Eiendomsontwikkelaars, Wees op jul Hoede: Geagte Toevallings Kan Ernstige Gevolge vir Jou Kontantvloei Hê
“Never take your eyes off the cash flow because it’s the lifeblood of business” (Richard Branson)
‘n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl gee duidelikheid oor die hantering van eiendomstransaksies en die belastingimplikasies wat daarmee saamgaan. Die hof bevestig dat wanneer ‘n eiendomsontwikkelaar ‘n ooreenkoms met ‘n koper vir die oordrag van eiendom sluit, daardie inkomste geag word om die ontwikkelaar reeds op daardie stadium toe te val. Selfs al ontvang die ontwikkelaar eers sy betaling in die daaropgvolgende belastingjaar. Die ontwikkelaar moet dus die volle opbrengs van die verkooptransaksie in sy inkomstebelastingopgawe aandui vir die jaar waarin die koopooreenkoms onderteken is.
Die gevolg hiervan is dat ‘n ontwikkelaar belasting moet betaal voordat die opbrengste van ’n verkoop ontvang is - ‘n situasie wat beslis kontantvloei-probleme teweeg kan bring totdat oordrag aan die koper plaasvind.
‘n Belastingaanslag van R1.9 miljoen betwis
‘n Kaapse eiendomsontwikkelaar het ‘n ooreenkoms gesluit vir die verkoop van 25 eenhede. Elke ooreenkoms het ‘n deposito van R5,000 vereis, en die balans van die koopprys was teen voltooiing van die ontwikkeling betaalbaar. Kopers kon besit neem van die eenhede sodra die volle koopprys verseker was, of binne 60 dae na die datum van verkoop. Teen die einde van die eerste jaar het 18 kopers besit geneem en in elkeen van die 25 transaksies was die koopprys ten volle verseker.
Oordrag van die eiendomme het in die volgende belastingjaar plaasgevind. Die ontwikkelaar het nie die opbrengste van die verkooptransaksies in die jaar waarin die ooreenkomste gesluit is in sy belastingopgawe aangetoon nie. Die kooptransaksies is wel in die volgende jaar, die jaar van registrasie, in die belastingopgawes opgeneem.
Die hof het SARS se besluit om die ontwikkelaar in die eerste belastingjaar ten volle te belas en aan te slaan gehandhaaf. Die aanslag was net onder R1.9 miljoen en dit was gebaseer op ‘n belasbare inkomste van R6.8 miljoen.
Waarom die ontwikkelaar verloor het
Eiendomsontwikkelaars stel hulself aan aansienlike risiko’s bloot wanneer hulle ‘n ontwikkeling aanpak. Miljoene rande moet vooruit betaal word en indien die ontwikkelde eiendomme uiteindelik nie verkoop nie, kan ontwikkelaars groot verliese ly. Daarom poog ontwikkelaars om die risiko’s te beperk deur die eiendomme vooruit te verkoop – gewoonlik voordat die bouwerk begin. Aangesien hulle eers betaling kan verwag wanneer die eiendom oorgedra word, vra hulle ‘n deposito, tesame met ‘n waarborg (gewoonlik van die koper se bank) vir die balans van die koopprys. Die alternatief is dat die koper die volle koopprys in die aangestelde aktebesorger se trustrekening inbetaal.
Sodra die ontwikkelaar sekerheid het oor die verkoop van die eiendomme, kan hy met die ontwikkeling voortgaan. Op hierdie basis sal ‘n bank die koste van ontwikkeling aan die ontwikkelaar voorskiet.
Die Appèlhof het nou bevestig dat die obrengste uit die verkoop van die eiendomme die ontwikkelaar toeval in die jaar waarin die ooreenkomste onderteken is. Dit is daarom ook in dieselfde jaar belasbaar.
Ontwikkelaars moet bewus wees van die impak hiervan op hul kontantvloei en moet dienooreenkomstig beplan.
Die gevolg hiervan is dat ‘n ontwikkelaar belasting moet betaal voordat die opbrengste van ’n verkoop ontvang is - ‘n situasie wat beslis kontantvloei-probleme teweeg kan bring totdat oordrag aan die koper plaasvind.
‘n Belastingaanslag van R1.9 miljoen betwis
‘n Kaapse eiendomsontwikkelaar het ‘n ooreenkoms gesluit vir die verkoop van 25 eenhede. Elke ooreenkoms het ‘n deposito van R5,000 vereis, en die balans van die koopprys was teen voltooiing van die ontwikkeling betaalbaar. Kopers kon besit neem van die eenhede sodra die volle koopprys verseker was, of binne 60 dae na die datum van verkoop. Teen die einde van die eerste jaar het 18 kopers besit geneem en in elkeen van die 25 transaksies was die koopprys ten volle verseker.
Oordrag van die eiendomme het in die volgende belastingjaar plaasgevind. Die ontwikkelaar het nie die opbrengste van die verkooptransaksies in die jaar waarin die ooreenkomste gesluit is in sy belastingopgawe aangetoon nie. Die kooptransaksies is wel in die volgende jaar, die jaar van registrasie, in die belastingopgawes opgeneem.
Die hof het SARS se besluit om die ontwikkelaar in die eerste belastingjaar ten volle te belas en aan te slaan gehandhaaf. Die aanslag was net onder R1.9 miljoen en dit was gebaseer op ‘n belasbare inkomste van R6.8 miljoen.
Waarom die ontwikkelaar verloor het
Eiendomsontwikkelaars stel hulself aan aansienlike risiko’s bloot wanneer hulle ‘n ontwikkeling aanpak. Miljoene rande moet vooruit betaal word en indien die ontwikkelde eiendomme uiteindelik nie verkoop nie, kan ontwikkelaars groot verliese ly. Daarom poog ontwikkelaars om die risiko’s te beperk deur die eiendomme vooruit te verkoop – gewoonlik voordat die bouwerk begin. Aangesien hulle eers betaling kan verwag wanneer die eiendom oorgedra word, vra hulle ‘n deposito, tesame met ‘n waarborg (gewoonlik van die koper se bank) vir die balans van die koopprys. Die alternatief is dat die koper die volle koopprys in die aangestelde aktebesorger se trustrekening inbetaal.
Sodra die ontwikkelaar sekerheid het oor die verkoop van die eiendomme, kan hy met die ontwikkeling voortgaan. Op hierdie basis sal ‘n bank die koste van ontwikkeling aan die ontwikkelaar voorskiet.
Die Appèlhof het nou bevestig dat die obrengste uit die verkoop van die eiendomme die ontwikkelaar toeval in die jaar waarin die ooreenkomste onderteken is. Dit is daarom ook in dieselfde jaar belasbaar.
Ontwikkelaars moet bewus wees van die impak hiervan op hul kontantvloei en moet dienooreenkomstig beplan.
Provided by Kramer Villion Norris - KVN
© DotNews. All Rights Reserved.