"Verkopersberou" en "Onderhewig aan die Verkoop van die Koper se Eiendom" – Kan 'n transaksie hierdeur in die wiele gery geword?

Die komende feesseisoen, met ‘n gebruiklike samekoms van vrolike vakansiegangers in hul droombestemmings, beloof om weer ‘n besige tyd vir beide kopers en verkopers te wees.

In vandag se tye voel al hoe meer verkopers onder druk om aanbiedinge ver onder hul aanvanklike verwagtinge te aanvaar. Gevalle van “verkopersberou” is meer algemeen as wat dit in vorige jare was. Die vraag is nou, hoe maklik of hoe moeilik is dit vir ‘n verkoper om van ‘n oorhaastig getekende ooreenkoms te ontsnap?

Nog ‘n algemene verskynsel is ‘n kooptransaksie wat “onderhewig is aan die verkoop van die koper se eiendom” – vir ‘n spesifieke bedrag en binne ‘n spesifieke tydperk. ‘n Belangrike vraag ontstaan – moet oordrag van die koper se eiendom inderdaad in die Aktekantoor geregistreer wees voor hierdie sperdatum? Of is dit voldoende dat die koper binne daardie periode ‘n koopooreenkoms vir sy of haar eiendom onderteken het?

‘n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof spreek beide hierdie vrae aan. Die uitspraak handel ook met die verwere wat deur die betrokke verkoper geopper is. In hierdie saak het die verkoper van plan verander kort nadat sy die koper se aanbod aanvaar het.  (Die uitspraak meld nie die rede waarom sy van plan verander het nie. Die feit dat ‘n bank vir die kopers ‘n verband van R3.9 miljoen op die eiendomstransaksie aangebied het, dui egter daarop dat die verkoopprys van R2.6 miljoen waarskynlik aan die lae kant was.)

In die betrokke saak het die verkoper ‘n aanbod van R2.6 miljoen vir haar huis skriftelik aanvaar. Sy het kort hierna in haar besluit begin twyfel. Die paartjie wat die aanbod gemaak het, was in gemeenskap van goed getroud.

Enige van die drie verwere wat die verkoper teen die koper se eis ingebring het, kon die verkoop laat kelder het, indien die hof enige van die verwere aanvaar het. Ons kyk na hoe die Hof hierdie drie hoofvrae beantwoord het.  

1. Beteken die voorwaarde “onderhewig aan die suksesvolle verkoop van die koper se eiendom” dat oordrag moet plaasvind?   
   
   Die kooptransaksie was onderhewig aan die “suksesvolle verkoop” van die kopers se eiendom binne 60 dae. By gebreke aan voldoening hieraan sou die kooptransaksie verval het. Die kopers het inderdaad hul eiendom “verkoop” deur ‘n koopooreenkoms daarvoor te sluit, en hulle kopers het ook okkupasie van die eiendom geneem. Die verkoper het aangevoer dat hierdie nie ‘n “suksesvolle verkoop” daargestel het nie, aangesien werklike registrasie van oordrag in die Aktekantoor nie binne die 60 dae periode geskied het nie. 
   
   Die Hof beslis dat hierdie ‘n swak verweer is en die regter lewer as volg kommentaar (direk vertaal): “Ek kan nie vir ‘n oomblik dink dat dit die partye se bedoeling was dat die [kopers] ‘n koper vir hul eiendom moes vind, waarna ‘n koopooreenkoms gesluit moes word, moonlike opskortende voorwaardes vervul moes word, waarna registrasie van oordrag in die koper se naam moes plaasvind, en dit alles binne die beperkte periode van slegs 60 dae nie ... Daarom bevind ek dat die frase “suksesvolle verkoop” in die betrokke ooreenkoms niks meer as die suksesvolle ondertekening van ‘n koopkontrak beteken nie” (eie vertaling en beklemtoning). 
   
   Op ‘n praktiese vlak behoort beide die koper en die verkoper in enige eiendomstransaksie hul prokureurs te vra om te bevestig dat die “onderhewig aan” klousule in hul kontrak duidelik spesifiseer presies wat vereis word. Is ‘n ondertekende koopooreenkoms voldoende? Moet daar eers aan al die opskortende voorwaardes voldoen word? Moet die finansiering in geheel aangespreek wees? Of moet werklike oordrag eers geregistreer word? Maak seker dat daar genoegsame tyd gegun word om aan al die ooreengekome voorwaardes te voldoen. Maak ook seker dat onvoorsiene probleme of vertragings in die koper se oordrag gedek word. Nóg die koper nóg die verkoper wil in ‘n posisie wees waar die koper nie die koopprys kan betaal wanneer oordrag uiteindelik in die Aktekantoor op hande is nie. 
   
   Op ‘n minder belangrike noot, die kooptransaksie in hierdie saak was ook onderhewig aan ‘n ander opskortende voorwaarde. Hierdie was ‘n “verbandklousule” ingevolge waarvan die kopers binne 30 dae ‘n verband moes verkry. Die Hof het beslis dat daar aan hierdie voorwaarde voldoen was toe ‘n bank die kopers skriftelik in kennis gestel het dat hul aansoek vir ‘n verbandlening vir ‘n totale bedrag van R3.9 miljoen goedgekeur is, ver bokant die vereiste koopbedrag van R2.6 miljoen.
   
   
2. Getroud in gemeenskap van goed – moet beide gades teken?   
   
   Die kopers in hierdie saak was getroud in gemeenskap van goed; die verkoper het aangevoer dat die koopooreenkoms ongeldig was aangesien slegs een van die gades dit onderteken het. Die Hof beslis egter dat dit nie die geval was nie: “Man en vrou het gelyke bevoegdheid om regshandelinge te verrig, asook gelyke magte om die gesamentlike boedel te bestuur en te bind; in die meeste gevalle kan hierdie magte sonder toestemming van die ander gade uitgeoefen word.”   
   
   Die Hof beslis dat hierdie nie ‘n geval was waar sodanige skriftelike toestemming ‘n vereiste was nie (daar is teenstrydige hofuitsprake oor hierdie onderwerp, so vra jou prokureur vir spesifieke advies indien hierdie situasie in jou kooptransaksie opduik*). Volgens die hof was die gade wat die ooreenkoms onderteken het “ten volle bevoeg om die gemeenskaplike boedel te bind deur die Aanbod om te Koop sonder die toestemming van die Tweede Applikant te onderteken.” 
   
   *(Dit is natuurlik goeie praktyk om enige moontlikheid van ‘n dispuut te vermy deur eerder beide gades se handtekeninge te verkry, indien enigsins moontlik!)
   
   
3. Moet die koper kennis kry dat die verkoper die aanbod aanvaar het?   
   
   Die verkoper het aangevoer dat sy die eiendomsagent 30 minute na ondertekening van die ooreenkoms geskakel het met die opdrag om die ooreenkoms terug te trek, asook om haar mandaat as agent te beëindig. Volgens die verkoper is die aanvaarding van die aanbod nooit aan die koper oorgedra nie en het geen kontrak dus tot stand gekom nie. 
   
   Ingevolge ons reg kom ‘n kontrak tot stand wanneer aanvaarding van die aanbod onder die aanbieder se aandag gebring word, tensy die teendeel bewys word. Hier het die Hof beslis dat kommunikasie van aanvaarding nie in hierdie saak nodig was nie. Die aanbod was getiteld “Aanbod om te Koop (wat by aanvaarding daarvan deur die Verkoper ‘n Koopooreenkoms daarstel)”. Hierdie Aanbod het bepaal dat “die Verkoper ooreenkom om die onroerende eiendom, tesame met alle verbeteringe daarop, aan die Koper te verkoop, wie dit van die Verkoper koop op die terme en voorwaardes soos in hierdie Ooreenkoms uiteengesit.”   
   
   Die onvermydelike afleiding, sê die Hof, was dat die partye bedoel het “dat die Eerste Respondent (die Verkoper) die aanbod kon aanvaar het deur die ooreenkoms bloot te onderteken en niks verder sou dan nodig wees nie.”

Oor die algemeen hou ons reg jou by jou ooreenkomste. As jy eers ‘n koopooreenkoms geteken het, sal jy nie sonder ‘n gespartel daar kan uitkom nie.

Soos gewoonlik beveel ons aan dat jy met jou prokureur gesels voordat jy enigiets teken. Behoorlike vooraf advies is die beste manier om verkopersberou (en ook kopersberou) te verhoed. Jy wil grys areas wat moontlik aanleiding kan gee tot geskille en litigasie uitskakel en jy wil seker wees dat jou regte ten volle in die koopooreenkoms beskerm word.

Provided by Wessels & Smith Inc.
© DotNews. All Rights Reserved.

Disclaimer Die inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.