Huurkontrakte van kommersiële eiendome en COVID-19: Wat is Force Majeure?
‘n Groot persentasie besighede bedryf sake vanaf gehuurde persele. Die groot vraag tans op beide huurders en verhuurders se lippe is dus die volgende: Wat gebeur wanneer ‘n huurder as gevolg van die krisis nie daartoe in staat is om die ooreengekome huur te betaal nie?
Die volgende is noodwendig slegs algemene riglyne. Dit is uiters belangrik om professionele advies rakende jou spesifieke omstandighede in te win.
Huurders se risiko
“Groot Verandering bring Groot Geleentheid” hoor ons in hierdie tye van alle oorde. As jy nie in staat is om betyds ‘n nuwe, uitvoerbare geleentheid te vind en te benut nie, kan jy jouself ook in ‘n situasie bevind waar jy sukkel om jou huurbetalings by te bring.
Moenie bloot ophou huur betaal nie! Versuim om jou huur betyds te betaal, is ‘n verbreking van die bepalings van jou huurooreenkoms. Dit kan aanleiding gee tot die kansellasie van die kontrak, regsaksie vir die verhaling van uitstaande huurbedrae, ‘n eis vir skadevergoeding as gevolg van kontrakbreuk (wat aansienlik kan wees indien ‘n groot gedeelte van die huurtermyn nog oor is en die verhuurder sukkel om die perseel weer uit te verhuur) en die oproeping van jou persoonlike borgstellings (wat jou blootstel aan die moontlike verlies van al jou persoonlike bates, jou huis, ensovoorts).
Die belangrikste is dat jy professionele advies verkry, voordat jy besluit om nie jou huurgeld te betaal nie!
Verhuurders moet ook nie toondoof wees nie.
As verhuurder moet jy ‘n delikate balans handhaaf. Aan die een kant wil jy nie jou redelike huurders verloor in ’n tyd waarin dit uiters moeilik gaan wees om huurders te vervang nie. Dink byvoorbeeld aan hoe baie klein besighede nou óf heeltemal gaan vou, óf gedwing gaan wees om kostes te sny. Dan sal baie ander besighede, nadat hul personeel noodgedwonge vir ’n tyd lank “van die huis af” moes werk, nou die noodsaaklikheid daarvan om kantoorspasie van jou te huur, in geheel heroorweeg.
Aan die ander kant moet jy natuurlik ook in staat wees om jou lopende kostes te dek. Dit sal waarskynlik daarop neerkom dat jy die betaling van huurgelde moet afdwing. Dit is dus belangrik om jou regsposisie te verstaan. Byvoorbeeld, het jou huurder nou die reg om die huurkontrak sonder betaling van ’n boete te kanselleer? Indien wel, beteken dit jy verloor ’n huurder sonder enige vergoeding. Indien jou huurder steeds aan die huurkontrak gebonde bly, is jy geregtig om volle betaling te verlang (hoewel ondersteuning van jou huurder oor die langtermyn steeds jou beste opsie mag wees). Jy sou dan jou verliese kon verminder deur die kontrak te kanselleer, die huurder uit te sit en beslag te lê op die huurder se bates; persoonlike borgstellings sou ook opgeroep kon word. Hou egter die gehele prentjie in gedagte en weet dat dit nog maande gaan neem voordat ons weer na “normaal” gaan terugkeer, indien ooit.
Wat van “force majeure” of “onmoontlikheid van prestasie”?
“Force majeure” (‘n Franse regsterm wat “oormag” beteken) is ‘n gebeurtenis wat dit onmoontlik maak om aan die bepalings van die huurkontrak te voldoen. Dit kan gebeur as gevolg van “natuurlike oorsake” (aardbewings, siklone en dies meer) of “mensgemaakte oorsake” (oorlog, onluste, wetgewing, ensovoorts).
Die waarheid is dat ons nou in onbekende waters vaar. Daar is tans ‘n wêreldwye debat oor of hierdie pandemie wel ‘n geval van force majeure is. Ons howe sal waarskynlik ’n groot hoeveelheid sake moet aanhoor voordat ons sekerheid het oor of hierdie krisis (en in besonder die verklaring van ‘n nasionale noodtoestand en die periode van inperking) as ‘n “force majeure” gebeurtenis aanvaar sal word. Indien wel, sal baie huurders aanvoer dat hul versuim om huur te betaal nie ’n verbreking van die huurkontrak se bepalings was nie, en dat hul verpligtinge kragtens die huurkontrak uitgewis is omdat die onmoontlik geword het om dit uit te voer.
Waar staan ons met mekaar? Daar is hoofsaaklik twee verskillende situasies wat huurders en verhuurders moet oorweeg -
- Wat bepaal die huurkontrak? Die bewyslas om force majeure te bewys is op die huurder wat daarop wil steun om sodoende sy verpligtinge ingevolge die huurkontrak vry te spring. Die eerste stap wat beide partye moet neem, is om te kyk na wat die huurkontrak bepaal.
Die meeste huurkontrakte bevat klousules wat handel met die geval waar die perseel beskadig of vernietig is, met die gevolg dat die huurder nie die perseel kan okkupeer nie. Dit is nie hier van toepassing nie. Sommige huurkontrakte het ook spesifieke force majeure klousules. Indien jou ooreenkoms so ’n klousule bevat, is jy daaraan gebonde. Kyk of pandemies of dekrete van die regering om besigheid te staak deur hierdie klousule gedek word, en indien wel, watter gevolge en remedies in die klousules gespesifiseer word.
- Wat moet die huurder bewys indien daar nie so ’n klousule in die huurkontrak is nie? Indien daar nie ’n force majeure klousule in jou kontrak is nie, sal ons gemenereg van toepassing wees. Die probleem is dat daar baie grys areas op hierdie gebied is. Elke saak sal verskillend wees en daarom is die volgende slegs algemene riglyne:
Die huurder sal moet bewys dat daar ‘n verlies (of gedeeltelike verlies) aan voordelige okkupasie was as gevolg van die gebeurtenis. Die huurder sou dus kon vra vir ’n gedeeltelike verlaging van die huur of in uiterste gevalle, selfs vir ‘n gehele opskorting van huur indien die huurperseel as gevolg van die krisis nie gebruik mag word nie. Die huurder sal verder ook moet kan aantoon dat die onmoontlikheid -
-
“Nie met redelike voorsorg voorsien kon word nie.” Argumente tot die teendeel, soos byvoorbeeld dat “die verskyning van die koronavirus en die gevolge daarvan nie onverwags of onwaarskynlik was nie”, sal waarskynlik aangevoer word. Sal so ’n argument slaag? Net die tyd sal leer.
- “Nie met redelike omsigtigheid vermy kon word nie.”
- Hier het ons met absolute sekerheid te make, nie met slegs die waarskynlike nie. “Die blote waarskynlikheid dat prestasie (voldoening aan die bepalings van die kontrak) nie moontlik gaan wees nie, is nie voldoende om die kontrak nietig te maak nie.”
- Ons onderskei ook tussen ‘n absolute onmoontlikheid teenoor ‘n relatiewe onmoontlikheid. “Indien ek iets belowe wat oor die algemeen wel gedoen kan word, maar wat ek self nie kan doen nie, is ek aanspreeklik ingevolge die kontrak.”
- Nie deur enige van die partye veroorsaak is nie. “’n Party wat die onmoontlikheid veroorsaak het, kan nie daaruit voordeel trek nie en sal dus ingevolge die kontrak aanspreeklik wees.”
- Die “teenstrydige gemeenskaplike bedoeling van die partye” kan beslis ‘n verweer van onmoontlikheid uitsluit of uitkanselleer. Hiervoor moet ons alle relevante stellings wat deur enige van die partye aan die ander gemaak is, ondersoek om by die antwoord uit te kom.
Dit maak natuurlik die deur oop vir duur en uitgerekte litigasie. Dit op ’n tyd wat niemand werklik daarvoor kans sien nie.
En dit bring ons dan by...
Praktiese riglyne vir onderhandeling
Volg die raad van Cicero, die bekende Romeinse regsgeleerde en staatsman van bykans twee millennia gelede: “Kyk of julle die dispuut kan skik, want regsprosesse is duur”.
Indien jy ’n huurder is, moenie eenvoudig jou huurbetalings staak nie. Jy sal dan in ’n regsproses betrokke moet raak om die saak aan te veg. Bespreek eerder jou situasie met die verhuurder en kom ooreen op ’n kompromis wat beide partye pas. Dit sal die lang- en korttermyn skade aan beide jul besighede beperk.
Stel ’n kontrolelys op en sluit items soos die volgende in:
- Het jy of die verhuurder versekeringsdekking vir ’n ramp van hierdie aard?
- Indien jy die huurkontrak in die geheel wil opsê, oorweeg eerder ’n alternatiewe opsie. Indien die beskerming van die Wet op Verbruikersbeskerming aan jou beskikbaar is (sien hieronder*), is dit dalk die moeite werd om eerder jou 20 besigheidsdae kennis te gee en die “redelike kansellasieboete” te betaal waarop jou verhuurder geregtig is. (*Verkry advies hieroor – huurooreenkomste tussen “regspersone” soos maatskappye en trusts, geniet nie dieselfde beskerming nie.)
- Alternatiewelik, dink wat jy die verhuurder kan aanbied om die kansellasie van die ooreenkoms te aanvaar.
- Indien jy op die perseel wil aanbly, maak seker dat jou versuim om die huur betyds te betaal, spesifiek aangeteken word dat dit nie ’n verbreking van jou verpligtinge kragtens die huurkontrak daarstel nie.
- Besluit of jy gaan vra vir ’n algehele “huurvakansie”, of dalk vir ’n vermindering in die huurbedrag. Vir hoe lank? Hoe beter huurder jy tot dusvêr was, hoe meer geredelik sal ’n verhuurder jou tegemoetkom en help om aan te bly. Waar dit strook met jou langtermyn-beplanning, kan jy selfs ’n verlenging van die huurkontrak aanbied.
- Indien jy as huurder nie hiermee regkom nie, oorweeg dit om die volgende voorstel te maak: die agterstallige huurgeld hoef nie afgeskryf word nie, maar moet eerder uitgestel word totdat jou besigheid weer op die been is. Maak dit duidelik wanneer die agterstallige bedrae betaal sal word, watter rente van toepassing sal wees, en dies meer.
- Indien die huurder ’n korporatiewe entiteit is en jy ’n persoonlike borgskap daarvoor geteken het, moet jy seker maak dat jy hierdie belangrike aspek spesifiek in jou ooreenkoms insluit.
- Onthou om ook in die ooreenkoms te spesifiseer, hoe die deposito wat jy voorheen aan die verhuurder betaal het, voortaan hanteer gaan word.
- Indien jy instem tot ’n nuwe of ’n gewysigde huurkontrak, oorweeg dit om ’n force majeure klousule in te sluit wat deur ’n professionele persoon opgestel is. Indien daar reeds so 'n klousule in jou kontrak is, dink daaraan om dit te laat opdateer.
Hierdie artikel spreek spesifiek die ooreenkoms tussen verhuurders en huurders aan. Die algemene beginsels van “force majeure” en “onmoontlikheid van prestasie” is potensieel op alle kontrakte van toepassing. In sommige gevalle kan hierdie beginsels jou in staat stel om kontraktuele verpligtinge in ander tipes ooreenkomste uit te stel of te vermy. Verkry professionele advies oor jou spesifieke omstandighede.
Provided by Taylor and Finlay Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.