Gaan Jy Eiendom Koop? Wat Van Onwettige Okkupeerders?

Jy bevind jou in goeie geselskap as jy van mening is dat daar goeie geleenthede bestaan om tydens ‘n stram ekonomie eiendomme teen verlaagde pryse te koop. 

As jy oorweeg om ‘n huis te koop, hetsy as ‘n beleggingseiendom of om daarin te woon, moet jy beslis uitvind of die eiendom bewoon word of nie. As daar okkupeerders in die eiendom is en daar ‘n geldige ooreenkoms met hulle gesluit is waarmee jy tevrede is, kan jy op eie risiko voortgaan.  

Waar jy egter ‘n eiendom koop sonder dat jy weet van okkupeerders of sonder dat daar ‘n formele huurooreenkoms gesluit is, mag jy vind dat jy nie die okkupeerders kan laat uitsit nie. 

As jy ‘n uitsettingsbevel van die hof wil verkry, moet jy die volgende ingevolge PIE (die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond) bewys:  
  1. Dat die okkupeerders “wederregtelike okkupeerders” is.

  2. Dat dit “reg en billik” is om ‘n uitsettingsbevel uit te reik, nadat al die relevante feite en omstandighede deur die hof in ag geneem is. 

Die woonstel in die Bo-Kaap, die eksekusieveiling en die okkupeerders 
  • ‘n Eiendomsbelegger het ‘n woonstel in die Bo-Kaap op ‘n eksekusieveiling gekoop. Die geskiedenis van die woonstel, die lys van vorige eienaars asook die ligging in die geskiedkundige gebied van die Bo-Kaap het ‘n beduidende rol gespeel in die uiteindelike bevinding van die hof.  

  • Die Balju van die Hooggeregshof het die woonstel sonder enige huurooreenkoms vir die bedrag van R375,000 op veiling verkoop. Die direkte bewoording en terme was as volg:  “free of lease” en ook sonder enige waarborg dat die koper ongestoorde besit van die eiendom gaan verkry, oftewel “no warranty that the Purchaser shall be able to obtain personal and/or vacant occupation of the property or that the property is unoccupied and any proceedings to evict the occupier(s) shall be undertaken by the Purchaser at his/her/its own cost and expense….”.  

  • Die koper het dus die eiendom gekoop met die wete dat die gebruiklike bepaling van vakante okkupasie en ongestoorde besit van vaste eiendom nie met hierdie transaksie van toepassing sou wees nie. 

  • Die mense wat in die woonstel gewoon het, het geweier om dit te verlaat en die belegger het hom na die hof gewend vir ‘n uitsettingsbevel.    

  • Die aansoek vir die uitsettingsbevel was onsuksesvol. Die belegger kon nie bewys dat die persone wat hulle probeer uitsit het,  “wederregtelike okkupeerders” was nie. Die belegger was nie in staat om die volgende kritiese inligting aan die hof te verskaf nie- 

    • Wie die okkupeerders in die woonstel was nie. Die hof het dus nie die voorgeskrewe inligting en agtergrond gehad wat nodig was om ‘n besluit oor uitsetting ingevolge die voorskrifte van PIE te oorweeg nie. Die hof moet byvoorbeeld weet wat die ouderdom van okkupeerders is om die posisie van bejaarde mense en kinders te beskerm. Die hof is ook wetlik verplig om die posisie van okkupeerders met liggaamlike en ander gebreke en ook van huishoudings met vroue en kinders aan die hoof daarvan, te oorweeg.

    • Wanneer en onder watter omstandighede die okkupeerders aanvanklik regmatige okupasie van die eenheid geneem het. Was dit ingevolge ‘n huurooreenkoms, ‘n vruggebruik of ander gebruiksreg? Wanneer is die reg beëindig en wat was die omstandighede? Die tydsduur is hier belangrik. Sodra wederregtelike okkupasie langer as ses maande duur, is daar ‘n verpligting op die munisipaliteit en die regering om alternatiewe huisvesting te verskaf. 

    • Was daar enige skriftelike of mondelinge huurooreenkoms ter sprake? In ons reg geniet ‘n huurooreenkoms voorrang bo ‘n koopooreenkoms, aldus die bekende beginsel van “huur gaat voor koop”. As daar dus ‘n huurooreenkoms in plek is, gaan jy as nuwe eienaar steeds aan daardie huurooreenkoms gebonde wees. (Daar bestaan wel beperkte uitsonderings hierop – verkry advies hieroor, indien op jou van toepassing.)   

    • ‘n Nuwe eienaar moet dus uitvoering gee aan die bepalings van ‘n bestaande huurooreenkoms. Die datum van die huurooreenkoms is ook belangrik. Indien ‘n geldige huurooreenkoms gesluit is voordat ‘n verband oor die eiendom geregistreer is, sal die huurder se reg tot okkupasie ook erken word, ten koste van enige regte van die verbandhouer en die eienaar. 

  • Die tweede vereiste is dat die belegger die hof moes oortuig dat dit “reg en billik” sou wees om die uitsetting te gelas. 

    Die hof het eweneens nie die noodsaaklike inligting gehad om in die guns van die belegger te beslis nie. Dit is raadsaam om die hof se kommentaar direk en in geheel weer te gee:

    “The residents of the area are, generally speaking, not wealthy and Bo-Kaap is home to many poor and working-class people. An eviction of the type sought in this matter, in which a group of related persons appear to occupy a family home that was acquired from the City of Cape Town some time ago, might well render them homeless or at the very least require them to relocate to one of the outlying suburbs that are now home to the many who fell foul of the Group Areas Act. If those circumstances obtain, a court would be required to think long and hard about the justice and equity of ordering people to vacate a dwelling, long occupied, which has been snapped up by a buyer distant to the neighbourhood for investment or development potential. Certainly, it is to be expected of such buyers that when they seek to move established families out of their homes, they do their homework properly and place all relevant facts before the court.”
Die hof vereis uitdruklik en in soveel woorde dat ‘n koper self die nodige navorsing oor die bestaande okkupeerders moet doen. 

Of jy ‘n belegger of ‘n gewone koper is, die hof se waarskuwing om jou huiswerk te doen, is op jou van toepassing. Bly daar mense in die huis, hoe lank bly hulle al daar en op watter gronde bly hulle daar?   

‘n Huurooreenkoms hoef nie op skrif te wees om geldig te wees nie. Jy mag dus met ‘n okkupeerder te doene kry, wat beweer dat hy ‘n mondelinge huurooreenkoms met die vorige eienaar gesluit het. As die nodige rekords tot die teendeel nie bygehou is nie, kan sodanige “huurder” maklik beweer dat daar nog jare oor is op sy mondelinge huurooreenkoms. Meestal is die aangeduide huurgeld ook minimaal wat betaalbaar sou wees. Dit is dus wys om nog voor die koopooreenkoms aangegaan word, ‘n skriftelike, waterdigte huurooreenkoms met enige okkupeerders te sluit. Kry jou prokureur om jou hiermee van hulp te wees. 
Disclaimer
© LawDotNews. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact a professional for specific and detailed advice.