Eiendom in gesamentlike besit. Hoe om dispute te voorkom
“Gesamentlike eienaarskap is die moeder van alle dispute” (Spreuk uit die Romeinse Reg.)
Om eiendom te koop kan ‘n goeie belegging wees. Dit is gewoonlik ook duur. Dit kan dus sinvol wees om die finansiële las te verdeel en die eiendom saam met ander te koop.
Dit kan so eenvoudig wees soos getroude mense of mense in ‘n vaste lewensverhouding wat hul eerste woning gesamentlik koop. ‘n Groep vriende wat besluit om gesamentlik ‘n vakansiehuis te koop. Dalk twee sake ondernemings wat besluit om saam ‘n besigheidsperseel te koop om te deel.
Wees maar net versigtig.
Wat kan nou verkeerd gaan?
Gesamentlike eienaarskap begin op die beste voet. Julle is dan in ‘n lewensverhouding, of sakevennote, of beste vriende (dit kan selfs al drie gesamentlik wees) en alles is goed en mooi tussen julle. Wat kan nou verkeerd loop?
Ongelukkig wys hofuitsprake vir ons dat gesamentlike eienaarskap ook dikwels ontspoor en dat gesamentlike eienaars nie altyd kan ooreenkom op ‘n sinvolle ontknoping nie.
Dink aan die situasie waar die gesamentlike eienaars nie kan ooreenkom oor hoe die eiendom bestuur moet word nie of hoe die uitgawes verdeel moet word nie. Of die eienaars is reg om die eiendom te verkoop, maar kan nie ooreenkom oor hoe om dit te doen of hoe om die opbrengs te verdeel nie.
Een eienaar is dalk reg om die ander uit te koop, maar die partye kan nie ooreenkom op ‘n billike prys nie, of die ander weier om aan die spesifieke aanbieder te verkoop. Of een eienaar verkoop aan ‘n vreemdeling wat dalk glad nie inpas by die oorspronklike eienaars se gedeelde visie vir die eiendom nie. Of jy kom op ‘n punt waar jy verplig is om jou deel in die eiendom te verkoop en die ander eienaars weier om saam te werk om dit moontlik te maak.
Die uitdaging is dat gesamentlike eienaars van eiendom nie elkeen sy eie deel ingevolge ‘n afsonderlike titelakte gaan hou nie. Die titelakte sal aandui dat elke eienaar ‘n onverdeelde aandeel (een halwe, een derde, een kwart deel ensovoorts) in ‘n eiendom het. Die eienaars moet gevolglik gesamentlik met die eiendom handel of hul prokureurs kry om die situasie namens hulle te probeer beredder.
As die partye nie self kan ooreenkom oor hoe die eiendom hanteer moet word nie, lê daar moeilikheid voor. Die koste, vertraging en onsekerheid van litigasie is op hande. Die hof kan bevind dat die een eienaar verplig is om die ander uit te koop, of dat die eiendom eerder formeel onderverdeel moet word, of dat die eiendom verkoop moet word (selfs op veiling) en dat die opbrengs gelykop tussen die gesamentlike eienaars verdeel moet word. Dit moet egter die heel laaste uitweg wees om ‘n hof te nader om besluite namens gesamentlike eienaars te maak.
‘n Moontlike oplossing en riglyne wat kan help
Dit help altyd om realisties te wees en om voor die tyd te beplan. Ondersoek die beste struktuur om te gebruik, voordat jy ‘n eiendom saam met ander koop. Kyk na die manier waarop die eiendom geregistreer gaan word, kyk ook na die koste van eienaarskap, die belastingimplikasies, is die eiendom beveilig, hoe lank gaan julle die eiendom behou, watter invloed het dit op jou boedel, bied dit enige beskerming teen skuldeisers, hoe eenvoudig gaan dit wees om jou deel eendag te verkoop? Hierdie is van die belangrikste faktore wat julle moet oorweeg.
Elke situasie gaan anders wees. Dit gaan ook bepaal of die eiendom dalk eerder in ‘n maatskappy of trust gehou moet word, of in elkeen se naam afsonderlik, of op ‘n ander manier om seker te maak dat julle die kostes van die eiendom billik gaan deel, maar ook dat julle die voordele van die eiendom gesamentlik gaan geniet.
Die belangrikste is dat die eienaars ‘n skriftelike ooreenkoms aangaan waarin die volgende so eenvoudig en duidelik moontlik uiteengesit word –
- Die ooreengekome manier waarop die eiendom gehou gaan word en of die onverdeelde aandeel 50/50 of in ‘n ander verhouding gehou word.
- Hoe gaan die uitgawes verdeel word en hoe gaan dit betaal word? Dink maar aan oordragskostes, verskuiwingskostes, onderhoud, munisipale dienste, heffings en verbandbetalings. As dit ‘n kantoorgebou is wat in ‘n maatskappy gehou word, watter huurbedrag gaan elke besigheid wat huur betaal? Wie gaan die belastings betaal? Kan een party wesentlike verbeteringe aanbring aan sy “gedeelte” wat hy huur en hoe gaan dit eendag weer in berekening gebring word wanneer die eiendom verkoop gaan word?
- Indien die eiendom in geheel uitverhuur word, gaan julle die winste of verliese in dieselfde verhouding deel as julle aandeelhouding in die eiendom of gaan julle ‘n ander formule gebruik?
- Wie gaan na die algemene administrasie van die eiendom omsien? Dink maar aan die verbandbetaling, versekering en eise, die vordering en ontvangs van huurgeld en die hantering van die huurders in die algemeen en die boekhouding wat bygehou moet word. Is daar enige vergoeding of voordeel vir die gesamentlike eienaar wat hierdie verantwoordelikhede namens die groep hanteer? Moet hierdie funksies van tyd tot tyd geroteer word?
- Hoe gaan die voordele en die gebruik van die eiendom verdeel word? ‘n Kantoor wat gedeel word – wat is die gemeenskaplike dele en watter dele word vir eie gebruik uitgesit? Hoe word toegang gereël en hoe word parkering toegedeel? Indien dit ’n gedeelde vakansiewoning is – hoe verdeel julle die langer vakansies en roteer julle Paasnaweek? Hoe werk die onderhoud van die eiendom? Indien dit ‘n woonhuis is van twee mense in ‘n saamwoonverhouding – julle moet regtig ‘n skriftelike ooreenkoms hê om jul saamwoonverhouding te reguleer. Indien nie, vra jul prokureur om ‘n ooreenkoms vir julle op te stel waarin die gesamentlike eienaarskap van die woonhuis ook vervat en hanteer word.
- Gesamentlike eienaars moet ook uit die staanspoor al aandag gee oor hoe die finale fase van gesamentlike eienaarskap gaan werk. As daar nie ‘n ooreenkoms is wat dit keer nie, kan ‘n eienaar sy deel aan enigiemand verkoop. Die ander eienaars hoef nie ‘n geleentheid te kry om eerste ‘n aanbod te maak nie of enige insae te hê in die onderhandelinge nie. Dit is ‘n ooglopende swak plek en dikwels die oorsaak van dispute. Indien die verhouding tussen die partye so verbrokkel het dat hulle nie meer met mekaar kan praat nie, wil jy ‘n ooreenkoms hê wat die partye die geleentheid bied om hul gesamentlike eienaarskap te ontbind, sonder dat dit nodig sal wees om daaroor hof toe te gaan. Wat gaan gebeur as een eienaar insolvent raak of sy aandeel in die eiendom deur ‘n skuldeiser in beslag geneem word om op veiling verkoop te word? Kom ooreen oor hoe die aandeel hanteer gaan word indien ‘n eienaar tot sterwe kom. Besluit vooraf op die waarde van die aandeel of kom ten minste skriftelik ooreen op die wyse waarop die eiendom en die waarde van ‘n onverdeelde aandeel daarin in die toekoms deur ‘n onafhanklike deskundige vasgestel gaan word.
Hierdie is ‘n opsomming en oorsig oor die mees algemene aspekte wat in die ooreenkoms vervat moet word. Vra jou prokureur om saam met jou te kyk na die aspekte wat op jou spesifieke geval van toepassing gaan wees en maak seker dat dit in julle ooreenkoms opgeneem word.
Provided by Matthews Enslin Inc.
© DotNews. All Rights Reserved.