Eiendom: ’n Nuwe begin, Agentekommissie en Getrouheidsfondssertifikate

“Ninety percent of all millionaires become so through owning real estate. More money has been made in real estate than in all industrial investments combined. The wise young man or wage earner of today invests his money in real estate” (Andrew Carnegie, suksesvolle Amerikaanse nyweraar)


Die Amerikaanse staalmagnaat en multi-miljardêr Andrew Carnegie het reeds ’n eeu gelede gesê dat verstandige eiendomsbeleggings een van die beste maniere is om welvaart op te bou. Op die oomblik bied die meer bekostigbare verkoopspryse van eiendom en die laer rentekoerse wat deur die pandemie en die inperking veroorsaak is, opwindende geleenthede vir kopers. Alles dui daarop dat dit steeds ’n kopersmark is.

Aan die ander kant word eienaars en eiendomsagente bemoedig omdat dit lyk of die eerste tekens van herstel van die eiendomsmark op die horison is. Hou ook in gedagte dat, kragtens die Wet op Eiendomsagente (“die Wet”) slegs agente in besit van ’n geldige en huidige Getrouheidsfondssertifikaat (GFS) sake mag doen en kommissie mag verdien.

Die uitdaging vir agente is dat hulle afhanklik is van die Raad vir Eiendomsaangeleenthede (“Estate Agency Affairs Board”, oftewel die EAAB) om hierdie sertifikate uit te reik. Na bewering het die EAAB al in die verlede versuim om sertifikate behoorlik en betyds uit te reik. In die lig van die voortdurende inperking, die gepaardgaande beperkings op beweging en die effek wat voorkomende perseel-ontruimings op produktiwiteit sal hê, sal hierdie probleem waarskynlik nou nog meer algemeen voorkom.

’n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl bring goeie nuus vir agente...en minder goeie nuus vir verkopers en verhuurders wat gehoop het om te spaar op kommissie!


Geen Serifikaat, maar dit is nie die agent se skuld nie 
  • Twee eiendomsagentskappe (“S” en “A”) het gesamentlik ’n huurooreenkoms bemiddel. A weier egter S sy 50% aandeel, deels op gronde daarvan dat S nie ’n geldige Getrouheidsfondssertifikaat gehad het toe die kommissie verdien is nie.
     
  • In werklikheid het S reeds alles gedoen wat nodig was om vir sy jaarlike GFS aansoek te doen. Die sertifikaat is op 1 Januarie 2018 deur die EAAB uitgereik, maar met die verkeerde naam daarop. (S het van ’n beslote korporasie na ’n maatskappy omgeskakel en die BK se naam het steeds op die GFS verskyn.) Die EAAB het erken dat hulle ’n fout gemaak het, en in Mei 2018 is ’n nuwe, korrekte GFS uitgereik. Die sertifikaat is tot 1 Januarie 2018 terugdateer.

  • Die Hooggeregshof het S se eis vir kommissie egter van die hand gewys. Die Hof beslis dat dit nie voldoende was om bloot geregtig te wees op ’n GFS nie. 

  • ’n Geldige GFS moes inderdaad uitgereik gewees het op die tydstip toe die kommissie verdien is.

  • Op appèl het die Appèlhof die Hooggeregshof se beslissing omgekeer en het ook S se 50% kommissie aan hom toegewys. Die Hof het beslis dat die Wet se streng en gebiedende vereiste vir ’n GFS uitgelê moes word in die lig van Grondwetlike oorwegings en dat dit in ooreenstemming moes wees “met die doel wat die Wet poog om te bereik”. (Eie vertalings)

  • Op hierdie basis het die Hof beslis dat die eiendomsagent tereg geag was om in besit van ’n sertifikaat te wees. Die Hof het opgemerk dat “[S] geregtig was op ’n geldige getroudheidsfondssertifikaat vir die periode van 1 Januarie tot 31 Desember 2018, wat aan hom uitgereik sou gewees het as dit nie was vir die fout wat deur die Raad gemaak is nie” en dat “die fout direk en uitsluitlik aan die Raad toegeskryf kon word”. (Eie vertalings) S moet dus sy 50% kommissie kry. 
 
Agente – moenie jul kommissie verbeur nie!

Die Hof het dit wel duidelik gemaak dat die spesifieke feite van hierdie saak in ‘n nou band val; en dat die algemene reël steeds van toepassing sal wees: Wees in besit van ’n geldige en huidige GFS, anders is jy waarskynlik jou kommissie kwyt. Moenie eers probeer om op ’n EAAB fout te steun tensy jy streng aan al die formaliteite vir ’n sertifikaat voldoen het nie. Jy moet kan bewys dat jy van daardie tyd al op die sertifikaat geregtig was. 

Soos die Hof dit stel, indien daar iets skeef loop met die uitreiking van die GFS: “... mag eiendomsagente nie ’n passiewe houding inneem in die lig van die Raad se foute nie. Hulle moet doen wat hulle redelikerwys by magte is om te doen om die situasie te herstel. In die tussentyd moet hul eie nakoming van die vereistes, ’n primêre faktor wees in die beslegting van geskille wat ontstaan voordat die fout herstel is.”  (Eie vertaling en beklemtoning.)
Disclaimer
Die inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.