Pasop vir die swak bewoorde verbandklousule!
“The terms of the contract are the decisive criterion by which any potential expiry of a deadline has to be determined” (Uittreksel uit die uitspraak hieronder.)
’n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof dien as ’n tydige waarskuwing om jou verkoopooreenkoms deur ’n professionele persoon te laat opstel (of ten minste te laat nagaan). Doen dit voordat jy iets teken!
Soos dikwels met dispute oor eiendomstransaksies, het hierdie saak begin met een van die partye – hier was dit die verkoper – wat graag uit die ooreenkoms wou tree, nadat sy koue voete gekry het.
Die verkoper wat uit die verkooptransaksie wou tree
- Die verkoopooreenkoms het in hierdie geval 'n verbandklousule, ‘n baie algemene "opskortende" klousule, bevat. Dit het aan die koper 'n ooreengekome tydperk verleen om verbandfinansiering te verkry, by gebreke waarvan die ooreenkoms outomaties tot 'n einde sou kom.
- Verbandklousules verleen dikwels 'n tydperk van 30 dae aan die koper, vanaf die sluiting van die verkoopooreenkoms, om die nodige verbandfinansiering te verkry. Dit maak dit dan ook duidelik presies wanneer hierdie ooreengekome tydperk verstryk.
- Die probleem in hierdie geval was dat die verbandklousule anders bewoord was, ooglopend weens 'n probleem met onwettige okkupeerders op die eiendom.
- Hierdie ongewone verbandklousule het die koper 30 dae gegee, nie vanaf die datum van die verkoop nie; maar wel vanaf die datum waarop sy "uitsluitlike voordelige okkupasie van die eiendom" verkry het.
- Die oordrag van die transaksie was om verskeie redes vir langer as vier jaar vertraag. Die verkoper – nou gretig om uit die transaksie te tree omdat sy besluit het dat die ooreengekome koopprys te laag was – het aangevoer dat die ooreenkoms outomaties verval het. Volgens die verkoper het die verbandklousuletydperk verstryk, 30 dae nadat die koper besit en okkupasie van die eiendom geneem het. Die koper se versuim om in die daaropvolgende tydperk verbandfinansiering te verkry, het (volgens die verkoper) beteken dat die kooptransaksie tot ‘n einde gekom het.
- Die koper het op haar beurt aangevoer dat die 30-dae periode nog glad nie begin loop het nie. Hoewel dit nou vier jaar later was, was daar steeds onwettige okkupeerders op die eiendom. (Die verkoopooreenkoms het haar as koper gemagtig om die bewoners op eie koste uit te sit, wat sy nog nie gedoen het nie).
- Volgens die Hof het die koopooreenkoms onderskei tussen “besit” en “okkupasie” – wat beide onmiddellik na ondertekening van die koopooreenkoms aan die koper gegee is – en “uitsluitlike voordelige okkupasie” (“sole beneficial occupation”). In die konteks van hierdie ooreenkoms, het die Hof beslis, dat "uitsluitlike voordelige okkupasie" beteken dat die koper, "tot die volle uitsluiting van alle ander persone, die voordeel van okkupasie van die eiendom hangende oordrag moes geniet."
- Alhoewel die koper inderdaad vier jaar vantevore "besit" en "okkupasie" geneem het, het sy nog nooit "uitsluitlike voordelige okkupasie" (“sole beneficial occupation”) verkry nie. Die tydperk van 30 dae het dus nog nie begin loop nie en die verkoper is gebonde aan die verkoopooreenkoms.
Wanneer die verbandklousule swak opgestel is
Verbandklousules wat swak opgestel is, het in die verlede menige verkoper en koper laat struikel. In hierdie saak is die verkoper steeds gebonde aan die ooreenkoms en sy is ook steeds gebonde aan die verkoopprys van vier jaar gelede. Boonop is sy ook vier jaar se inkomste kwyt, aangesien die koper eers vir okkupasiehuur aanspreeklik sal wees wanneer die verkoper daarin slaag om uitsluitlike voordelige okkupasie aan die koper te gee. Om alles te kroon, moet die verkoper ook alle regskostes betaal.
Provided by Jardim Bekker Inc
© DotNews. All Rights Reserved.