Geskille in Gemeenskapskemas en die Ombud se bevoedgheid om dit op te los
“[The Ombud} has been given wide inquisitorial powers whereby such disputes can be resolved as informally and cheaply as possible by means of qualified conciliators and adjudicators, without the need for legal representation, save in certain limited circumstances.” (Deel van hierdie uitspraak.)
As jy in 'n geskil met iemand in 'n “gemeenskapskema” tree – of die skema deel is van ‘n deeltitelskema, huiseienaarsvereniging of iets dergeliks - moet jy eerstens by CSOS – “Community Schemes Ombud Service” oftewel die Gemeenskapskemas se Ombuddiens aandoen.
Watter geskille kan die Ombud hanteer en oplos?
Geskille is onvermydelik in enige situasie waar verskillende mense in een gemeenskap saamwoon. Die oorsaak van die konflik kan wissel van geraasprobleme tot probleemdiere, meningsverskille oor die gebruik (of misbruik) van algemene gebruiksareas, klagtes oor die gebruik van parkeerplekke en so kan ons aangaan.
Ander gevalle wat gereeld voorkom, is eienaars wat met administrateurs (gewoonlik die bestuursagente, die regspersoon of huiseienaarsvereniging) in dispuut tree oor heffings, reëls en regulasies, en die toepassing daarvan.
Die mandaat van die Ombud is wyd, met CSOS wat 'bekostigbare, betroubare geregtigheid' beloof deur middel van hul versoenings- en alternatiewe geskilbeslegtingsproses. Dit sluit 'n wye verskeidenheid geskille en klagtes in, insluitend oor heffings, oorlas en soortgelyke klagtes, herstel- en instandhoudingsgeskille, vergaderings, finansiële en bestuurskwessies, asook oor eksklusiewe gebruiksregte om die mees algemene te noem.
Hoe werk dit?
Die kostes is laag en die proses is eenvoudig. Regsverteenwoordiging word slegs in beperkte gevalle toegelaat waar die Ombud en die partye daartoe instem of waar die Ombud besluit dat 'n party tot die dispuut nie sonder regsverteenwoordiging kan klaarkom nie.
Sommige mediaberigte beweer dat CSOS se webwerfbelofte om vinnige en betroubare diens te lewer, nie altyd nagekom word nie. Dit moet steeds die eerste plek wees waarheen jy jou geskil in ‘n gemeenskapskema moet verwys. Die hooggeregshof het onlangs aangedui dat jy nie 'n keuse hieroor het nie.
Jy moet eers die Ombud nader, voordat jy hof toe kan gaan, tensy ...
Die Hooggeregshof het uitdruklik verklaar dat, wanneer CSOS die bevoegdheid het om 'n geskil te besleg, moet jy eers die geskil by hulle aanmeld en slegs in buitengewone omstandighede sal jy jou direk na die hof kan wend.
- In die eerste geval waarna ons kyk, het ons ‘n stedelike deeltitel-skema, tien verdiepings hoog, met gemengde gebruik. Aan die een kant het ons 'n groep ontevrede woonsteleienaars. Hulle besware is teen die nuwe biometriese beveiligings-/toegangsbeheerstelsel en ook teen die nuwe gedragsreël wat hul reg beperk om hul woonstelle op kort termyn uit te verhuur. Aan die ander kant het ons die regspersoon wat die veiligheidskwessies in die gebou met die nuwe reëls wil aanspreek en oplos.
- Die beswaarde eienaars het die hooggeregshof op ‘n dringende basis genader vir regshulp, maar die aansoek is met koste van die hand gewys. Die hof maak dit baie duidelik dat die eienaars hierdie saak nooit voor die hof moes bring nie, maar dat hulle hul besware na die Ombud moes neem vir beregting. Die hof bevind dit ‘n misbruik van die regsproses en staan verder ‘n bestraffende kostebevel op prokureur-en-kliënt skaal teen die eienaars toe.
- Die Hof stel dit so: “... die Ombud se statutêre bevoegdhede ingevolge die Wet is buitengewoon wyd. Dit strek verder as die bevoegdhede wat 'n hof ingevolge die gemenereg het rakende geskille tussen bure en gemeenskapsverenigings, in terme van die reikwydte en die strekking van dispute. Die ombud kan hom of haar deur algemene billikheid laat lei. Eerstens om te besluit wat 'redelik' is met betrekking tot die optrede van of die besluite van ‘n vereniging soos 'n regspersoon van 'n deeltitelskema en tweedens ook om te besluit wat op billikheidsgronde in die plek daarvan gedoen moet word. 'n Hooggeregshof het nie hierdie wye diskresie en bevoegdhede nie.”
- “... waar geskille rakende gemeenskapskemas soos deeltitelskemas binne die raamwerk van die CSOS -wet val, moet dit in die eerste plek na die Ombud verwys word vir oplossing in ooreenstemming met die versoenings- en beoordelingsprosesse wat die wet voorsien. Die hof is nie net geregtig om te weier om geskille as 'n forum van eerste instansie aan te hoor nie, maar is verplig om dit te weier, behalwe in buitengewone omstandighede ... "
- Uitsonderings wat toegelaat sal word, sal gevalle wees waar die “grondwetlikheid of regsgeldigheid of status van 'n bepaalde statutêre bevoegdheid of 'n bepaling in die wet getoets moet word. In uitsonderlike gevalle is dit ook denkbaar dat die Hooggeregshof direk as 'n hof van hersiening genader kan word.”
- Elke geval sal op die feite verskil. Jy moet die saak ondersoek en professionale advies verkry. Dan kan jy besluit of jy jou na die Ombud moet wend, tensy jou professionele adviseurs bevestig dat jou geval een van die uitsonderings is en dat dit gepas sal wees om direk na die Hooggeregshof te gaan.
Indien die Ombud geen jurisdiksie het nie, kan jy jou direk na die hof wend.
Nog ‘n onlangse uitspraak van die Hooggeregshof handel oor 'n deeltitelskema in 'n nywerheidsgebied. Die spesifieke eenheid is deur 'n brand vernietig en die eienaars het ‘n eis vir die skade by die skema se versekeraars ingedien.
- Die versekeraars het die eis verwerp op grond daarvan dat hulle, na 'n vorige brand, die skema se branddekking tydelik opgeskort het, hangende voldoening aan hul versoek. Die versekeraars het versoek dat die verskillende eienaars geldige voldoeningsertifikate vir die elektriese toevoer en bedrading en brandtoerusting vir elke eenheid by die versekeraars moes indien.
- Die eienaars het die Ombud genader en sowat R480 000 van die skema se regspersoon geëis vir skade aan die eenheid en vir hul verlies aan huurgeld. Volgens die eienaars was die regspersoon nalatig in hul versuim om hul statutêre sorgsaamheidplig na te kom. Die regspersoon moes seker gemaak het dat die geboue in die skema behoorlik verseker is.
- Die CSOS Ombud het bevind dat hy in so ‘n geval nie jurisdiksie het nie. Die hof stem saam, aangesien die omstandighede van die eis op die spesifieke eienaar van toepassing was en nie op die skema as geheel nie. Die spesifieke eienaar was voorheen betrokke by ‘n eis vir dieselfde eenheid wat in die verlede ook in ‘n brand beskadig is.
- Dit was duidelik ook nie die bedoeling dat die Ombud die bevoegdheid sou hê om oor deliktuele eise vir skadevergoeding te beslis nie. Dit behels ingewikkelde oorwegings rakende onregmatigheid en aanspreeklikheid. Die vasstelling en kwantifisering van skade is ‘n proses en taak wat ten beste aan regterlike beamptes en ons howe oorgelaat moet word.
Agterstallige heffings - wanneer kan die Ombud help met invorderings?
Ons howe het beslis dat die Ombud wel van hulp kan wees met die invordering van agterstallige heffings of bydraes, maar slegs as daar 'n geskil is.
Uit ‘n 2017 saak in die Hooggeregshof: "As die eis vir agterstallige heffings of bydraes nie betwis word nie, byvoorbeeld waar 'n eienaar eenvoudig 'n eis om betaling ignoreer of bloot weier om te betaal, sonder om die bedrag van die eis te betwis of die bepaling van die heffing bevraagteken, moet die regspersoon regstappe in die hof instel om die agterstallige heffings van die eienaar te verhaal. Hierteenoor is die situasie anders waar die heffing wel in dispuut geplaas word omdat dit nie volgens proses bepaal is nie. As die eienaar die bedrag hieroor in dispuut plaas, sal die plaaslike kantoor van die Ombud wel die regte forum wees om die geldigheid van die heffing te bevestig en enige uitstaande heffings dan te verhaal.”
Die slotsom
Maak seker jy kom by die regte forum uit. Verkry professionele advies voordat jy besluit wanneer en hoe om geskille rakende gemeenskapskemas na die Ombud te verwys.
Provided by Dekker Prokureurs/Attorneys
© DotNews. All Rights Reserved.