Beplan jy om hierdie Feesseisoen eiendom te Koop? Gaan dan die Titelakte van die eiendom na!
“Moenie wag om grond te koop nie, koop eerder grond en wag dan.” (Gesegde uit Amerika.)
Indien jy oorweeg om hierdie Feesseisoen eiendom te koop – dalk julle droomhuis, ‘n vakansiehuis, ‘n kantoorgebou vir jou besigheid, of bloot as ‘n belegging - maak seker dat jy die titelakte eers onder oë kry voordat jy enigiets teken.
Waarom is dit so belangrik?
Wat is ‘n titelakte nou eintlik? Waarom moet jy dit bestudeer?
In ‘n neutedop: ‘n “Titelakte” (dit word ook soms ‘n “Akte van Transport” of “Transportakte” genoem – verskillende benaming vir basies dieselfde dokument) dien as bewys van wie die geregistreerde eienaar van die betrokke eiendom is. Die Titleakte word deur die Registrateur van die relevante Aktekantoor geregistreer wanneer ‘n aktebesorger (prokureur toegelaat as aktebesorger) die eiendom aan ‘n nuwe eienaar oordra.
Die titelakte bevat wesenlike inligting oor die eiendom en die geskiedenis daarvan. Dit bevat voorwaardes waaraan die eiendom onderhewig mag wees. Dit moet regtig noukeurig nagegaan word. Waarom?
- Dit kan waardevolle aanwysers bied oor die eiendom se werklike waarde. Dit behoort die prys wat die verkoper aanvanklik daarvoor betaal het en ook die datum van daardie transaksie te bevat. Hierdie inligting kan bepalend wees met die vasstelling van die waarde en prys wat jy aan die eiendom heg.
- Indien jy nie die titelakte behoorlik nagaan nie, kan jy dalk met verloop van tyd ‘n onaangename verrassing of twee kry. Een voorbeeld van so ‘n onplesierige ontdekking is wanneer jy uitvind dat die eiendom aan serwitute onderhewig is. Wat as jy nou eers uitvind dat jou bure die reg het om oor jou eiendom te beweeg soos wat dit hulle pas? Of dat jy nooit daardie dubbelverdieping huis waarvan julle al so lank droom op die erf mag bou nie? Of dat die eiendom nie onderverdeel mag word wanneer jy eendag aftree nie?
Ons howe het gereeld te doen met dispute wat daaruit spruit dat ‘n koper onbewus van die voorwaardes in die titelakte was, totdat dit heeltemal te laat was. Die koper kan ook nie daarop terugval dat “ek het nie geweet dat ek ‘n eiendom koop met ‘n soneringsbeperking / hoogtebeperking / reg-van-weg serwituut nie”. Hierdie inligting is in die openbare domein beskikbaar en hierdie verskoning sal nie deug nie. Die Aktekantoor hou ‘n eiendomsregister by, wat vir almal oop is en wat aan die algemene publiek beskikbaar is. Dit is hoekom dit aanvaar word dat almal, jy hierby ingesluit, volledig kennis dra van die geregistreerde eiendomsregte- en verpligtinge soos hierbo genoem.
Jy kan ‘n afskrif van die titelakte direk by die Aktekantoor of aanlyn bekom. Dit is dalk makliker om bloot vir die verkoper (of die eiendomsagent) daarvoor te vra, of ‘n afskrif daarvan by jou prokureur aan te vra.
Waarna moet jy oplet voordat jy koop?
Kyk in besonder na die volgende –
- Wie is die huidige, geregistreerde eienaar? Wanneer het hulle die eiendom aangekoop en wat het hulle daarvoor betaal?
- Wat is die geskiedenis van die eiendom insoverre dit uit die Titelakte blyk?
- Die volle beskrywing van die eiendom, die erf- of deelnommer, die presiese grootte van die eiendom en ook die verwysings na grense en grensbakens.
- Watter reëls of kontraktuele voorskrifte is op die eiendom van toepassing? Indien die eiendom in ‘n residensiële kompleks geleë is en deur ‘n Huiseienaarsvereniging bestuur word, sal jy vind dat die nuwe eienaar ingevolge die titelakte verplig sal wees om ‘n lid van die Huiseienaarsvereniging te word.
- Is daar enige “beperkende voorwaardes” op die titelakte geregistreer wat jou reg om die eiendom te gebruik of daarop te bou of te verkoop inperk? Nieteenstaande die bepalings van plaaslike soneringswette, kan die voorwaardes in die titelakte bepaal dat die eiendom spesifiek vir residensiële doeleindes gebruik moet word, of dat slegs ‘n enkelverdieping huis gebou mag word. Dit kan verder bepaal dat jy op nie meer as 50% van die erf mag bou nie, of dat ‘n groot stuk grond nie onderverdeel mag word nie.
- Is daar enige saaklike regte oor die eiendom geregistreer? Saaklike regte is regte wat aan die eiendom koppel en wat saam met die eiendom oorgedra word. Dit beteken dat enige saaklike regte wat oor die eiendom geregistreer is, ook teen die nuwe eienaar afdwingbaar is. Die gevolg is dat nie net die waarde van die eiendom nie, maar ook die eienaar se gebruik en genot van die eiendom ingeperk kan word. Wat as al jou bure dalk ‘n reg van weg oor ‘n pad of selfs ‘n voetpad het wat oor jou grond kronkel? Wat as iemand dalk ‘n geregistreerde gebruiksreg het om lewenslank ‘n gedeelte van jou eiendom te gebruik of te bewoon?
- Enige verbande wat oor die eiendom geregistreer is, sal ook op die titelakte aangedui word. Inligting oor verbande wat reeds gekanselleer is, sal ook verskyn. Hierdie inligting kan jou help met jou besluit oor watter bedrag jy kan aanbied om die eiendom te koop.
- Onthou dat elke titelakte anders is. Bestudeer dit noukeurig vir enigiets wat dalk relevant mag wees met jou besluit om te koop (of nie te koop nie) en wat jou sal help om die prys wat jy bereid is om vir die eiendom aan te bied en te betaal, te bepaal.
Wanneer jy gevra word om ‘n aanbod om te koop te teken, moet jy seker maak dat alles daarin, ooreenstem met dit wat in die titelakte vervat word. Jy moet ook vrede maak met die beperkings wat op die bestaande titelakte mag verskyn, voordat jy ‘n koopaanbod vir die eiendom maak.
Selfs die eenvoudigste titelakte kan vol regstaal en slaggate wees vir diegene wat nie op hul hoede is nie. Daarom is dit, soos altyd, ‘n goeie idee om jou prokureur te vra vir hulp voordat jy enigiets teken!
Provided by Taylor and Finlay Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.