Die verbandklousule wat die kooptransaksie op risiko plaas
“Before anything else, preparation is the key to success” (Alexander Graham Bell)
Jy verkoop jou huis, oorhandig die getekende ooreenkoms aan jou oordragprokureur en wag dan om jou opbrengs te kry sodra die transaksie in die Aktekantoor registreer. Wat kan dan verkeerd gaan?
Daar is natuurlik heelwat wat skeef kan loop, maar die mees algemene rede waarom ‘n transaksie tot niet gaan, is die voorwaardes waaraan tydig voldoen moet word.
Ons howe het al verwys na “’n opskortende voorwaarde wat die verpligtinge van die ooreenkoms opskort totdat ‘n onsekere, toekomstige gebeurtenis plaasvind. As dit nie teen die ooreengekome datum gebeur nie, dan het die verpligting regtens nooit onstaan nie.” Totdat daar aan al die opskortende voorwaardes voldoen is, is daar nie ‘n afdwingbare koopooreenkoms nie.
Die verbandklousule
Dit is baie algemeen dat daar ‘n verbandklousule in ‘n koopooreenkoms verskyn. Gewoonlik het die koper nie die volle koopprys in kontant beskikbaar nie. Daarom bepaal die ooreenkoms dat die koper verbandfinansiering van ‘n bank moet kry. Die bank sal die koopprys (of gedeelte daarvan) aan die koper uitleen en beskikbaar stel en teen registrasie van oordrag aan die verkoper oorbetaal, terwyl die bank ‘n verband as sekuriteit teen die eiendom gaan registreer.
‘n Koper wat nie die kontant beskikbaar het nie, moet ‘n verbandklousule in die ooreenkoms hê. As verkoper wil jy weer seker maak dat die koper nie sonder rede uit die ooreenkoms probeer kom nie.
Dit is vir beide die ernstige koper en die ernstige verkoper van belang dat hul ooreengekome verbandklousule reg geformuleer moet word en in die ooreenkoms opgeneem moet word. Goeie voorbereiding is hier van belang. Ons hofverslae is vol van dispute oor verbandklousules. Die meeste van hierdie hofsake sou vermy gewees het, indien die partye met die hulp van hul prokureurs die situasie reg verstaan en reg in die ooreenkoms opgeneem het, voordat hulle die finale koopooreenkoms onderteken het.
Wat moet in die verbandklousule wees?
‘n Verbandklousule sal bepaal dat die kooptransaksie opgeskort word totdat die bank die verbandlening toestaan, en dat die koopooreenkoms sal verval indien die koper nie die verbandlening teen die ooreengekome datum en vir die ooreengekome bedrag verkry nie.
Jy wil ook nie enige grys areas hieroor in die ooreenkoms hê nie. Wat is die afsnydatum? Wat behels verbandgoedkeuring? Hoe moet dit gekommunikeer word? Is voorlopige goedkeuring van die bank voldoende? Is kennisgewing van die bank aan die koper voldoende? Of moet die kennisgewing teen die ooreengekome datum aan die verkoper deurgegee word? Is die bank se kennisgewing aan die koper nog onderhewig aan die voorskrifte van die Nasionale Kredietwet? Kan die koper besluit om nie die lening te aanvaar nie? Kan die partye ooreenkom dat die verband op die bank se gebruiklike voorwaardes toegestaan kan word? Kan die koper weier om ‘n verband wat goedgekeur is op te neem en die transaksie op hierdie manier kelder? So kan ons aangaan.
As die transaksie onderhewig is aan verbandfinansiering, moet die verkoper beslis seker maak dat die ooreenkoms ‘n sogenaamde “72 uur klousule” bevat. (Jou prokureur sal jou hiermee help.)
As koper moet jy oorweeg om die maksimum rentekoers in te sit waarteen jy ‘n bank se aanbod vir ‘n verbandlening sal aanvaar. Anders kan jy gebonde gehou word aan ‘n leningsaanbod teen ‘n rentekoers waarmee jy glad nie tevrede is nie.
Elke saak is anders en ons howe gaan elke keer na die spesifieke bewoording van die ooreenkoms kyk. Maak dus seker dat die verbandklousule duidelik en gepas is en dat dit beide partye se posisies uiteensit en beskerm.
Wysiging of afstanddoening van die verbandklousule
Wat gebeur as die koper teen die ooreengekome datum nog nie verbandfinansiering kon kry nie? Of nie vir die volle bedrag nie of nie teen die vereiste rentekoers nie?
Dit staan die partye vry om die datum vir verbandverkryging aan te skuif en te verleng of om die verbandbedrag te verander. Dit moet natuurlik in ‘n skriftelike, getekende addendum opgeneem word, en dit moet geteken word op ‘n datum voor die voldoeningsdatum aangebreek het. As die voldoeningsdatum aangebreek het en dit is nie so ooreengekom nie, het die partye se ooreenkoms reeds verval en is daar regtens nie meer ’n ooreenkoms wat gewysig kan word nie.
Die koper het gewoonlik ook die keuse om skriftelik afstand te doen van die verbandvereiste. Gewoonlik kan die koper dit eensydig doen, sonder die goedkeuring van die verkoper. Die ooreenkoms moet nog in plek wees en daar moet ook nie enige bepalings wees wat dit verbied nie. ‘n Koper kan dit ook net doen as die voorwaarde slegs ten gunste van die koper ingesit is. ‘n Verbandvoorwaarde voldoen gewoonlik hieraan; die ooreenkoms sal nie die koper gebonde hou as dit na sy aansoek vir finansiering duidelik is dat die koper nie vir finansiering gaan kwalifiseer nie. Dit is iets wat in die ooreenkoms opgeneem behoort te word om enige onduidelikheid hieroor te vermy.
Provided by DGA - Debra Gouws Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.