Jou bure bou sonder planne – Kan jy ‘n slopingsbevel kry?
"The primary remedy therefore is an order for removal of the structure" (Geneem uit hierdie uitspraak.)
Wat kan jy doen as jou buurman of buurvrou met bouwerk begin (of dit dalk reeds voltooi het), sonder om die nodige munisipale goedkeurings te verkry?
Ons howe sal jou waarskynlik hierin bystaan en ‘n slopingsbevel toestaan. Dit is na aanleiding van ‘n onlangse uitspraak van die Hooggeregshof waar ‘n langdurige eiendoms-oorskryding ter sake was.
Die 16-jaar lange sage van ‘n oorskrydende motorhuis
- ‘n Paartjie is die eienaars van ‘n eiendom wat langs ‘n Sendingkerk geleë is. In 2004 het hul hul woning uitgebrei deur ‘n baksteen motorhuis op te rig.
- Hulle was onder die indruk dat hulle op hul eie grond gebou het. Hulle het reeds in 1998 ‘n muur gebou waar hulle werklik geglo het (verkeerdelik) die regte grenslyn tussen die twee eiendomme lê.
- Soos ons hieronder sal sien, was die kritiese fout wat hulle gemaak het, om die motorhuis sonder munisipale planne of goedkeuring te bou.
- In werklikheid is die motorhuis dus op die Sending se grond gebou. Die Sending was nie hiermee tevrede nie.
- In 2012 het hulle die paartjie – asook die eienaar van ‘n ander aangrensende eiendom wat in ‘n soortgelyke posisie was – gevra om die motorhuis af te breek.
- Toe die paartjie weier, het die Sending in 2014 ‘n strafregtelike klagte teen hulle aanhangig gemaak op grond van hul versuim om aan die relevante wetgewing (die Wet op Nasionale Bouregulasies en Boustandaarde) te voldoen. Die ander eienaar het aan hulle versoek voldoen. Die klagte teen die paartjie kon egter, as gevolg van tegniese redes, nie deurgevoer word nie.
- In 2016 het die Sending die plaaslike munisipaliteit vir hulp genader. Die munisipaliteit het ‘n formele Kennisgewing uitgereik wat sloping van die motorhuis vereis het. Die motorhuis was wederregtelik sonder planne of toestemming opgerig. Die paartjie het eenvoudig geweier om die Kennisgewing te ontvang en om die oorskrydende motorhuis te verwyder.
- In 2012 het hulle die paartjie – asook die eienaar van ‘n ander aangrensende eiendom wat in ‘n soortgelyke posisie was – gevra om die motorhuis af te breek.
- Dit was die stand van sake in 2017 toe die Sending by die Hooggeregshof vir ‘n slopingsbevel aansoek gedoen het. Die paartjie het toe die Hof gevra om eerder die Sending te beveel om oordrag van die betrokke stuk grond aan hulle te gee, in ruil vir die betaling van redelike vergoeding.
Is daar alternatiewe tot sloping?
‘n Hof wat oor ‘n slopingsaansoek moet beslis, het “diskresie om ‘n billike en redelike oplossing in terme van die gemenereg te vind deur betalings of vergoeding eerder as verwydering te gelas in gevalle waar die koste van verwydering uit verhouding sal wees tot die voordeel wat deur verwydering verkry sal word.”
In hierdie verband, het die Hof gesê, “speel die oorskrydende eienaar se eie gedrag ‘n belangrike rol”. Die Hof het verder gesê dat alhoewel die gedeeltelike sloping “finansiële implikasies, ongerief en ontwrigting ... vir die [paartjie] sal veroorsaak, die handhawing van die leerstuk van wetlikheid, wat ‘n fundamentele komponent van die oppergesag van die reg is, uiteindelik sulke persoonlike oorwegings moet oortref.” (Eie beklemtoning.)
Die Hof het opgemerk dat die paartjie in hierdie saak “obstruktiewe gedrag” getoon het, en het voorts beslis dat hulle inderdaad die wet oortree het. Indien die paartjie “toegelaat sou word om die strukture op hul bestaande plekke te behou, sou dit ‘n voortsetting van hierdie oortreding beteken.” Die Hof het gevolglik die paartjie beveel om die onwettige motorhuis binne 90 dae te sloop.
Indien jy die buurman of buurvrou is wat beplan om te bou...
Hierdie saak handel oor oorskryding op iemand anders se eiendom. Dieselfde beginsels is deur ons howe toegepas in ‘n verskeidenheid ander sake waar dispute met die bure ter sake was. Dit sluit onder meer in sake oor die belemmering van see-uitsigte en die versuim om bougrense in ag te neem.
So moet eerder nie daaraan dink om te begin bou sonder dat al die nodige munisipale goedkeurings en toestemmings ontvang is nie!
En indien jy die een is wat beswaar maak...
Die paartjie in hierdie geval het aangevoer dat die Sending nie op sloping kon aandring nie. Hulle het geargumenteer dat die Sending “toegestem het tot [die paartjie se] okkupasie van die grond, omdat die Sending nie beswaar gemaak het toe hulle in 1998 die muur op die kerk se grond gebou het nie, en ook nie protes aangeteken het toe hulle die “oortredende” motorhuis in 2004 of 2005 gebou het nie.”
Die feit dat die Sending histories deurlopend teen die onregmatige oprigting beswaar gemaak het, het hierdie argument beëindig. Maar hoe langer jy wag om beswaar te maak en om aktief op te tree, hoe groter is die risiko dat jy jou teen ‘n soortgelyke argument gaan vasloop. Neem dadelik stappe teen enige van jou bure wat onregmatige bouwerk doen.
Provided by Chennells Albertyn Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.