English | Stuur aan per e-pos

Februarie 2019 Nuusbrief

Eienaars van eiendom, Kopers en Eiendomsagente – kry daardie Titelakte voor 25 Februarie 2019!

UPDATE: Relax, the 25 February deadline has fallen away! Since publication of this article on 1 February, the Chief Registrar of Deeds has advised that “… the Deeds Registries Regulations Board at a meeting on 19 February 2019, resolved to suspend the implementation of the amendments to regulation 68, as referred to above, until further notice.” The amendments as they affect you will now be re-drafted, and we will let you know more when they are published.

“Time is of the essence” (regsterm wat in “The Phrase Finder” verduidelik word as ‘speed is essential, there's a deadline, this is an emergency, hurry up, do it now’)

Jy verkoop jou huis/woonstel/kantoor/erf/plaas. As die geregistreerde eienaar gee jy jou aktebesorger opdrag om voort te gaan met die oordragsproses, om die volle koopprys, Hereregte en kostes van die koper te vorder en om eienaarskap formeel aan die koper oor te dra. Jy begin ook solank dink aan wat jy met die opbrengs van die transaksie gaan doen.

Jou prokureur kontak jou om die oorspronklike titelakte by jou te kry. Die dokument is natuurlik nodig vir die oordragsproses. As daar ‘n verband oor die eiendom geregistreer is, sal die titelakte by die bank wees as deel van die bank se sekuriteit; anders behoort dit by jou te wees.

Paniek!

Die titelakte is nie by jou nie. Die bank laat weet dit is ook nie by hulle nie. (‘n Verbandhouer sal die titelakte gewoonlik by hulle hou vir sekuriteit, totdat die skuld ten volle betaal is en die verband formeel gekanselleer is.) Jy het die titelakte ook nie voorheen by jou prokureurs in veilige bewaring gelos nie (miskien moes jy). Jy soek oral by die huis en by die kantoor, maar kry dit nie. Iemand by die huis dink vaagweg dat jy dalk vir oom Hendrik gevra het om die titelakte in sy kluis te hou, maar oom Hendrik is al tien jaar terug oorlede. Of was dit dalk by die strandhuis wat twee jaar gelede afgebrand het? Paniek!

Op hierdie stadium is daar darem nog ‘n kort en vinnige manier om die situasie te beredder. Jou oordragprokureur kan by die Aktekantoor aansoek doen vir die uitreiking van ‘n gesertifiseerde vervangende titelakte. As eienaar sal jy onder eed verklaar dat die titelakte verlore is, dat dit na deeglike soeke nie gevind kon word nie en dat dit ook nie deur iemand anders as sekuriteit gehou word nie. Na ‘n week of twee en met minimale bykomende regskostes sal die Akekantoor die vervangende titelakte uitreik en die oordragsproses sal voortgaan.

‘n Jakkals in die hoenderhok!

Die relevante regulasies is onlangs gewysig. Met ingang van 25 Februarie 2019 word die proses as volg gewysig.

Die regulasies vereis nou dat jou verklaring deur ‘n Notaris Publiek geattesteer moet word. ‘n Notaris is ‘n toegelate prokureur met bykomende eksaminering en spesialisering. ‘n Notaris is verplig om dokumente op formele wyse na te gaan, te bevestig en te sertifiseer en dieselfde met eedsverklarings. Dokumente en verklarings wat notarieel gesertifiseer is, dra meer gewig as ‘n verklaring wat voor ‘n Kommissaris van Ede afgelê is. Dit bring ook vertragings en bykomende kostes mee.
Jou aansoek vir die uitreiking van ‘n vervangende titelakte moet ook nou eers in die Staatskoerant geadverteer word. Daarna moet so ‘n aansoek vir ‘n tydperk van twee weke by die Aktekantoor vir inspeksie en insae deur die publiek beskikbaar wees. Verdere kostes, verdere vertragings.

Eienaars, kopers, agente: Wat kan ons nou doen?

Tyd is altyd ‘n wesentlike faktor by die oordrag van eiendom. Niemand wil aan verdere kostes en verdere vertragings blootgestel word nie.

Wat kan jy nou dadelik doen?

Weet jy waar jou titelakte is? Of jy binnekort jou eiendom gaan verkoop of nie, moet jy weet waar jou titelakte is. As jy nog geld op jou huis verskuldig is, is die titelakte waarskynlik by jou bank. As jou titelakte nie by die bank is nie en jy weet nie waar dit is nie, vra jou prokureur om jou te help.
Indien jy ‘n koper is, stuur hierdie aan die verkoper en die eiendomsagent en vra hulle om te bevestig dat hulle wel die oorspronklike titelakte byderhand het. Indien die titelakte weg is moet hulle dadelik stappe neem om dit te vervang.
Indien jy ‘n eiendomsagent is, stuur hierdie gerus aan almal met eiendomme op jou boeke (jy bewys hulle ‘n guns om hierdie onder hul aandag te bring).

Nota aan geregistreerde Verbandhouers

Die nuwe regulasies is ook van toepassing op verlore verbandaktes, notariële verbande, geregistreerde langtermynhuurkontrakte en ander verwante regte en belange wat met formele dokumente in die Aktekantoor geregistreer is. Dit is dus ook op julle van toepassing.

Die nuwe vereistes tree op 25 Februarie 2019 in werking. Daar is net ‘n beperkte geleentheid om voor hierdie datum jou vervangende akte op die eenvoudiger manier by die Aktekantoor te verkry.

Privaatskole en ouers wat hulle nie gedra nie – die Opsie om te Skors

“…it can hardly be in the best interests of all concerned for this family to remain at the School” (Uit hierdie hofsaak.)

Met die nuwe skooljaar nou reeds in volle swang, kyk ons na ‘n onlangse hofuitspraak wat vir alle skole, ouers, en leerders van belang sal wees.

Let daarop dat die betrokke skool in hierdie saak nie ‘n staatsbeheerde, openbare skool was nie, maar ‘n privaatskool (privaatskole in ons nasionale skolestelsel word as “onafhanklike skole” beskou).

Die Sondes van die Ouers – slegte gedrag, doodsdreigemente, vloekery en skorsing

Die ouerkontrak tussen ‘n privaatskool en die ouers van twee leerders (8 en 11 jaar oud) het ‘n kansellasieklousle bevat. Die skool het hierop gesteun in ‘n poging om die kontrak te kanselleer na ‘n hartseer verhaal van wangedrag deur die ouers oor ‘n periode van agt maande wat ’n toksiese en ondraaglike atmosfeer by die skool geskep het. Aldus die uitspraak. Die klousule het aan die skool die reg verleen om die kontrak enige tyd en vir enige rede te kanselleer. Die skool moet kennis van een kwartaal gee vir so ‘n besluit.
In effek is die leerders uit die skool geskors as gevolg van ‘n reeks (beweerde) voorvalle, meestal as gevolg van die pa se gedrag by die skool se sportbyeenkomste. ‘n Voorbeeld van een so ‘n voorval is die pa se gedrag by ‘n Onder-9 krieketwedstryd. Die pa het na bewering beledigend op die skeidregter geskree omdat hy nie met die skeidsregter se BVP beslissing teenoor sy seun saamgestem het nie. Daarna het hy die skeidregter met ‘n krieketkolf in die hand genader en gesê: “Jou vet ... (vloekwoorde uitgelaat), jy het nie respek vir die ouers nie”. Die pa het verder gedreig dat hy die skeidsregter na die wedstryd sal inwag en hom sal doodmaak.
Die ouers se poging om die skool se kansellasie van die kontrak in die Hooggeregshof ter syde te stel, het misluk. Hulle was ook onsuksesvol in die Hoogste Hof van Appèl. Hierdie hof het hul bewering dat die kansellasieklousle ongrondwetlik en teen openbare belang is, van die hand gewys.
Die hof het beslis dat die skool met die kansellasie van die kontrak deeglik bewus was van sy grondwetlike verpligtinge, nie net teenoor die appellante se kinders nie, maar ook teenoor al die ander belanghebbende partye. Die skool se rede vir die kansellasie van die kontrak was onberispelik in die lig van die verregaande gedrag van die betrokke ouerpaar. Dit kan sekerlik nie in die beste belang van al die belanghebbende partye wees om toe te laat dat hierdie gesin deel van die skool bly nie.
Die hof het aanvaar dat die skool wel die beginsel “dat die kinders se beste belange die belangrikste oorweging moet wees met al die skool se besluite” deeglik toegepas het met die kansellasie van die kontrak. Ons howe prioritiseer altyd die kinders as groep of ‘n kind se beste belange in enige saak voor hulle. Skole moet seker maak dat hul ouerkontrakte, beleide en optrede ten volle aan daardie beginsel voldoen.

Jou Eis in ‘n Likwidasie of Sekwestrasie – Wanneer moet jy jou eis bewys, en wanneer nie?

“’n Klein skuld skep vir jou ‘n skuldenaar, ‘n groot skuld skep vir jou ‘n vyand.” (Publilius Syrus, Romeinse skrywer)

Gestel daar is ‘n bedrag geld aan jou verskuldig deur ‘n skuldenaar wie se “insolvente boedel” “gesekwestreer” is. (‘n Individu of ‘n trust word gesekwestreer terwyl ‘n maatskappy of ander korporatiewe entitieit gelikwideer word.)

Die Meester van die Hooggeregshof stel ‘n “trustee” (in die geval van ‘n sekwestrasie) of ‘n “likwidateur” (in die geval van ‘n likwidasie) aan om al die skuldenaar se bates te verkoop en om die opbrengs tussen die bewese skuldeisers te verdeel.

Sodra jy bewus word daarvan dat die skuldenaar gesekwestreer/gelikwideer is, maak seker dat die trustee/likwidateur weet dat jy ‘n skuleiser is. Sodoende kan jy die verslae ontvang oor die finansiële posisie van die boedel en oor die vordering en verwagte datum van finalisering van die proses.

Jy sal ‘n geleentheid hê om jou eis in die sekwestrasie/likwidasie in te dien en te bewys. ‘n Formele “eisvorm” moet voltooi word en beëdig word en die eis word by ‘n vergadering van skuldeisers bewys.

Daar is ook soms die netelige vraag – moet jy jou eis bewys, of nie?

Bydrae tot kostes – dit kan soms ‘n bitter pil wees.

Om dinge eenvoudig te hou sal ons hieronder verwys na “insolvente boedel”, “sekwestrasie” en “trustee”, maar die beginsels is netso van toepassing met gevalle van likwidasies.

Indien jy nie jou eis bewys soos hierbo genoem nie, sal jy nie enige dividende ontvang nie en sal jy in wese die skuld in geheel moet afskryf.

Aan die ander kant is daar ‘n kans dat jy, deur die eis te bewys, jouself verder blootstel.

Die koste van sekwestrasie van ‘n insolvente boedel kan soms meer beloop as die fondse wat in die boedel daarvoor beskikbaar is. Indien dit die geval is, sal die trustee van die boedel verplig wees om ‘n “kontribusie” of bydrae van bewese skuldeisers te verhaal om die kostes te dek.
In so ‘n geval is daar die risiko dat jy as bewese skuldeiser ‘n kontribusie moet betaal. Dit is nou bo en behalwe die oorspronklike skuld wat jy reeds moes afskryf. Dit is waarom jy, as skuldeiser, versigting moet wees om jou eis formeel teen ‘n insolvente boedel te bewys voordat jy seker is dat daar geen gevaar van kontribusie bestaan nie.

Die spesiale geval van die “applikant skuldeiser”

Om alles te kroon, indien jy die applikant skuldeiser is (die skuldeiser wat aanvanklik by die hof aansoek gedoen het vir die skuldenaar se sekwestrasie), moet jy in elk geval bydra tot die tekort in die boedel, ongeag of jou eis teen die boedel formeel bewys is al dan nie.

Dit is waarom, nieteenstaande die feit dat ‘n aansoek om sekwestrasie ‘n uitstekende manier kan wees om skuld van ‘n probleem-skuldenaar te verhaal, is dit van uiterste belang om die gevaar van kontribusie te oorweeg voordat so ‘n aansoek gebring word.

Wat as jy ‘n vorm van sekuriteit vir jou eis hou?

Hier verwys ons slegs na die geval waar daar sekuriteit oor ‘n skuldenaar se bate(s) gehou word. Indien jy eksterne vorms van sekuriteit hou – soos byvoorbeeld ‘n borgstelling van ‘n direkteur – kan jy dit afsonderlik verhaal, heeltemal buite die sekwestrasie/likwidasieproses.

Indien jy ‘n vorm van sekurteit ten opsigte van jou eis hou, byvoorbeeld ‘n verband oor die skuldenaar se eiendom, word jy as ‘n “versekerde skuldeiser” beskou.
Jou versekerde eis moet bewys word voordat die netto opbrengs van die eiendom aan jou toegeken word. In die praktyk sal die trustee die “beswaarde” eiendom verkoop. Al die koste wat direk met die eiendom verband hou ( soos onderhoud, verkoopskommissies, betaling van uitstaande eiendomsbelastings om die eiendom te kan oordra, die trustee se fooie, ensovoorts) moet afgetrek en betaal word. Dan word die balans aan jou as versekerde skuldeiser in ‘n “beswaarde baterekening” toegeken en uiteindelik oorbetaal.
Die opbrengs van alle onbeswaarde bates val weer in die “vrye oorskot” rekening. Indien daar na die betaling van jou versekerde dividend soos hierbo verduidelik, steeds ‘n tekort is met betrekking tot jou eis, sal daardie tekort as ‘n “konkurrente” eis in die vrye oorskot rekening beskou en hanteer word.
Hier is jy in lyn om ‘n kontribusie te betaal gebaseer op die konkurrente gedeelte van jou eis.
Die goeie nuus is dat jy jouself grootliks teen kontribusie kan beskerm deur “uitsluitlik op die opbrengs van jou sekuriteit te steun” vir die voldoening van jou eis. Dit beteken dat jy afstand doen van jou konkurrente eis ten opsigte van enige tekort. Dit beteken ook dat jou eis vir die tekort uit die vrye oorskot rekening wegval. Gevolglik word ‘n kontribusie nie meer van jou vereis (soos van die ander bewese of applikant skuldeisers) nie.
In sekere uiters beperkte omstandighede kan dit gebeur dat steun op jou sekuriteit jou nie teen kontribusie sal beskerm nie (byvoorbeeld wanneer daar geen ander bewese eise is nie, of wanneer ander “bydraers” nie in staat is om hul gedeelte van die kontribusie te betaal nie).

Let daarop dat daar skakerings in sekere van hierdie bepalings is. Raadpleeg dan jou prokureur vir advies rakende jou spesifieke omstandighede.

‘n Regeringsubsidie vir die aankoop van jou eerste huis.

Let wel: Indien jy meer as R22,000 per maand verdien (die subsidie-drempel), of nie persoonlik in die mark is vir ‘n huis in die “bekostigbare behuising” kategorie nie, kan jy steeds hierdie artikel vir iemand aanstuur wat wel daarby kan baat. Dalk ‘n familielid, vriend, kollega of werknemer. Jy kan hulle dalk net help om daardie belangrike eerste stap na suksesvolle eienaarskap te neem.

Tensy jy reeds jou eie huis besit, is die huidige eiendomsmark dalk die gulde geleentheid om eiendom teen ‘n redelike prys te koop. Bekostigbaarheid is nie meer wat dit was nie, en ‘n mens moet elke geleentheid om hulp tot jou voordeel gebruik.

Dit is waar FLISP, die regering se Finansieringsgekoppelde Individuele Subsidie Program (“Finance Linked Individual Subsidy Program”) in die prentjie kom – indien jy daarvoor kwalifiseer.

Hoe help dit jou?

Die subsidie help jou om jou huisleningspaaiment na ‘n bekostigbare vlak te verminder. Die verbandbedrag word verlaag óf die kontantgedeelte van die koopprys wat jy inbetaal word verhoog. Jy kan nuwe of ouer residensiële eiendom aankoop, of jy kan op ‘n leë erf bou.

Die subsidiebedrag sal afhang van jou inkomste. Die maksimum bedrag is R121,626.

Kwalifiseer jy?

Om te kwalifiseer moet jy aan die volgende vereistes voldoen:

Jy moet ‘n Suid-Afrikaanse burger met ‘n geldige Identiteitsdokument wees, of ‘n permanente inwonder met ‘n geldige verblyfspermit.
Jy moet ouer as 18 jaar wees, en getroud/in ‘n saamwoonverhouding wees of as jy enkellopend is moet jy finansiële afhanklikes hê.
Jy mag nie voorheen enige voordeel ingevolge ‘n Regerings Behuisingsubsidie-skema ontvang het nie.
Jy moet goedkeuring hê vir ‘n huislening.
Jy moet tussen R3,501 en R22,000 per maand verdien.

Webwerf van die Maand: 5 Stappe na Besigheidsukses

Dalk is jy ‘n werknemer wat daarvan droom om jou eie besigheid te begin. Of dalk is jy ‘n entrepreneur op die uitkyk vir ‘n geleentheid om jou praktiese ondervinding te gebruik om nog ‘n suksesvolle besigheid op die been te bring.

Of dit nou ‘n klein of groot besigheid is – hier is ‘n vinnige, praktiese bron met inligting wat in ‘n paar sinvolle punte saamgevat is. (“Waarvoor baie mense ‘n fortuin sal betaal om in ‘n besigheidskool te leer.”)

“Johann Rupert’s 5 steps to business success” op Moneyweb is ‘n kort en insiggewende opsomming van hierdie sakeleier se praktiese voorstelle om jou nuwe besigheid of onderneming van die grond af te kry.

Uit die HAT:

Waardeer ww. 1. Die waarde bepaal; 2. op prys stel, ten volle geniet; 3. dankbaar wees vir.

Waardeur vnw. Op watter wyse. Die gat waardeur die jakkals gekruip het.

UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.

A Client Connection Service by DotNews