan per e-pos

Julie 2019 Nuusbrief

Eiendomsoordragte en diefstal uit die Trustrekening: ‘n Waarskuwing van R720,000

“The issue of whether a conveyancing attorney receives the money as the agent of the seller, or of the purchaser, or of both, or as trustee for both to await the event, is a somewhat vexed question … and each case must be considered in the light of its own facts and the particular contractual terms under which the conveyancer received payment” (Uit hierdie uitspraak.)

Aansienlike bedrae geld verwissel van hande wanneer ‘n eiendom verkoop word. Vir die meeste van ons is die koop of verkoop van ‘n huis die grootste enkele finansiële transaksie wat ons gedurende ons leeftyd gaan sluit.

In ‘n onlangse geval in die Hooggeregshof het ‘n oneerlike aktebesorger (oordragprokureur) ‘n bedrag van R720,000 gesteel. Dit dien as tydige waarskuwing aan beide kopers en verkopers om ‘n eiendomstransaksie met die nodige omsigtigheid te benader. Soos gewoonlik is die kernboodskap hier: Moet niks sonder jou eie prokureurs se insae teken nie!

Die aktebesorger wat uit haar trustrekening gesteel het

‘n Verkoper het ‘n deeltiteleenheid aan ‘n koper vir die bedrag van R720 000 verkoop. Die koopooreenkoms het bepaal dat die gehele koopsom deur die koper aan die aktebesorger betaal moet word. Die aktebesorger moes die fondse dan in ‘n rentedraende beleggingsrekening hou totdat die eiendomsoordrag in geheel in die Aktekantoor geregistreer het. Die rente op hierdie belegging sou dan ten behoewe van die koper wees.
Hier het die verkoper die aktebesorger vir die transaksie genomineer. Dit is natuurlik die normale gebruik, tensy die partye spesifiek anders ooreenkom. In hierdie geval het die koper aanvanklik gevra dat haar eie prokureur die transaksie moes behartig. Die verkoper het egter hierteen beswaar gemaak en het daarop aangedring dat sy eie prokureur die aktebesorging moes hanteer.
Op versoek van die aktebesorger het die koper die koopsom van R720,000, tesame met R16,700 ten opsigte van die voorgeskrewe oordragskostes in die aktebesorger se trustrekening inbetaal.
Toe dit later duidelik word dat die aktebesorger die fondse gesteel het, het die koper daarop aangedring dat die verkoper aan haar oordrag van die eiendom moes gee. Die verkoper het geweier. Die koper se geld was skoonveld en hy as verkoper was nie bereid om beide die eiendom en die koopsom prys te gee nie.
Terselftertyd het hy (die verkoper) ‘n eis by die Getrouheidsfonds vir Regspraktisyns ingedien, wat ten tyde van die voorval steeds as die Getrouheidsfonds vir Prokureurs bekend gestaan het. (Ons verwys hierna net na “die Fonds”.) In die geval van diefstal deur ‘n Prokureur, sal die Fonds ingevolge hul mandaat, jou “bystaan met die terugbetaling van jou geld wat weg is, mits jy oor ‘n geldige eis beskik.”
Die fonds het egter geweier om die verkoper se eis uit te betaal. Die fonds het aangevoer dat dit die koper was wat hier skade gely het, en nie die verkoper nie.
Die koper het nie hiermee saamgestem nie. Sy was van mening dat dit wel die verkoper was wat die eis moes indien. Sy was nie bereid om die koopprys ‘n tweede keer te betaal en dit dan van die fonds terug te eis nie. Sy nader die Hooggeregshof vir ‘n hofbevel om die verkoper te dwing om oordrag van die eiendom aan haar te gee.
Die Hooggeregshof moes uitsluitsel gee oor die hoedanigheid waarin die aktebesorger optree. Het die aktebesorger as die verkoper se agent opgetree en het sy gevolglik die koper se betaling namens die verkoper in ontvangs geneem? Indien wel, het die koper betaling gemaak en was sy geregtig op oordrag van die eiendom. Indien nie, het die koper nie betaal nie, en was sy nie geregtig op oordrag van die eiendom nie.
Die Hof wys daarop dat beide die koper en die verkoper hier gevare loop: “Die vraag of ‘n aktebesorger die geld ontvang as agent van die verkoper, of van die koper, of van beide, of as trustee van beide in afwagting van die oordrag, is ‘n netelige vraag ... en elke geval moet oorweeg word na aanleiding van die betrokke feite en die kontraktuele bepalings ingevolge waarvan die aktebesorger betaling ontvang het.”

So as wie se agent het die aktebesorger opgetree?

Uiteindelik het die hof die verkoper beveel om wel oordrag aan die koper te gee. Op die feite sowel as op die hof se interpretasie van die spesifieke betalingsklousule beslis die hof as volg –

In hierdie geval het die aktebesorger as agent van beide partye opgetree – as agent van die koper deur die fondse te belê in afwagting van die oordrag, en as die verkoper se agent deur die volle betaling van die koopprys namens die verkoper te ontvang.
Gevolglik het die koper in geheel voldoen aan haar verpligtinge ingevolge die koopooreenkoms “deur volle betaling van die koopprys aan die [aktebesorger] te maak, wat die [verkoper] uitdruklik genomineer het om betaling van die koopprys namens die verkoper te ontvang”.
“Daarbenewens het die Koopooreenkoms die ooreengekome wyse van betaling van die koopprys voorgeskryf. Sodra dit geskied het, het die koper haar verpligtinge teenoor die verkoper nagekom. Sy het gedoen wat kontraktueel van haar verwag was deur die gehele koopprys en voorgeskrewe kostes te betaal. Hierna het sy geen verdere beheer oor die proses daarna gehad nie.

Die verkoper is dus die koopprys van R720 000 plus regskostes kwyt. Die verkoper sal dus dringend met die hofbevel by die fonds aanklop met die hoop dat die fonds sy eis sonder verdere versuim sal uitbetaal.

Verkopers

Kies ‘n bevoegde en betroubare aktebesorger. Moet nooit toelaat dat iemand vir jou voorskryf wie om aan te stel nie. As jou prokureur nie ‘n toegelate aktebesorger is nie, vra hom of haar vir ‘n verwysing na ‘n betroubare kollega wat wel ‘n aktebersorger is.

Kopers

Soos ons hierbo gesien het, bepaal die spesifieke bewoording van ‘n koopooreenkoms die omvang van die risiko waaraan jy blootgestel word. Dit moet duidelik in die ooreenkoms wees dat jy van alle kontraktuele verpligtinge vrygestel word sodra jy die koopprys aan die aktebesorger oorbetaal het.

Terug na die refrein – vra jou prokureur vir advies en bystand voordat jy enigiets teken!

Jou Laaste Testament: Wat is die gevolge as jy nie aan die Formaliteite voldoen nie

“It is not intended for the Court to make a will for the deceased based on what his intentions may have been.” (Uit die uitspraak. Die hof gaan dus nie oor die bedoelings van die erflater spekuleer nie.)

Die algemene reël in ons reg is dat ons gebonde is aan die ooreenkomste deur ons aangegaan en uitlatings deur ons gemaak, hetsy ons dit mondelings, elektronies, of skriftelik gedoen het.

Daar is wel uitsonderings op hierdie reël – sekere dinge moet op skrif gestel wees voordat ons reg dit sal aanvaar. Een van hierdie uitsonderings is heel waarskynlik die belangrikste dokument wat jy ooit sal teken – jou “Laaste Testament en Wilsbeskikking”. Dit is noodwendig jou laaste geskenk aan jou geliefdes – ‘n geskenk wat verseker dat daar behoorlik voorsiening vir hulle gemaak word vir wanneer (en nie “as” nie) jy doodgaan.

Moet dit nie afskeep of uitstel nie – indien jy nie ‘n testament nalaat nie, verbeur jy jou reg om te kies deur wie jou bates geërf word, en wie as jou eksekuteur aangestel gaan word. Dit is ook ewe belangrik om jou testament (op ‘n geldige wyse) op te dateer of te vervang na enige betekenisvolle “lewensgebeurtenis” (huwelik, geboorte van kinders, afsterwe, egskeiding, om ‘n paar te noem). Hieronder kyk ons na die hartseer geval van ‘n rekenmeester wat van voorneme was om sy testament te verander, maar nooit daarby uitgekom het nie.

Ons kyk eers na hoe jy kan verseker dat jou testament geldig is.

Die formaliteite

Om geldig te wees, moet ‘n Suid-Afrikaanse testament aan ‘n aantal formaliteite voldoen. Sekere hiervan vereis streng nakoming, en daarom is dit vanselfsprekend dat regshulp verkry moet word na gelang van elke spesifieke geval. Die algemene vereistes is dat jou testament op skrif moet wees, en dat dit deur jou en in die teenwoordigheid van twee “bevoegde” getuies onderteken moet word.

In ‘n era van elektroniese kontrakte en handtekeninge ontstaan die vraag of ‘n “elektroniese testament” (dalk in die vorm van ‘n e-pos, video, Sosiale Media boodskap, en dies meer) voldoende is. In kort is die antwoord ‘n byna besliste nee, dit sal nie voldoende wees nie. Die Meester van die Hooggeregshof (wat die testament as geldig moet aanvaar al dan nie) dring daarop aan om ‘n dokument van papier met fisiese oorspronklike handtekeninge daarop te sien. Dieselfde is van toepassing op enige daaropvolgende wysigings of byvoegings tot die testament.

‘n Ontsnappingsroete

Daar is wel ‘n moontlike alternatiewe roete – ons Wet op Testamente maak wel daarvoor voorsiening dat ‘n Hof die Meester van die Hooggeregshof kan beveel om ‘n testament wat andersins ongeldig sou wees, as geldig te aanvaar. Dit sal slegs die geval wees as die hof oortuig is dat die gebrekkige testament inderdaad deur die oorledene bedoel was om sy/haar laaste testament te wees. Hierdie is ‘n wonderlike hulpmiddel wat ons howe al dikwels in staat gestel het om ‘n ooglopende onreg te vermy deur gebrekkige formaliteite aan te spreek. Daar is egter geen plaasvervanger vir ‘n testament wat vanuit die staanspoor behoorlik opgestel en volgens voorskrif onderteken en verly is nie.

Hierdie onlangse uitspraak van die Hooggeregshof illustreer dit baie duidelik.

Die rekenmeester wat sy “Laaste Testament” in die vorm van ‘n e-pos aan sy verloofde gestuur het

‘n “Baie noukeurige rekenmeester” het in 2006 ‘n volledige testament vir homself opgestel, behoorlik opgestel en geformaliseer. In hierdie testament bemaak hy alles wat hy besit aan sy vrou (intussen sy voormalige vrou), van wie hy in 2011 geskei het.
‘n Paar jaar na sy egskeiding, raak die rekenmeester in 2014 verloof aan ‘n ander vrou met wie hy in ‘n “romantiese verhouding” was.
Op 4 Januarie 2016 het hy ‘n e-pos aan sy verloofde gestuur, met die opskrif “Laaste Testament”, waarin hy onder andere die volgende uiteengesit het: “Hierdie dien as my laaste testament en wilsbeskikking ... Indien ek sou sterf, bemaak ek al my bates en beleggings aan [my verloofde] ...” en “My lewenspolisse moet alles na my verloofde gaan”.
Daaropvolgende e-posse het dit duidelik gemaak dat beide die rekenmeester en sy verloofde daarvan bewus was dat daar moontlike geskille sou kon ontstaan rakende die geldigheid van die “testament” wat hy per e-pos aan haar gestuur het. Gevolglik het die verloofde ‘n “Aksielys” aan die rekenmeester gestuur. Die aksielys het ‘n item as “Testament” ingesluit. Hy het egter nooit daarby uitgekom om ‘n geldige testament te maak en te teken nie.
Met die rekenmeester se afsterwe op 14 September 2016, stel die Meester die bank wat in die rekenmeester se vroeëre, 2006 testament genomineer was, as eksekuteur aan.
Sy verloofde nader die Hooggeregshof vir ‘n hofbevel om die e-pos van 2016 as die oorledene se laaste, geldige testament te erken, en in die alternatief om die deel van die 2006 testament waarin alles aan sy voormalige vrou bemaak word, tersyde te stel. Om verstaanbare redes het die rekenmeester se voormalige vrou (en enigste erfgenaam) hierdie hofaansoek teengestaan.
Eerstens het die Hof aanvaar dat, gegewe die feite, die rekenmeester inderdaad die e-pos opgestel het en gestuur het. Hierna oorweeg die hof die tweede been van die ondersoek – “het die oorledene onomwonde beoog dat die betwiste testament sy Laaste Wil en Testament sou wees?”
Dit is nie die hof se plek om ‘n testament vir die oorledene te maak gebaseer op sy moontlike bedoelings nie. Die hof bevind dit onwaarskynlik dat dit die oorledene se bedoeling was dat die betwiste testament as sy Laaste Wil en Testament moes dien. Die kritiese bevinding van die hof is eerder dat die rekenmeester se e-pos niks meer was as ‘n e-pos waarin hy sy verloofde verseker het dat hy haar ‘n begunstigde in sy boedel sou maak nie.
Die hof bevind dan uiteindelik dat die rekenmeester wel van voornemens was om sy boedel aan sy verloofde na te laat. Hy het egter nooit sover gekom om ‘n formele testament op te stel en te onderteken om dit te bewerkstellig nie. Die gevolg hiervan was dat die 2006 testament as die laaste en finale testament erken moes word. Sy voormalige vrou was ingevolge hierdie testament die enigste erfgenaam en die verloofde was op niks geregtig nie.

Dis ooglopend – jou “bedoeling” is nie genoeg nie!

Die enigste veilige manier om te verseker dat jou aanwysings oor wat na jou afsterwe met jou aardse besittings moet gebeur, duidelik is en uitgevoer gaan word, is om ‘n duidelike en geldige testament op te stel.

‘n Testament is ‘n belangrike dokument. Daar is geweldige nagevolge as dit nie 100% reg gedoen word nie. Vra jou prokureur om jou hiermee te help en om dit reg te doen!

Werkgewers: Wat is die plig op jou om Godsdienstige oortuigings te akkommodeer?

“The employer has a duty to reasonably accommodate an employee’s religious freedom unless it is impossible to do so without causing itself undue hardship. It is not enough that it may have a legitimate commercial rationale. The duty of reasonable accommodation imposed on the employer is one of modification or adjustment to a job or the working environment that will enable an employee operating under the constraining tenets of her religion to continue to participate or advance in employment” (Uittreksel uit hierdie hofuitspraak.)

Ingevolge ons reg, is ‘n ontslag outomaties onbillik wanneer ‘… die rede vir die ontslag inhou dat die werkgewer … onbillik gediskrimineer het teen 'n werknemer, regstreeks of onregstreeks, op enige arbitrêre grond, wat insluit, maar nie beperk is nie, tot ras, geslag, geslagtelikheid, etniese of sosiale herkoms, kleur, seksuele oriëntering, ouderdom, gestremdheid, godsdiens, gewete, geloof, politieke mening, kultuur, taal, huwelikstaat of gesinsverantwoordelikheid.” (Ons beklemtoning.)

Werkgewers moet uiters versigtig wees op hierdie gebied, soos wat die Arbeidsappèlhof in ‘n onlangse uitspraak gewaarsku het.

Ontslag waar die werknemer geweier het om op ‘n Saterdag te werk

‘n Werkgewer vereis dat ‘n bestuurder, tesame met al die ander bestuurders, op Saterdae werk ten einde voorraadopnames te doen.
Sy weier en voer aan dat haar geloof haar nie toelaat om op Saterdae te werk nie. Sy is ‘n Sewende Dag Adventis, en hierdie geloof beskou die tydperk tussen sonsondergang op ‘n Vrydag en sonsondergang op ‘n Saterdag as die heilige Sabbat. Al die werknemer se voorstelle van hoe sy moontlik geakkommodeer kon word, is deur die werkgewer van die hand gewys.
Sy word ontslaan vir “ongeskiktheid/onbevoegdheid”, en sy voer aan dat haar ontslag onbillik was. Die aangeleentheid word tot in die Arbeidsappèlhof deurgevoer.
Die Hof beslis dat die ontslag outomaties onbillik was, en beveel die werkgewer om aan die werknemer 12 maande se vergoeding, asook kostes te betaal.

Wie moet wat bewys?

Die uiteinde van hierdie saak is grootliks bepaal deur die spesifieke feite wat hier ter sprake was. Daarom beveel ons aan dat jy, soos altyd, regsadvies inwin na gelang van jou spesifieke omstandighede.

Die Hof se uitspraak dien as goeie voorbeeld van hoe ons arbeidsreg se regsbeginsels ten opsgite van outomatiese diskriminasie in die praktyk toegepas word –

Eerstens, die werknemer moes kon bewys dat haar godsdiens die “ware of werklike of dominante rede vir haar ontslag was en dat daar inderdaad ‘n direkte verband was tussen haar ontslag en haar geloof.” Sy moet voldoende getuienis lewer wat dui op 'n “geloofwaardige moontlikheid dat 'n outomatiese onbillike ontslag plaasgevind het”. Die werkgewer moes dan “die teendeel bewys deur getuienis aan te bied as bewys dat die rede vir die ontslag nie ‘n outomaties onbillike ontslag daarstel nie.”
Die werkgewer voer aan dat die werknemer se weiering om voorraadopname te doen die primêre rede vir haar ontslag was. Hiervolgens sou die werknemer se “persoonlike oortuigings waarop haar weiering gebaseer was” niks daarmee te doen gehad het nie. Die Hof verwerp egter hierdie argument van die werkgewer en beslis dat die werknemer “ontslaan is, en teen gediskrimineer is, op gronde van haar nakoming van die voorskrifte van haar geloof”.
Die Hof gaan voort deur te sê dat “die beslissende vraag ... is of die diskriminasie billik was, rasioneel gekoppel was aan ‘n regmatige doel, en nie [die werknemer se] menswaardigheid onbehoorlik beïnvloed of benadeel het nie.” ‘n Werkgewer wat sodanige verweer opper, sal dit ook moet kan staaf en bewys.
In besonder, ‘n ontslag “mag billik wees indien die rede vir die ontslag gebaseer is op ‘n inherente vereiste van die spesifieke werk”. In so ‘n geval sal die werkgewer egter ook moet bewys “dat dit onmoontlik is om die individuele werknemer te akkommodeer, sonder om onnodige of onoorkombare probleme vir die besigheid te skep”.
Op sterkte van die beskikbare getuienis wat in hierdie saak voor die Hof gelê is, het die Hof beslis dat die werkgewer nie die werknemer “redelikerwys geakkomodeer” het nie. Die hof bevind dan dat die ontslag outomaties onbillik was.

Airbnb Eienaars en Kopers – moet die nuwe Regulasies jou Bekommer?

“While travel on our platform accounts for less than 1 in 8 visitors to South Africa, those guests boosted the economy by R8.7 billion and helped create 22,000 jobs last year alone.” and “Regulation is a useful and necessary tool of good policy, but policy comes first. Sadly, the current wording of the draft Bill is very vague and unclear. It indicates the creation of specific regulatory approaches without any explanation of what they are trying to encourage or solve.” (Airbnb)

Daar is geen twyfel hieroor nie - Airbnb kan ‘n heel winsgewende bedryf wees vir diegene wat die regte eiendom op die regte plek en in die regte area besit – of aankoop.

Maak net seker dat jy aan al die munisipale soneringsregulasies en ander voorskrifte voldoen (indien jy in ‘n gemeenskapsbehuisingskema is). Jy moet ook aan alle bykomende vereistes van die betrokke Regspersone of Huiseienaarsverenigings voldoen. Daar is natuurlik ‘n versameling van regs-, belasting-, finansiële en praktiese aspekte wat oorweeg moet word. Behoorlike regsadvies (en ‘n korttermyn verhuringskontrak, aangepas om in jou spesifieke behoeftes te voorsien) sal handig te pas kom. Dit sal ook help om te verseker dat jy die meeste uit jou belegging verkry.

‘n Nuwe aspek wat nou in gedagte gehou moet word, is die regering se voorgestelde regulering van korttermynverhuringskemas, soos Airbnb en die platform waarop Airbnb besprekings gemaak kan word. Nuus van die voorgestelde wetgewing het reeds aan bestaande sowel as voorgenome Airbnb eienaars koue rillings gegee.

Is daar dan rede om bekommerd te wees? Dit is nog heeltemal te gou om seker te wees hieroor, maar die aanduidings is dat ons versigtig optimisties kan wees. Kom ons begin deur te kyk na die verwikkelinge tot dusver.

Hier is die feite tot op hede

Die regering se bedoeling is duidelik – hulle wil korttermynverhuring van behuising reguleer. Die rede hiervoor, volgens die regering, is die persepsie dat sulke verhuring die toerismebedryf benadeel. Soortgelyk aan ander digitale ontwrigters – dink byvoorbeeld aan Uber – het Airbnb nou ook ‘n jakkals in die hoenderhok gegooi. Ons beleef nou die nagevolge daarvan.
Die voorstel is vervat in die (konsep) Wysigingswet op Toerisme, wat op 15 April 2019 gepubliseer is. ‘n Tydperk van 60 dae is aanvanklik toegelaat vir kommentaar vanaf die publiek; hierdie datum is intussen tot 15 Julie aangeskuif. Die Wetsontwerp maak voorsiening vir die “vasstelling van drempels (“threshholds”) ten opsigte van korttermynhuisverhuring”.
Die relevante nuwe definisie wat in die Wetsontwerp vervat is, lui as volg: “’korttermynhuisverhuring beteken die huur of verhuring op ‘n tydelike basis, teen vergoeding, van ‘n woning of ‘n deel daarvan, aan ‘n besoeker”.
Volgens die media het die reaksie van belanghebbendes gewissel van sterk ondersteunend, tot hewige teenstand teen die nuwe voorstelle. Die belangrikste insette was waarskynlik die van Airbnb self, wat met die Minister van Toerisme vergader het. Die internasionale Airbnb ondersteun na bewering “billike en proporsionele reëls wat op feite gebaseer is, wat plaaslike mense ondersteun, en wat onderskei tussen professionele en nie-professionele aktiwiteite, terwyl plaaslike omstandighede in ag geneem word.”

Hoe lyk die pad vorentoe?

Die tyd sal leer wat die finale Wysigingswet gaan bepaal. Die oorheersende gevoel is dat die eindresultaat ‘n billike en werkbare balans tussen twee belange moet bewerkstellig. Dit is die behoefte om die bedryf te reguleer, aan die een kant, en die behoefte om entrepreneurskap en toerisme aan te moedig en te bevorder, aan die ander kant.

Indien dit nie so uitwerk nie, kan ons verwag dat die belanghebbendes hewige kapsie sal maak en dat hofaksie sal volg.

Jou Webtuiste van die Maand: E-pos Moets en Moenies vir jou Besigheid

“The email of the species is deadlier than the mail” (Stephen Fry)

Dink ‘n bietjie na oor jou besigheid se e-posse. Bevorder dit jou besigheid se naam, of doen dit afbreek daaraan? Dit is ‘n belangrike vraag, veral vir besighede waar e-posse op groot skaal uitgestuur word (soos meestal vandag die geval is) en die antwoord hang in die geheel van jou af.

Aan die een kant is dit al te maklik om ‘n besigheidsverhouding met die druk van die “Stuur” knoppie in gedrang te bring. Dit kan die geval wees waar ‘n e-pos nie goed oorweeg is nie of swak opgestel is. Aan die ander kant is dit maklik om elke e-pos wat jy uitstuur as ‘n kragtige projeksie te beskou, ontwerp om al die goeie dinge wat jy graag wil hê mense van jou en jou besigheid moet weet, te verkondig.

Begin hier, met “The dos and don’ts when sending a business email” op BusinessTech, ‘n 13-punt kontrolelys van dinge waarna opgelet moet word, van bo by die opskrif tot onder by die afsluiting.

Uit die HAT:

opskudding s.nw. beroering, verrassing: Die buiteperd het vir ‘n opskudding gesorg toe hy die wedren wen.

UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

A Client Connection Service by DotNews