Watter ruimte is daar om van ‘n borgooreenkoms by eiendom te ontkom?
Thales van Miletus, een van die wyses van die Antieke Grieke, was van mening dat om borg te staan, die voorloper tot bankrotskap was.
Die antieke Griekse wysgeer en wiskundige, Thales van Miletus, het reeds twee en ‘n half duisend jaar gelede daarop gewys dat om borg te staan vir ander se skuld, wesentlike risiko vir jou inhou. Tog teken direkteure van eiendomsmaatskappye (en ander entiteite) maklik borg vir hul maatskappye se skulde, dikwels van miljoene rande.
In die begin lyk dit heel veilig. Jy benodig ‘n lening om ‘n eiendom te ontwikkel of aan te koop. Jy het jou navorsing gedoen en dit lyk na ‘n goeie, sinvolle transaksie. Later ontstaan daar egter ‘n probleem met die eiendomstransaksie. Nou lyk dit skielik of jy persoonlik ingetrek gaan word in die transaksie want jy het dan borg geteken. Is jou doppie geklink of is daar uitkoms?
‘n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof dui daarop dat daar onder beperke omstandighede, wel uitkoms vir die borg kan wees.
Die ontwikkelaar, die trust en die bank
-
‘n Eiendomsontwikkelaar het ‘n bedrag van R10 miljoen aan ‘n verwante maatskappy geleen om ‘n winkelsentrum te ontwikkel. Die verwante maatskappy het ‘n verdere bedrag van R5 miljoen van ‘n bank geleen; die bank het ‘n verband van R5 miljoen oor die maatskappy se eiendom geregistreer. Die ontwikkelaar het ook bykomend teenoor die bank borg geteken vir hierdie lening van die maatskappy van R5 miljoen – in sy persoonlike hoedanigheid en ook namens ‘n familietrust waarvan hy trustee en begunstigde was.
-
Die ontwikkelaar het hierdie borgstellings onderteken in die geloof dat daar voldoende ekwiteit in hierdie eiendom was. Die waarde van die eiendom was immers R12 miljoen, met hierdie verband van R5 miljoen en ‘n ander verband van R2,7 miljoen. Wat hy nie geweet het nie, was dat daar reeds voorheen ‘n groot verband van R15 miljoen oor die eiendom geregistreer was. Beide die verwante maatskappy en die bank het nagelaat om hierdie belangrike feit aan hom bekend te maak.
-
Eers toe beide die verwante maatskappye ondergegaan het, het die ontwikkelaar besef dat daar geen ekwiteit in die ontwikkelingseiendom oor was nie. Met totale verbande van R22,7 miljoen teenoor ‘n aangeduide waarde van R12 Miljoen, was dit skielik baie duidelik dat daar ‘n wesentlike tekort op die bank se likwidasiedividend gaan wees.
- Die bank het die ontwikkelaar in sy persoonlike hoedanigheid en ook die trust vir R5,7 miljoen (R5 miljoen plus rente daarop) op sterkte van die getekende borgstellings gedagvaar. Kom ons ondersoek hoe dit in die hof uitgedraai het.
Kan jy van ‘n borgstelling ontkom?
-
As ‘n algemene reël sal ons howe jou hou aan die ooreenkomste wat jy gesluit het, insluitende ’n borgooreenkoms. Dit is slegs in beperkte omstandighede waar jy van die verpligtinge van die ooreenkoms kan ontkom; soos waar die ooreenkoms aangegaan is as gevolg van bedrog, dwang, onbehoorlike beïnvloeding of mistasting, meegebring deur wanvoorstelling of andersinds.
-
Ons kan nie hier te diep in die regstegniese aspekte delf nie – jy gaan toegepaste regsadvies benodig om jou spesifieke situasie te beoordeel. Indien jy jou daarop wil beroep dat daar ‘n geregverdigde mistasting aan jou kant was oor die aard of inhoud van die borgooreenkoms, moet jy verder aantoon dat jy oor die aard van die dokument of die inhoud daarvan mislei was. Dit verg dus misleidende optrede of stilswye van die ander kontrakterende party of partye (onder omstandighede waar daar ‘n positiewe plig op daardie party gerus het om alle relevante feite onder jou aandag te gebring het).
-
Jy moet dus kan aantoon dat die bank ‘n wanvoorstelling teenoor jou gepleeg het, of versuim het om wesentlike inligting aan jou bekend te maak. Indien jou verweer daarop rus dat die bank jou nie ingelig het nie, moet jy verder aantoon dat daar ‘n regsplig op die bank gerus het om daardie wesentlike inligting wel aan jou bekend te gemaak het. Ons reg verwag van jou as kontraktant om te weet waarvoor jy jou inlaat wanneer jy ‘n ooreenkoms sluit en verwag nie van die ander party om alles aan jou te openbaar nie. Die uitsondering is egter waar jy kan aantoon dat die ander party uitsluitlike inligting en kennis van ‘n uitsonderlike situasie gedra het, en onder die omstandighede, dit alom deur eerlike mense aanvaar sou word dat jy geregtig sou wees om, voor kontraksluiting, eers volledig daarvan in kennis gestel te word.
-
Dit is ‘n mondvol. Dit word ook nie so maklik bewys nie. In hierdie spesifieke geval en met hierdie spesifieke feitestel, het die ontwikkelaar wel daarin geslaag om hierdie verweer te bewys. Die hof aanvaar dat die ontwikkelaar nie borg sou geteken het nie as die reedsgeregistreerde ander verband van R15 miljoen aan hom bekend was nie. Die bankamptenare was deeglik daarvan bewus dat hy reeds duidelikheid wou hê oor voldoende ekwiteit in die eiendom om die lening van R5 miljoen ten volle te dek. Die ontwikkelaar het ook nie enige soeke in die Aktekantoor oor die eiendom laat doen nie (wat die ander verband aan die lig sou bring), as gevolg van die vertrouensverhouding tussen hom en die bankiers. Hy het aanvaar dat die bankiers die bestaan van enige ander verbande oor die eiendom, onder sy aandag sou gebring het, voordat hy gevra sou word om borg te teken.
- Hier was dit wel van uiterste belang dat die bankiers die bestaan van die verband van R2,7 miljoen aan die ontwikkelaar uitgewys het, sonder om die ander verband van R15 miljoen onder sy aandag te bring. Dit was dus hierdie onvolledige en selektiewe openbaarmaking teenoor die ontwikkelaar waarmee die hof ‘n probleem gehad het en ons haal aan: “a duty arose requiring the [bank]’s officials to speak and to make a full and honest disclosure to the [developer] of the material facts in their knowledge.”
Die ontwikkelaar in sy persoonlike hoedanigheid sowel as die meegaande familietrust het dus van die verpligting om borg te staan, ontkom. Die saak wys egter daarop dat daar dikwels ‘n baie fyn lyn loop tussen aanspreeklikheid en moontlike finansiële ondergang as jy borg staan vir die skulde van ander persone en entiteite. Voordat jy borg teken, moet jy dit goed oorweeg en dan moet jy ook toepaslike regsadvies verkry!
Provided by Laas & Scholtz Inc
© DotNews. All Rights Reserved.