Onregmatige Okkupeerders: Uitsetting is wel moontlik, maar dit is beslis nie maklik of vinnig nie
“It is only once the court concludes that there is no defence to the claim for eviction and that it would be just and equitable to grant an eviction order that it is obliged to grant that order” (Volgens hierdie uitspraak.)
“Koop grond, hulle maak dit nie meer nie”, was die woorde van Mark Twain. Met die eerste groen spriete van ‘n herstellende eiendomsmark wat nou skynbaar kop uitsteek, is dit nou dalk ‘n goeie tyd om sy raad te volg.
Indien die eiendom wat jy in die oog het, deur iemand bewoon word, moet jy seker maak dat jy behoorlike regsadvies met betrekking tot die okkupeerders se regsposisie verkry voordat jy enigiets onderteken.
Ons weet almal dat onregmatige okkupeerders van eiendom sterk grondwetlike en statutêre beskerming geniet. ‘n Onlangse saak van die Hooggeregshof dien as ‘n goeie voorbeeld dat, hoewel dit moontlik is om onregmatige okkupeerders uit te sit, dit nie altyd vinnig of maklik is nie.
Die gesin wat vir twee jaar gratis verblyf geniet het
- ‘n Koper het ‘n woonstel by die vorige eienaar se likwidateurs gekoop en het reeds op 31 Maart 2017 oordrag geneem.
- Die nuwe eienaar het die gesin wat op daardie stadium in die woonstel gewoon het, kennis gegee om die woonstel teen 14 April 2017 te ontruim. As hulle sou versuim om te ontruim, sou dit tot uitsettingsverrigtinge lei.
- Die gesin het geweier om te ontruim. Nadat die eienaar aan al die formaliteite van PIE (Wet op Voorkoming van Onregmatige Uitsetting en Onregmatige Okkupasie van Grond) voldoen het, het hy by die Hooggeregshof aansoek gedoen vir ‘n uitsettingsbevel.
- Die gesin het die aansoek teengestaan. Eerstens het hulle aangevoer dat hulle die eiendom ingevolge ‘n wettige huurooreenkoms geokkupeer het. Die Hof het hierdie verweer verwerp en beslis dat die gesin in onregmatige okkupasie van die eiendom was, selfs ingevolge hul eie weergawe van die feite. Die “huurooreenkoms” (wat die eienaar ontken het ooit regmatig gesluit was) het reeds aan die einde van Mei 2017 verval. Die gesin se poging om die Hof te oortuig dat die ooreenkoms “stilswyend” hernu is, het ook nie geslaag nie. Die eienaar het dit deurlopend aan hulle voorgehou dat die gesin se voortdurende okkupasie onregmatig was.
- Tweedens het die Hof die allerbelangrike vraag oorweeg: “Is dit regverdig en billik om [hulle] uit te sit?”
Die Hooggeregshof het ‘n 2017 uitspraak van die Grondwetlike Hof, waar die grondwetlike en statutêre regte van onregmatige okkupeerders breedvoerig bespreek is, oorweeg. Die Hof se beginpunt was gevolglik “dat niemand uit hul woning gesit mag word sonder ‘n hofbevel” nie. Enige sodanige hofbevel mag slegs toegestaan word “na oorweging van al die relevante omstandighede”, nadat die belange en omstandighede van die ookkupeerder/s in ag geneem is, en na behoorlike inagneming van die wyer oorwegings van billikheid en ander grondwetlike waardes, ten einde 'n regverdige en billike resultaat daar te stel” (eie beklemtoning).
Dit is hier waar vrae oor behoeftigheid en die gevaar van haweloosheid ontstaan. En dit is hier waar menige eienaar al in die verlede gestruikel het.
In hierdie saak het die eienaar se regte egter geseëvier. Die Hof het op die feite bevind dat alhoewel die gesin finansieël in staat was om huur te betaal, hulle niks betaal het nie en vir twee jaar gratis verblyf geniet het. Die gesin het verder regsverteenwoordiging gehad. Hulle kon nie beskou word as ekonomies kwesbaar nie. Hulle was self in staat om alternatiewe akkommodasie te bekom.
Die Hof het verder die deurslaggewende opmerking gemaak dat die vader (in wie se naam die uitsettingsbevel gebring en teengestaan is) “vir ‘n periode van meer as twee jaar al bewus was van die werklike risiko van uitsetting, en dat hy redelik en verantwoordelik moes optree en voorsorgmaatreëls moes tref in geval ‘n uitsettingsbevel toegestaan sou word... Die beweerde risiko van haweloosheid blyk nie uit die onbetwiste feite van die saak nie, en [die vader] kan volgens geen maatstaf as behoeftig beskou of beskryf word nie.”
- Nadat die Hof besluit het om die uitsettingsbevel toe te staan, moes die Hof oorweeg van wanneer af die bevel geldig moes wees. Dit is ‘n belangrike vraag, want ‘n eienaar met ‘n uitsettingsbevel in die hand mag dalk nog ‘n duur wagperiode in die gesig staar voordat die bevel uitgevoer kan word. Die Hof moes oorweeg wat “regverdigheid en billikheid vereis met verwysing na die datum van inwerkingtreding van die bevel, en moet oorweeg watter voorwaardes op die bevel van toepassing moet wees. In daardie tweede ondersoek moet dit die impak van ‘n uitsettingsbevel op die okkupeerders oorweeg, en of hulle daardeur haweloos gelaat gaan word of dalk noodhulp gaan benodig om hulself elders te vestig.”
- Gelukkig vir die eiendomseienaar het die Hof hier nie nog voorsiening gemaak vir ‘n lang wagperiode nie. Die hof gee aan die gesin agt weke om die woonstel te ontruim (wat ietwat langer was as wat versoek is, aangesien ‘n minderjarige kind se belange hier betrokke was).
- Die gesin is ook beveel om al die regskostes te betaal.
Ter afsluiting – ‘n bietjie raad aan kopers
Die eerste prys is altyd om ‘n rotsvaste ooreenkoms met enige okkupeerders in plek te hê voordat jy ‘n bewoonde eiendom aankoop.
So moet niks – nie ‘n aanbod om te koop, of ‘n huurooreenkoms, of enige vorm van ‘n okkupasiekontrak – onderteken totdat jy en jou prokureur daaroor gepraat het en jy regsadvies hieroor ontvang het nie.
Provided by Taylor and Finlay Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.