Inperking! Bure wat ’n oorlas veroorsaak en hoe om dit te hanteer

“You can be a good neighbour only if you have good neighbours” (Howard E. Koch)


Dit lyk asof ons beweging nog vir ‘n geruime tyd ingeperk gaan word – selfs wanneer ons uiteindelik Vlak 2 van hierdie inperking gaan bereik. Niemand weet wanneer dit gaan gebeur nie.

Die huidige vlakke van spanning tussen bure onderling is ongetwyfeld op die hoogste vlakke ooit. Dalk werk jy tans van die huis af. Of dalk probeer jy net kop bo water hou totdat ons “nuwe normaal” ’n aanvang neem. Ongeag jou situasie, is jy waarskynlik nou meer bewus van al daardie klein irritasies wat van langsaan af kom as ooit vantevore. Dinge wat dalk voorheen ongesiens verbygaan het, of ten minste verdra is, is skielik baie meer opvallend.

Hou ook in gedagte dat die omgekeerde natuurlik ook geld – jou bure is in presies dieselfde bootjie as jy. Dit skep die ideale geleentheid vir ‘n dispuut om tussen julle te ontstaan. Maar, om oorlog teen jou buurman of buurvrou te verklaar is ’n situasie sonder wenners, hetsy binne of buite die howe.


Die eerste prys: Onderhandel eerder vir die beste uitkoms

Om ’n wen-wen uitkoms te behaal, sal onderhandeling altyd jou beste opsie wees. Ongeag of jy ’n vriendelike geselsie oor WhatsApp aanknoop, of ’n gemaskerde gesprek oor die grensmuur begin (terwyl jy sosiale afstand handhaaf), hier is ’n bietjie advies wat jou kanse op ’n gelukkige uitkoms vir almal aansienlik sal verbeter: Verstaan jou regte voordat jy met onderhandelinge begin!

Indien jou onderhandelinge nie suksesvol is nie, oorweeg dan as die volgende stap mediasie, arbitrasie of ’n vorm van amptelike ingryping (meer oor die moontlikhede van ingryping deur munisipale amptenare of die polisie hieronder). Indien jy in ’n “gemeenskapskema” woon (’n deeltitelontwikkeling of ’n gemeenskap met ’n Huiseienaarsvereniging), onthou ook van die CSOS (Gemeenskapskema-ombudsdiens, oftewel die Community Schemes Ombud Service). Hulle bied ’n geskilbeslegtingsdiens wat ondersteuning bied en help om ’n wye reeks gemeenskapsgeskille op te los.

Dan het jy ook ’n aantal regsremedies tot jou beskikking. Dit sal gewoonlik ’n aansoek om ’n interdik of ’n eis vir skadevergoeding behels. Hierdie moet egter jou laaste opsie wees. Oorweeg dit eers wanneer jou pogings om die geskil op alternatiewe maniere op te los, onsuksesvol was.


Hoe kan ons reg jou help? Dit bly ‘n balanseertoertjie...

Ons howe het oor jare die beginsels neergelê wat van toepassing is waar geskille tussen bure tersake is. Dit word grootliks op logika en ’n gesonde begrip baseer. Jy is daarop geregtig om jou eiendom te gebruik en te geniet – solank as wat jou gedrag wettig is – sonder onredelike versteuring. Volgens ons howe sal “’n versteuring onredelik wees wanneer dit nie bloot ’n steuring is wat ‘onder die omstandighede verwag kan word’ nie, en waar dit nie die tipe steuring is wat verdra hoef te word ingevolge die beginsel van ‘gee en neem, leef en laat leef’ nie.”

Die Hoogste Hof van Appèl (HHA) het dit in 2016 soos volg gestel: “Oorlas behels die onredelike gebruik van eiendom deur een persoon tot nadeel van een van sy/haar bure.” Daar is kompeterende regte – joune en dié van die ander eienaars van eiendom in jou omgewing.


Poue, ’n kersieboom en die wye diskresie van die howe

Dit is nie moontlik om ’n lys reëls uiteen te sit wat in elke situasie toegepas kan word nie. Soos ons howe dit gestel het, “vereis moderne omstandighede die uitoefening van ’n wye diskresie waar verhoudinge tussen bure gereguleer word.”

Die Hooggeregshof het hierdie beginsel aangehaal en in ’n 2013 saak oor lastige poue, ’n “geliefde” kersieboom op die grens tussen twee eiendomme (wat op die punt was om afgekap te word) en ’n gedeeltelik gesloopte grensmuur toegepas. Die Hof se bevel het die oplossing vir geskille tussen bure volledig en pragmaties uiteengesit. Die poue het ’n oorlas van hulself gemaak deur te raas, te mors en te verniel (duur motorvoertuie is beskadig deur die poue wat aan die voertuie gepik het wanneer hulle hulself in die truspieëltjies of in die blinkgepoleerde oppervlaktes van die voertuie gewaar het). Die hofbevel het voorsiening gemaak dat die poue verwyder kon word deur óf die Munisipaliteit óf die DBV (daar was nie ’n munisipale permit om die poue aan te hou, soos deur die munisipale regulasies vereis is nie). Die bevel het ook vermaan dat daar “goeie en wettige huise” vir die poue gevind moes word. Aan die ander kant word die kersieboom nou beskerm, nadat ’n interdik teen die verwydering van die boom verkry is. Die hofbevel het ook volledige instruksies oor die rekonstruksie van die grensmuur langs die kersieboom in die hofbevel uiteengesit.

Hou in gedagte dat die onderstaande noodwendig ’n vereenvoudigde en bondige opsomming is. Elke saak sal anders wees en ons howe sal ’n wye reeks faktore in ag neem voordat ’n beslissing gemaak word. Tegniese vrae oor “onregmatigheid”, “skuld”, “reedsbestaande situasies” en dies meer mag ook opduik. Indien dit lyk of jou geskil tot regsaksie gaan lei, is dit noodsaaklik om spesifieke advies oor jou situasie in te win.


Wat is ’n “oorlas”?

Daar is ’n wye reeks potensiële geskille wat onder die “burereg” en “oorlas” kategorieë val. ’n Paar voorbeelde wat al die aandag van die Appèlhof geniet het sluit in – “afstootlike reuke, rook en gasse wat vanaf die verweerder se grond oor die eiser se eiendom dryf, water wat tot op die eiser se eiendom lek, blare van die verweerder se bome wat op die eiser se grond val, leiklippe wat rivierlangs tot op die eiser se grond spoel, steurende klanke/geraas, ’n gemeenskaplike muur wat onstabiel geword het nadat grond daarteen opgestapel is, oorhangende takke en blare, ’n elektriese heining op ’n gemeenskaplike tuinmuur, blouwildebeeste wat ’n siekte aan beeste op aangrensende grond oordra, en inwoners van strukture op aangrensende grond wat na bewering ’n oorlas veroorsaak.”


Twee algemene gronde vir dispute – geraas en bome

Kom ons kyk na hoe die algemene beginsels toegepas word in twee van die situasies wat dikwels tot geskille tussen bure aanleiding gee – 

  1. Geraas: Indien blaffende honde, kraggereedskap, harde musiek en dies meer vir jou ellende veroorsaak – dalk hou dit jou snags wakker, of verhoed dit jou om te konsentreer op ’n werksprojek of om deel te neem aan jou daaglikse Zoom “kantoor”-vergadering (’n algemene bekommernis nou dat baie van ons van die huis af werk) – sal jy een of ander tyd stappe wil neem.

    Wat veral hier van belang is, is die verskeie munisipale wette en plaaslike verordeninge wat geraasbesoedeling aanspreek. Kontak jou plaaslike munisipaliteit of die polisie om jou te help indien nodig. Indien jy in ’n kompleks woon, sal die Regspersoon of die Huiseinaarsvereniging se Reëls ook ’n rol speel. Die SAPD sal op ernstige oortredings van wette wat geraas verbied, reageer. Dalk is ’n waarskuwende besoek van ’n blou uniform al wat jou buurman/buurvrou nodig het om die probleem eens en vir altyd op te los.

    Indien jy uiteindelik in ’n regsgeding betrokke raak, sal ons howe faktore soos “die soort geraas, hoe lank die geraas duur, die omgewing en die tye wanneer die geraas gemaak word”, in ag neem. Die omstandighede en feite van elke saak sal van mekaar verskil.

  2. Bome: Indien jou bure se bome jou eiendom beskadig (klagtes oor grensmure, ondergrondse pype, fondasies, opritte, ensovoorts is algemeen), ’n oorlas veroorsaak deur blare of takke wat afval, of jou uitsig belemmer/jou van lig ontneem, is daar weereens nie ’n vaste stel reëls wat toegepas word nie. ’n Hof sal kyk na wat “objektief redelik” is, met inagneming van al die omstandighede. As ’n algemene reël moet jy nie te veel op die Hof se simpatie reken waar die skade gering is en maklik herstel kan word nie. Ook nie indien die oorlas met gereelde instandhouding deur jou beheer kan word nie (soos byvoorbeeld waar blare uit geute verwyder kan word) of indien die verlies aan jou uitsig jou enigste klagte is nie. Uit vorige gevalle, weet ons dat hierdie laaste punt in werklikheid ’n hele debat op sy eie behels, maar die basiese beginsel is dat jy nie outomaties ’n reg op ’n uitsig het nie.

    Waar jy met oorhangende takke te make het, sal die ou gemeenregtelike beginsels gewoonlik van toepassing wees, tensy faktore soos plaaslike regulasies/verordenings, en erfenisbeskerming van ouer bome ter sprake kom. Oor die algemeen is jy daarop geregtig om oorhangende takke tot op die grenslyn terug te snoei indien jou buurman/buurvrou weier om dit te doen, en om die takke te hou of dit weg te maak indien jou buurman/buurvrou weier om hulle terug te neem.
Disclaimer
Die inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.