Bure aan die Bou? Ken jou regte met betrekking tot die goedkeuring van Planne
“You can be a good neighbour only if you have good neighbours” (Howard Koch, die skrywer van “Invasion from Mars”)
Jou bure doen aansoek by die munisipaliteit vir goedkeuring van hul bouplanne. Jy teken ernstig beswaar aan, want jy is van mening dat die nuwe gebou, aanbouing of verandering ‘n groot invloed op jou eiendom se waarde sal hê indien dit toegelaat word. Dit gaan onsmaaklik en aanstootlik wees. Dit gaan die hele buurt benadeel.
Hoe moet die munisipaliteit se “besluitnemers” die planne in die lig van jou bekommernisse evalueer? Die Grondwetlike Hof het na ‘n uitgerekte regsgeding uiteindelik oor hierdie einste vraag beslis.
Die Hof se uitspraak is van kardinale belang vir alle eiendomsontwikkelaars en eienaars wat beplan om te bou, sowel as vir hul bure, vir die eenvoudige rede: geen bouwerk kan voortgaan indien die bouplanne nog nie deur die munisipaliteit goedgekeur is nie. (Daar mag wel sekere “kleiner werke” wees, wat nie goedgekeurde bouplanne benodig nie. Kontak jou plaaslike munisipale owerheid vir besonderhede en duidelikheid hieroor.)
Goedgekeurde planne en afgesperde balkonne
Die eienaars van ‘n gebou van sewentien verdiepings is toegelaat om balkonne te bou, wat tot reg teenaan die aangrensende gebou van vier verdiepings sou strek.
Die aangrensende gebou se eienaars het aansoek gedoen vir goedkeuring om nog vier verdiepings by te voeg. Die balkonne van drie van die eerste gebou se vloere is egter van so aard dat dit aan die boonste verdiepings van die beplande byvoegings sou raak.
Soos te wagte was daar sterk beswaar teen die bouplanne aangeteken. Die munisipale besluitnemers het die planne goedgekeur en die bouwerk het begin.
Is die planne behoorlik en volgens prosedure goedgekeur? Ná ‘n reeks hofgedinge het die hoogste hof in ons land die (finale en beslissende) antwoord op hierdie vraag gegee.
Drie diskwalifiserende faktore en die “geregverdigde verwagting” toets
Midde in hierdie beslissing is daar statutêre beskerming vir kopers en bure met betrekking tot verskeie “diskwalifiserende faktore”. Die voorgestelde gebou kan nie “op so ‘n wyse opgerig word of van so aard of voorkoms wees nie dat- (ons beklemtoning)
- Die area waarin dit opgerig staan te word waarskynlik of werklik daardeur geskend sal word;
- Dit waarskynlik of werklik onsmaaklik of aanstootlik sal wees;
- Dit waarskynlik of werklik die waarde van aangrensende of naburige eiendomme sal benadeel.”
Hier het die Hof beslis dat die bouplanne nie behoorlik goedgekeur is nie. Dit moet na die munisipaliteit teruggaan om heroorweeg te word. Die ontwikkelaar is dus terug na die beginpunt. ‘n Slopingsbevel sal na alle waarskynlikheid uitgereik word indien die ontwikkelaar nie daarin kan slaag om die planne goedgekeur te kry nie.
Die Hof beslis dat ‘n besluitnemer die impak van die voorgestelde bouwerk op naburige eiendomme moet oorweeg uit die oogpunt van ‘n “hipotetiese buurman” wanneer die bogenoemde drie faktore oorweeg word. Sal die werke die area waarskynlik of werklik so skend, of so onsmaaklik of aanstootlik wees, dat dit die buurman se geregverdigde verwagtinge oorskry?
Dit was nog altyd duidelik dat bure in ag geneem moet word waar daar vermindering van waarde gaan wees. Hierdie uitspraak bevestig vir die eerste keer dat bure se standpunte ook relevant is, en oorweeg moet word, met betrekking tot elkeen van die drie faktore wat hierbo gelys word.
Sterker regte – maar nie vir “sensitiewe bure” nie
Dit beteken egter nie dat bure nou links en regs teen planne beswaar kan maak en verwag dat die munisipaliteit die besware ongeag die feite, sal ondersteun nie. Inteendeel, die hof maak dit duidelik dat “die geregverdigde verwagtinge toets nie ‘n subjektiewe toets aan die hand van die sensitiewe buurman daar stel nie. Dit is ‘n objektiewe toets, gebaseer op die relevante feite wat, in die gewone loop van sake, aan die besluitnemer voorgelê sal word.”
Die belangrike punt hier is dat jou regte as die “nie-bouende buurman of buurvrou” nou baie sterker geword het. Beskerm en gebruik jou regte!
Provided by Taylor and Finlay Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.