Die bewoording in jou koopooreenkoms is belangrik.

“In oorloë en in regsgedinge, ly beide kante verliese.” (Romeinse spreekwoord) 

‘n Eiendomstransaksie moet op skrif wees en beide die verkoper en die koper moet dit onderteken om geldig te wees. Die ooreenkoms moet duidelik wees en dit moet enige onduidelikheid tussen die partye vermy – daarom is dit belangrik dat dit professioneel opgestel word. 

‘n Onlangse saak in die Hoë Hof het gespruit uit ‘n “verbandklousule” in ‘n koopooreenkoms. Dit is algemeen om ‘n voorwaarde in die koopooreenkoms in te sluit dat die transaksie onderhewig daaraan sal wees dat die koper verbandfinansiering vir die koopprys sal bekom. Indien die koper verbandfinansiering verkry, gaan die transaksie voort; indien nie, ontbind die ooreenkoms.      

 
Die verbandklousule en die beter aanbod 
  • Hier het die koopooreenkoms se verbandklousule die volgende bepaal: Die kopers het 30 dae om verbandfinansiering te verkry. Dit sluit in dat die betrokke bank die kopers se aansoek vir ‘n lening in beginsel goedkeur, asook ‘n kwotasie en konsepooreenkoms aan die kopers moet voorlê. Daar was geen verdere vereiste dat hierdie dokumentasie en kommunikasie ook aan die verkoper beskikbaar gemaak moes word nie. 

  • Die kopers het suksesvol aansoek gedoen vir verbandfinansiering en die bank het op hul gebruiklike voorwaardes ‘n aanbod gemaak om die koop te finansier. Daar was nie ‘n kwotasie en konsepooreenkoms saam met die goedkeuring nie. Die kopers het die verkoper laat weet dat hul finansiering goedgekeur is. Hulle het die bank laat weet dat hulle die finansiering aanvaar. Hierna het hulle die verkoper versoek vir meer tyd omdat hulle ook wou kyk of hulle by ‘n ander bank ‘n beter rentekoers kon beding. 

  • Die verkoper weier die versoek vir verlenging van die ooreenkoms. Die verkoper beweer verder dat die verbandklousule nie binne die voorgeskrewe tydperk nagekom is nie en dat die koopooreenkoms gevolglik outomaties verval het. Die verkoper plaas die eiendom onmiddellik weer op die mark en aanvaar dan ‘n beter aanbod vir die eiendom. 

  • Die kopers laat hulle egter nie so maklik van stryk bring nie. Hulle nader die Hoë Hof vir ‘n interdik om te keer dat die huis aan die nuwe koper oorgedra word en vra terselfdertyd vir ‘n hofbevel dat die eiendom ingevolge die oorspronklike ooreenkoms aan hulle oorgedra moet word. 

  • Die verkoper se posisie was dat daar nie meer ‘n geldige koopooreenkoms was nie, aangesien die kopers nie die verbanddokumentasie binne die ooreengekome 30 dae aan die verkoper beskikbaar gestel het nie. 

  • Sy voer aan dat sy gevolglik geregtig was om die oorspronklike ooreenkoms as ontbind te beskou. Sy sou dan ook ten volle binne haar reg wees om die eiendom teen ‘n hoër prys aan ‘n nuwe koper te verkoop. 

Een klousule,uiteenlopende interpretasies 

Die partye het die verpligting wat die klousule opgelê het, uit verskillende hoeke benader. Die kopers het gedink dat hulle aan die verbandklousule voldoen het, die verkoper het ‘n teenoorgestelde mening gehad.  


Die les vir die verkoper 

Die hof bevind dat die spesifieke bewoording van die verbandklousule slegs vereis het dat ‘n bank ‘n leningsaanbod aan die kopers moes maak. Die kopers kon die leningsaanbod van die bank ontvang het en aanvaar het en dit was nie ‘n vereiste dat die bank se leningsdokumentasie ook aan die verkoper verskaf moes word nie. Die kopers kon uit eie beweging afstand doen van die ander reëlings oor finansiering in die ooreenkoms wat die kopers beskerm. Met die aanbod van die bank om aan hulle ‘n lening vir die transaksie te verskaf, het die kopers reeds aan die vereiste finansieringsvoorwaarde voldoen. Die oorspronklike koopooreenkoms is onvoorwaardelik, geldig en afdwingbaar. 
 
Die verkoper is dus verplig om die eiendom ingevolge die oorspronklike koopooreenkoms en teen die laer prys daarin aan die kopers oor te dra. Die verkoper sal ook nou die voorsiene eise van kontrakbreuk van die nuwe koper moet hanteer. 

As verkoper wil jy gemoedsrus hê dat die koper wel binne die ooreengekome tydperk die nodige finansiering verkry het. Daarom behoort julle uitdruklik in die verbandklousule ooreen te kom dat die koper die nodige bewyse aan die verkoper moet voorlê om te bevestig dat die bank wel die finansiering aan die koper toegestaan het. 

Of jy nou ‘n koper of ‘n verkoper is, niemand wil blootgestel word aan die stres, kostes en vermorsing van tyd wat sinoniem is met litigasie. Maak dus seker dat jou prokureurs die ooreenkoms opstel of dit ten minste saam met jou deurgaan voordat jy enige iets teken.
Disclaimer
© LawDotNews. This newsletter is a general information sheet and should not be used or relied on as professional advice. No liability can be accepted for any errors or omissions nor for any loss or damage arising from reliance upon any information herein. Always contact a professional for specific and detailed advice.