Huis Gekoop? Wat Van Die Vorige Eienaar se Ou Munisipale Skulde?
Kan dit enigsins reg wees? Ons Hoogste Hof van Appèl het onlangs beslis dat dit wel die geval kan wees.
Die onwetende koper wat nou R100 000 armer is
- ‘n Koper het ‘n huis op ‘n eksekusieveiling gekoop. Ten einde ‘n munisipale uitklaringsertifikaat vir oordrag te verkry, moet die skulde van die voorafgaande twee jaar vereffen word. Hy het die agterstallige munisipale rekening vir die voorafgaande twee jaar betaal. Die munisipaliteit het die uitklaringsertifikaat uitgereik en die oordrag van die eiendom kon in die aktekantoor afgehandel word.
- Hierdie nuwe eienaar het die huis kort daarna verkoop. Dit was hierdie nuwe koper wat die slegte nuus gekry het dat daar nog historiese munisipale skulde op die eiendom was. Alhoewel die vorige twee jaar se munisipale skulde reeds vereffen is, was daar nog ouer skulde van R106,219-75 wat nie deur die munisipale uitklaringsertifikaat gedek is nie.
- ‘n Mens kan verstaan dat die nuwe koper nie hiermee tevrede was nie. Sy het geweier om enige verdere bedrae aan die munisipaliteit te betaal of om oordrag te neem. Sy wou weet of sy regtig aanspreeklik gehou kon word vir die ou skulde van ‘n vorige eienaar en sy het haar tot die hof gewend vir ‘n duidelike antwoord.
- Die Hoë Hof het aanvanklik in haar guns bevind dat die ou munisipale skulde nie die eksekusieveiling oorleef nie. Die munisipaliteit het die uitspraak egter op appèl geneem. Die Appèlhof ondersoek die tersaaklike wetgewing en bevind dat die munisipaliteit se interpretasie korrek is. Dit maak ook nie saak of die voorafgaande transaksie ‘n eksekusieveiling of ‘n gewone verkoopsooreenkoms was nie. Die munisipaliteit se eise vir agterstallige eiendomsbelasting en dienste bly as ‘n verpligting wat op die eiendom rus. Hierdie ou skulde word dus nie uitgewis deur die verandering in eienaarskap nie; die skulde oorleef die oordrag. Die munisipaliteit moet sy eie regulasies nakom. Hier het hul tereg eers probeer om die skuld van die oorspronklike eienaar te vorder. Indien die eiendom byvoorbeeld deur plakkers beset word sal hulle ook nie die meegaande skulde van die eienaar verhaal nie. Die beginsel is egter dat die munisipaliteit by magte is om ‘n hof te nader en dat die eiendom as sekuriteit gebruik word vir onbetaalde munisipale skulde. Met die hof se toestemming kan die eiendom dan uitwinbaar verklaar word en op openbare veiling verkoop word om die munisipale skulde te vereffen.
Ons verstaan dat hierdie wetgewing in die nabye toekoms wel in die Grondwetlike Hof getoets gaan word. Vir nou moet jy as koper regshulp inwin indien jy aan die ontvangkant van so ‘n munisipale aanmaning staan. Skulde wat regtens verjaar het, kan nie van jou geëis word nie. Bedrae wat vir munisipale dienste verskuldig is, sal na drie jaar verjaar; daarenteen sal bedrae wat vir eiendomsbelasting betaalbaar is, eers na dertig jaar verjaar. Jou regsadviseur sal ook die aanmaning nagaan om seker te maak dat daar wel aan die munisipale verordeninge voldoen is.
Maak seker dat jou regsadviseur die koopooreenkoms nagaan, voordat jy dit teken. Is jy as koper voldoende beskerm? Die verkoper moet voldoende bewys lewer dat alle munisipale skulde ten volle vereffen is. Dit is nou skulde tot twee jaar gelede om die vereiste uitklaringsertifikaat te kry, maar ook enige skulde ouer as dit. Jy moet ook ‘n vrywaring van die verkoper verkry vir enige ander geskiedkundige munisipale skulde wat na oordrag na vore kan tree.
Verkopers: Wees voorbereid
Maak seker dat jou oordrag vinnig en glad verloop. Jy gaan die oordragprokureur aanstel. Vra jou prokureur om met die munisipaliteit te skakel en bevestiging te kry dat daar geen historiese skulde is wat hulle nog op die eiendom wil verhaal nie.
Provided by Wessels + van Zyl Inc
© DotNews. All Rights Reserved.