Hoe die Wet op Eiendomspraktisyns jou vanaf 1 Februarie 2022 as 'n Eiendomsverkoper, Koper, Verhuurder of Huurder gaan raak
“… a property is an asset to enhance economic activity, growth and development…” (uittreksel uit die aanhef van die die Wet op Eiendomspraktisyns “the Property Practitioners Act”)
Die Wet op Eiendomspraktisyns (“PPA”) tree uiteindelik op 1 Februarie 2022 in werking. Dit hou groot gevolge in vir almal wat in die eiendomsbedryf betrokke is. Ons gaan hier konsentreer op aspekte wat vir eiendomsverkopers en -kopers, en verhuurders en huurders direk gaan raak.
Die PPA se volledige definisie van “eiendomspraktisyn” is lank en kompleks. Daar is ook heelwat grys areas wat nog in tyd uitgeklaar moet word. Kom ons begin deur daarop te wys dat die definisie van eiendomspraktisyn die volgende insluit: eiendomsagente en agentskappe, eiendomsafslaers, eiendomsbestuurders en verbandmakelaars.
Ons kyk nou na van die belangrike veranderinge wat vanaf 1 Februarie 'n praktiese impak op jou sal hê –
Verkopers en verhuurders is nou verplig om volledig en skriftelik te openbaar
Dit was nog altyd goeie praktyk vir verkopers en verhuurders om volledige, skriftelike openbaarmakings van enige en alle eiendomsdefekte en tekortkominge wat aan hulle bekend is aan voornemende kopers en huurders te maak. So ‘n lys word dan by die verkoopsooreenkoms of die huurooreenkoms aangeheg. Die Wet op Huurbehuising maak reeds voorsiening vir gesamentlike inspeksies wanneer huurders intrek en wanneer hulle weer uittrek.
Nou verplig die wet volledige en skriftelike openbaarmaking wanneer die eiendomspraktisyn ‘n mandaat aanvaar vir verkoop of vir verhuring. Die wet verwys na ‘n "verpligte openbaarmakingsvorm" wat aan enige voornemende koper of huurder verskaf moet word. Dit moet deur beide partye onderteken word en dit moet aan die verkoopooreenkoms/huurkontrak geheg word. Die vorm is in die nuwe Regulasies gepubliseer en dit verwys slegs na verkopers. Ons kan aanvaar dat verhuurders ‘n soortgelyke vorm moet gebruik en voltooi. Die vorm vereis dat verkopers 'n reeks vrae beantwoord (en die antwoorde uitdruklik as korrek sertifiseer) wat verband hou met strukturele defekte of enige ander defekte of tekortkominge. Enige dispute oor grenslyne, asook oortredings of oorskrydings of beswarings van die eiendom moet openbaar word. Die verkoper moet sertifiseer dat die nodige toestemmings, planne en permitte vir enige aanbouings, toevoegings en verbeteringe verkry is. Enige kwessies oor historiese struktuur of erfenisterreinkwessies moet openbaar gemaak word. Daar is ook 'n afdeling vir "Bykomende inligting".
Die vorm meld spesifiek dat dit nie 'n plaasvervanger is vir enige inspeksies of waarborge nie. Kopers en huurders moet dus steeds daarop aandring om dit ook in die ooreenkoms te hê. Die vorm bied wel ‘n skriftelike bewys van alle openbaarmaking of nie-openbaarmaking van gebreke of tekortkominge. Indien die voorgeskrewe vorm nie verskaf word nie, is daar 'n vermoede dat die verkoper/ verhuurder nie die toestand van die eiendom bekend gemaak en openbaar het nie.
Verkopers en verhuurders moet versigtig wees. Hulle is egter nie die enigstes wat die risiko loop om hier gedagvaar te word nie. 'n Koper of huurder kan die eiendomspraktisyn aanspreeklik hou as hy of sy nie aan hierdie vereistes voldoen nie.
Wanneer kommissie nie betaalbaar is nie (en selfs teruggevorder kan word al is dit reeds oorbetaal)
Die verkoper in 'n verkoopstransaksie of die verhuurder in 'n verhuringsooreenkoms moet gebruiklik die ooreengekome kommissie aan die Eiendomspraktisyn betaal.
Die wet maak nou voorsiening vir twee situasies waar 'n praktisyn nie kommissie of enige ander betaling kan verdien nie, en waar die verkoper (verhuurder) enige oorbetaalde kommissie kan terugvorder. Die wet maak dit ook strafbaar as die kommissie nie terugbetaal word nie.
- Eiendomsagente moes nog altyd 'n Getrouheidsfondssertifikaat hê om sake te doen. Die wet gaan nou verder. Dit is nie meer genoeg as die agentskap ‘n sertifikaat het nie, elke eiendomspraktisyn wat in diens is moet aansoek doen en sy of haar individuele sertifikaat verkry. As die agentskap in ‘n entiteit sake doen, eerder as ‘n eenpersoonsaak, moet elke direkteur van die maatskappy, elke lid van die beslote korporasie, elke trustee van ‘n trust en elke vennoot van ‘n vennootskap ook elkeen in sy of haar eie naam 'n Getrouheidsfondssertifikaat hê. Die oordragprokureurs wat die transaksie hanteer moet ook ‘n gesertifiseerde afskrif van die tersaaklike Getrouheidsfondssertifikaat aanvra en verkry voordat enige kommissie of ander betalings gemaak kan word.
- Nog 'n situasie waarin 'n Eiendomspraktisyn nie kommissie kan eis nie, is indien daar enige oortreding van die vereiste is om nie "enige reëling, formeel of informeel, aan te gaan, waardeur 'n verbruiker verplig of aangemoedig word om 'n bepaalde diensverskaffer te gebruik, insluitend 'n prokureur om enige diens of bykomstige dienste ten opsigte van enige transaksie waarvan daardie eiendomspraktisyn die effektiewe oorsaak was.” Dit is vermoedelik 'n poging om die betaling van verwysingsfooie aan Eiendomspraktisyns te beperk vir die aanbeveling van of die verpligte gebruik van 'n spesifieke diensverskaffer, soos 'n spesifieke oordragprokureur, verbandmakelaar en voldoeningsertifiseringsdiens. As die verkoper of die verhuurder is dit in jou beste belang om jou eie professionele adviseurs en diensverskaffers te gebruik – die keuse is joune alleen.
Ander belangrike inligting
- Die Regulerende Owerheid vir Eiendomspraktisyns gaan die Raad vir Eiendomsagentskapsake vervang. Hierdie owerheid sal die Gedragskode toepas en afdwing wat op alle eiendomspraktisyns van toepassing sal wees. Hierdie owerheid sal ook interne mediasie, bemiddeling en beregtingsdienste bied in gevalle waar dispute ontstaan.
- Wat die koste van dokumentasie betref – verkoopooreenkomste, huurkontrakte en verpligte openbaarmakingsvorms “moet deur die ontwikkelaar of verkoper, na gelang van die geval, vir sy, haar of die entiteit se eie rekening opgestel word” (daar is geen spesifieke melding van die situasie met “verhuurders” nie).
Soos met alle eiendomstransaksies moet jy jou eie toegepaste professionele advies en bystand verkry.
Provided by B. R. Sandwith Inc.
© DotNews. All Rights Reserved.