Verhuurder: Wat Gemaak As Jou Huurder Insolvent Is?
‘n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl illustreer die toepaslike regsbeginsels.
Die verhuurder, die huurkontrak en onderverhuring.
- ‘n Huurder het ‘n gedeelte van die huurperseel op sy beurt aan ‘n onder-huurder verhuur,
- Die huurder was onder finansiële druk en het herhaaldelik versuim om die huurgeld betyds te betaal,
- Op 16 Januarie het die verhuurder formeel aan die huurder kennis gegee om die agterstallige huur binne sewe dae te betaal, anders sou die huurkontrak gekanselleer word,
- Op 27 Februarie is die huurder in finale likwidasie geplaas. Omdat daar ten minste ‘n paar dae en gewoonlik ‘n paar weke verloop, voordat ‘n finale likwidasiebevel toegestaan word, word die likwidasie in terme van die Maatskappywet terugwerkend tot die geagte datum hanteer. Die geagte datum is die datum waarop die aansoek vir likwidasie by die hof uitgereik is. Hier was dit 21 Januarie wat beteken het dat die aangeduide kennisgewingsperiode van 7 dae nog nie op die geagte datum van likwidasie verstryk het nie,
- Op 27 Januarie (6 dae na die effektiewe datum van likwidasie) het die verhuurder ‘n kennisgewing aan die huurder oorhandig om te bevestig dat die huurkontrak gekanselleer is.
- Dan was daar nog die onder-huurder. Die aangestelde likwidateur van die huurder, het in die uitvoering van sy pligte, steeds die onder-huurkontrak afgedwing. Die likwidateur was van mening dat die hoofhuurkontrak nog in werking was, aangesien die verhuurder gekanselleer het, nadat die huurder reeds gelikwideer was. Dit sou dus meebring dat die kansellasie voortydig en ongeldig was.
- Op datum van likwidasie word die spreekwoordelike hand van die gereg op die boedel en bates van die insolvent geplaas. Die regte van alle partye word dus op hierdie datum gevries.
- Met betrekking tot die huurkontrak, moet die likwidateur binne ‘n redelike tydperk die keuse uitoefen om aan te gaan met die huurkontrak of om die huurkontrak te kanselleer. Indien hy besluit om die huurkontrak te kanselleer, sal die verhuurder oor ‘n konkurrente eis beskik vir enige skadevergoeding.
- Sou die likwidateur die keuse uitoefen om aan te gaan met die huurkontrak, neem hy dan die posisie van die huurder in, met dieselfde regte en onderhewig aan dieselfde verpligtinge as wat die huurder aanvanklik beding het.
- Die gevolg hiervan is dat die volle huurgeld betaalbaar is vir die periode na likwidasie as deel van die administratiewe kostes van die likwidasie. Die bepalings van die huurkontrak is net so op die likwidateur van toepassing en die likwidateur moet ten volle daaraan voldoen.
- Die verhuurder is dus daarop geregtig om die likwidateur streng by die bepalings van die huurkontrak te hou, selfs aan bepalings en verpligtinge waaraan die huurder histories nie aan voldoen het nie.
- Volgens die hof is die vraag of daar op die tydstip van kansellasie, reeds ‘n effektiewe en afdwingbare reg tot kansellasie teen die huurder bestaan het. Die hof bepaal dan dat die verhuurder wel oor so ‘n reg beskik het en dat die kansellasie gevolglik ook teen die likwidateur, wat nou volledig in die skoene van die huurder staan, geldig en afdwingbaar was.
Onder-huurder: Jou regte is in geheel gekoppel aan die regte van die hoofhuurder. Indien die huurkontrak dus beëindig word, kom jou onderverhuringskontrak ook tot ‘n einde. Jy sal ook so gou moontlik advies moet verkry, waar daar tekens is dat die huurder sukkel om sy verpligtinge na te kom.
Provided by Taylor and Finlay Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.