Grensoorlog: Die Buurman Wat Oorskry
Op ‘n dag kom jy agter dat jou buurman se heining/muur/huis sy grens oorskry en dat daar op jou grond gebou is of gebou word. Wat staan jou te doen?
Die maklikste is seker as jy en jou buurman ooreenkom dat hy die stuk grond by jou koop of as hy instem om die oorskrydende aanbousel te verwyder. Dit raak meer ingewikkeld as die partye nie tot ‘n vergelyk kan kom nie en die saak in die hof eindig. ‘n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl wys ons ook dat daar geen maklike oplossing vir so ‘n dispuut is nie.
Die misplaaste heining
Die feite was kortliks as volg: –
- A het ‘n hele klomp eiendomme aangekoop. Op een van die eiendomme was daar reeds voorheen ‘n groot, maar onvoltooide “struktuur” opgerig.
- A het 27 van hierdie eiendomme aan B verkoop. Op daardie stadium was A onbewus daarvan dat die onvoltooide struktuur die grenslyn oorskry het op een van die eiendomme wat hy verkoop het.
- A het homself laat lei deur ‘n heining wat reeds opgerig was toe hy die eiendom gekoop het. Met die bestaande heining in gedagte het hy aangeneem dat die onvoltooide “struktuur” in geheel op sy oorblywende grond opgerig is.
- Twee jaar later het A agtergekom dat die struktuur gedeeltelik op die grond opgerig is wat hy reeds voorheen aan B verkoop en oorgedra het.
- Hierop het hy die Hoë Hof genader vir ‘n bevel om B te verplig om hierdie gedeelte van die grond weer aan A oor te dra.
Moet dit afgebreek word? Kan A skadevergoeding betaal en aandring op oordrag?
Die Hoë Hof het geweier om B te verplig om ‘n gedeelte van die grond weer aan A oor te dra. Die Appèlhof bevind dat dit die regte benadering is.
Die hof maak dit duidelik dat die beregting van gevalle van grondoorskrydings ingewikkeld is. Totdat daar nuwe wetgewing in plek is om hierdie situasies te reguleer, moet voornemende litigante in gedagte hou dat onsekerhede en grys areas hul voorland is.
In breë, het die volgende beginsels oor die jare uit hofsake oor oorskrydings neerslag gevind: –
- In teorie is jou aangewese remedie ‘n slopingsbevel. Jy behoort ook die hulp van jou plaaslike owerheid hiervoor in te kan roep.
- Ons howe sal die teenstrydige belange moet opweeg om te bepaal wat onder die spesifieke omstandighede billik en regverdig teenoor al die partye sal wees. So is daar gevalle waar ‘n slopingsbevel geweier is en die hof eerder bepaal het dat die oorskrydende party aan sy buurman vergoeding moes betaal om hom te vergoed vir die inbraak en oorskryding op sy eiendom. Ongelukkig is daar geen sekerheid oor presies hoe die hof sodanige skade moet bereken en bepaal nie.
- Indien ‘n hof wel ‘n vergoedingsbedrag gaan vasstel, behoort daar dan saam met so ‘n vasstelling ook ‘n hofbevel te wees dat die eiendom of gedeelte daarvan teen betaling aan die oorskryder oorgedra word. Dit gaan egter nie noodwendig gebeur nie. In hierdie geval het die hof self bespiegel dat die grondwetlike beskerming teen arbitrêre onteiening, sodanige gedwonge onteiening heel moontlik verbied. Sonder die oordrag is daar dus ander faktore wat die partye in gedagte moet hou.
- Die oorskryder kan dus nie net sondermeer tot die aanval oorgaan en jou dwing om die grond teen betaling oor te dra nie. Die oorskryder kan wel ‘n aansoek vir sloping teenstaan. Die eienaar kan ook net terugsit en sy eiendomsreg uitoefen en geniet.
- Daar moet ook gekyk word na die aard van die oorskrydende struktuur. Is daar aan al die sonerings-, beplannings, omgewings- en bouregulasies voldoen? In hierdie spesifieke geval was daar geen bouplanne vir die struktuur goedgekeur nie. Die feit dat dit ‘n onwettige struktuur was, het beslis ook teen die oorskryder se aansoek vir oordrag getel.
- Hou verder in gedagte dat die howe ook kennis sal neem van die tydsverloop tussen optrede. Hoe langer die vertraging aan jou kant om beswaar te maak teen die oorskryding, hoe kleiner is die kans dat die hof ‘n slopingsbevel sal toestaan.
Geen mens wil betrokke raak in ‘n ingewikkelde hofgeding waar daar soveel grys areas bestaan nie.
Dit bring ons weer by voorsorg. Indien jy wil bou, maak 100% seker dat die grond waarop jy jou struktuur wil bou aan jou behoort. Maak seker dat daar net op jou grond gebou word. Hou veral in gedagte dat heinings en grensmure nie altyd die werklike grens aandui nie. Dit kan histories verkeerd uitgelê wees en dit sal dan ‘n onakkurate prentjie voorhou. As jy jou letterlik en figuurlik aan die verkeerde kant van die draad bevind, moet jy dadelik regsadvies inwin, sodra so ‘n oorskryding of beplande oorskryding op jou grond onder jou aandag kom.
Provided by Taylor and Finlay Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.