Verkoper van eiendom: hoe ver strek jou plig om te openbaar?
Eers ‘n nota oor die Wet op Verbruikersbeskerming.
Hier gaan dit juis oor die geval waar die Wet op Verbruikersbeskerming (“WVB”) nie van toepassing is nie. Die WVB is wel van toepassing in gevalle waar ‘n verkoper in die normale loop van sy besigheid wonings verkoop. Dit sal dus die geval wees waar die verkoper ‘n ontwikkelaar of bouaannemer is. Dit hou in dat die meeste private eiendomsverkope nie onderhewig is aan die WVB nie. Ons sal wel in die toekoms ook ‘n vollediger ondersoek doen na Voetstoots versus die bepalings van die Wet op Verbruikersbeskerming.
Voetstoots – die beperkinge
Dit is belangrik dat ‘n verkoper homself met ‘n voetstootsklousule in die verkoopsooreenkoms moet beskerm. Dit hou in wese in dat die eiendom verkoop word in die toestand wat dit was toe die koopooreenkoms geteken is. Dit beteken ook dat die risiko van enige latente gebreke op die koper rus – dit is nou enige gebreke wat nie sigbaar is nie of wat nie deur ‘n normale ondersoek of inspeksie van die eiendom ontdek kan word nie. Dit is dus die koper se verantwoordelikheid tensy hy kan aantoon dat die verkoper -
- Bewus was van die latente gebrek ten tye van die sluiting van die verkoopsooreenkoms; en
- Dit nie aan die koper openbaar het nie, en
- Dit opsetlik verberg het met die doel om die koper te bedrieg.
Verkoper – as jy weet van ‘n probleem of ‘n gebrek met die woning MOET jy dit aan die Koper bekend maak. Maak ‘n geskrewe lys van die gebreke wat jy aan die koper openbaar, sorg dat beide van julle dit teken en maak seker dat dit as ‘n formele aanhangsel tot die koopooreenkoms aangeheg word.
Dit klink natuurlik baie maklik, maar in werklikheid is daar dikwels grys areas ter sprake. Wat is ‘n verborge gebrek? Moet jy eerder te veel as te min openbaar om te keer dat jy van ‘n bedrieglike wanvoorstelling beskuldig word?
‘n Onlangse saak in die Hoë Hof bevestig weereens dat 'n mens altyd moet neig na wesentlike openbaring as daar enigsinds twyfel bestaan.
Die skewe huis
- Die huis ter sprake was ‘n houthuis in die Suid-Kaap. Die fondasie strukture was ook gedeeltelik van hout. Oor jare heen het die hout en die fondasies erg verweer en die huis het aan die een kant begin insak. Die vloer van die huis was ook nie meer gelyk nie.
- Om die situasie aan te spreek het die eienaars van die huis ‘n sementvloer oor die skewe houtvloer gegooi; die sementvloer is hierna met volvloer matte bedek. Om die illusie van gelykheid te skep, is daar ook die nodige aanpassings aan die plafon aangebring – ‘n vals plafon is ingesit, ewewydig met die vloer.
- Die kopers het oordrag van die huis geneem. Dit was eers toe hulle self met verbouings en verbeteringe begin het, dat die kopers agtergekom het dat daar al reeds voorheen struktureel aan die huis gewerk is. Hulle het dagvaarding uitgereik en het gevra vir die formele kansellasie van die koopooreenkoms, skadevergoeding en/of ‘n vermindering in die koopprys.
- Die verkopers het hul op die voetstoots klousule beroep. Hulle het ontken dat hul bewus was van die verswakking van die fondasies, hulle het ontken dat die ongelyke vloere en ongelyke plafonne gebreke was, en het aangedui dat hul werk bloot van estetiese waarde was en geensinds ten doel gehad om enigiets te verberg nie.
- Die hof bevind in die guns van die kopers. Die hof bevind dat ‘n gebrek enige afwyking van ‘n materiële aard is wat die normale of gebruiklike aanwending van die eiendom belemmer. Die ongelyke vloere en ongelyke plafonne was duidelik verborge of latente gebreke. Die kopers sou nie die huis gekoop het indien hulle kennis gehad het van hierdie gebreke nie.
- Die hof bevind verder dat die verkopers die gebreke aan die kopers moes openbaar, al het hulle beweer dat hulle nie die belangrikheid daarvan oorweeg het nie. Die direkte aanhaling lui as volg: “Where a seller recklessly tells half-truths or knows the facts, but does not reveal them because he or she has not bothered to consider the significance, this may also amount to fraud.”
- Enige ongewone of abnormale kenmerk van die huis moet aan die koper bekend gemaak word. In hierdie geval is die ongelyke vloere en ongelyke plafonne wat verbloem is, definitief gebreke wat die verkopers aan die kopers moes uitwys.
Waarskuwing aan kopers
Dit is nie maklik om verby ‘n voetstoots klousule te kom nie. ‘n Koper moet kan aantoon dat die verkoper die bedoeling gehad het om jou as koper te bedrieg deur die gebrek weg te steek en te verswyg. Dit is dus noodsaaklik dat jy as koper die huis met ‘n fynkam moet deurgaan voordat jy dit koop. Nog beter, kry ‘n betroubare algemene inspekteur om die huis vir jou deur te gaan en enige gebreke aan jou uit te wys. Dan is jy in ‘n posisie om ‘n ingeligte besluit te neem of jy wil voortgaan met die transaksie.
Provided by Darrolls Attorneys, Notaries & Conveyancers
© DotNews. All Rights Reserved.